【正文】 家的需要，是否做到以人為本。 22 2． 由消委會監(jiān)督成立質(zhì)量保證基金 針對現(xiàn)在的消費者到發(fā)展商存在的種種如何能否 按時交房，工程質(zhì)量如何，建筑面積會不會縮小等問題，利用消委會這個權(quán)威的機構(gòu)作為監(jiān)督，并成立質(zhì)量保證基金，對各種各樣的質(zhì)量問題保證賠償。 第三部分：主要介紹成都市內(nèi)知名的，有品味的 生活優(yōu)閑、消費場所，使王府的業(yè)主在工作之余有更多的生活享受，營造一種與眾不同的、尊貴的、獨特生活品味氛圍。 32 （二）品牌形象 所謂品牌形象即受眾對產(chǎn)品的認知和感受。重復(fù)刺激其視覺感受，每一次都只會加強其對王府花園的感受，而不會因廣告風格等的改變，而浪費了前一期宣傳的刺激，造成資源浪費。建議在新推出單位時，內(nèi)部認購仍采用舊的折扣，到公開發(fā)售時則減低折扣額，無形中調(diào)升了價格，但又不易讓消費者覺察。建議專門 制作一個園林規(guī)劃設(shè)計模型，全面向買家表達王府花園的整個園林規(guī)劃設(shè)計。(500000247。 期間有更多的時間開展聯(lián)誼活動，讓王府花園的業(yè)主與試住者有充分的我流，讓試住者漸對王府花園產(chǎn)生好感，建立感情。 53 八、結(jié)語 以上為我司對王府花園營銷推廣的總體策劃建議。 活動內(nèi)容：制作一套王府生活標準的展示系統(tǒng)，結(jié)合戶外展銷的時機在市內(nèi)的大酒店或著名商場進行展示。247。主要有三方面內(nèi)容： 1． 皇家園林的樣板展示區(qū) 建議在現(xiàn)在樣板房范圍的基礎(chǔ)上，重新進行調(diào)整。同時又可制造出一些較低價的單位，作為宣傳點。另外，以王府花園的綜合質(zhì)素來看，王府花園不僅在成都，而且在全國范圍來講也是數(shù)一數(shù)二的一流項目。 28 通過以上各類媒介的分析、對比，我司認為，在今后的宣傳推廣中的媒介策略應(yīng)為： （?。┐黉N型或促銷性較強的廣告采用 報紙平面廣告； （ 2）形象宣傳或為加強品牌形象的廣告采用電視廣告與報紙平面廣告相結(jié)合； （ 3）公關(guān)活動的公布采用軟性新聞稿與報紙平面廣告相結(jié)合為主； （ 4）日常知名度建立以直接郵寄、戶外廣告為主。本手冊設(shè)想分三個部分： 第一部分：介紹王府花園里面有何種的先進設(shè)施，可以為業(yè)主提供如何的優(yōu)質(zhì)、體貼服務(wù)，配套設(shè)備的情況，使用須知，服務(wù)須知等。 王府生活標準的建立 將王府花園的各項優(yōu)勢，包括環(huán)境的、規(guī)劃、配套、服務(wù)的等等，以數(shù)據(jù)的形式與國家安居工程、康居工程指標直接對比，使公眾對王府花園的優(yōu)點、清晰化、數(shù)據(jù)化。 17 B、以水景為主的景觀建設(shè) 水景為主，則是指在造園時引入噴泉、溪流等，能流動的水。 14 四、銷售力的挖掘 王府花園有著這樣或那 樣的優(yōu)勢，并十分明顯，是不庸置疑的，但這些優(yōu)勢是否王府花園所獨有的呢？是否能轉(zhuǎn)化為銷售力呢？不一定，所以只有通過對王府花園銷售力的進一步挖掘和得升，形成王府花園獨特的竟爭優(yōu)勢，才能在今后的銷售中更上一層樓。 根據(jù)我們的調(diào)查，目前成都的房地產(chǎn)市場還停留在概念炒作的階段。 銷售力的分析：主要針對王府 花園目標消費對象、競爭對手各方面的軟、硬件進行分 析。我們的工作就是要將王府花園的頂級、尊貴和稀有性完完全全傳播給目標客戶，讓其形成購買欲望，從而促成銷售。但城西 區(qū)與城南區(qū)的價差已縮小，如成都花園等的價格已逐步接近。所以目標消費者的定位準不準確將對項目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。這一主題可以將王府花園的各項優(yōu)越充分表達 —— 是一種頂級生活，是最好的、第一流的，而同時又傳神地將其核心競爭優(yōu)勢體現(xiàn)出來，要通過住進王府花園以后，才能品味和感受的生活體驗，是其它項目所無法提供的一種生活體驗。另外戶型面積方面，我們認為今后的主力戶型面積應(yīng)為 100 平方米左右的單位，因此，在二期規(guī)劃單位的設(shè)計上，應(yīng)多考慮設(shè)置 100 平方米左右的面積，盡量充分用好 100 平方米的面積，提高單位的實用率。我們認為，物業(yè)管理是一種大眾化、標準化的服務(wù)。營銷的關(guān)鍵在于針有獨特價值的信息，最快速準確地傳達給消費者，讓其產(chǎn)生鮮明的印象與認知沖動。另外，在社區(qū)文化上，開展一些例如業(yè)主親子日、屋村運動會、業(yè)主游園會的業(yè)主間的聯(lián)系活動。 2．費用分配 300 萬元的宣傳推廣費用，主要分以下幾個部分使用： 平面報紙廣告發(fā)布費用 150 萬元 電視廣告制作費用 40 萬元 電視廣告發(fā)布費用 60 萬元 現(xiàn)場重新包裝費用 20 萬元 （王府生活標準展示系統(tǒng)） 展銷會費用 5 萬元 （單張、展板、條幅等） 機動費用 5 萬元 37 七、具體推廣策略 本部分主 要針對王府花園一期剩余的單位和六，七號樓，進行具體的推廣策劃，但其中一些推廣手法是在以后的推廣中才用到的。采用現(xiàn)金或一些看得見的利益直接刺激舊業(yè)主，會是令舊業(yè)主積極宣傳的手法。就必須構(gòu)思一些新穎、獨特，強有力的推廣手法，以形成市場轟動效應(yīng)。 46 計劃的支持理由： 1． 王府花園前期限的買家 80%采用銀行按揭， 10 年免息可打消許多人首期給得起但供不起的顧慮，十分具市場殺傷力。 50 （五） 銷售方式 銷售周期與入市時機 建議采用 23 周為一個銷售周期，用約 2 周的時間進行市場力量積蓄，再用 1 周的時間 快速銷售。 至于入市的時機，我司認為在 8 月中旬開售較為適宜。采用 10 年免息可大大拓寬買家層面，擴大目標買家廣度。120= 元 買家 30 年按揭月應(yīng)供款： = 元 買家首 10 年月供款： = 元 買家 30 年按揭原應(yīng)付利息總額： = 元 買家實際付利息： = 元 買家少付利息 %： 247。向廣大市民充分展示王府花園的各項優(yōu)越。以一主要從定價，銷售渠道推廣手漢等方面進行分板，目的在于減少目標消費者對遠期樓苑的購買心理障礙，從而達成銷售目標。 品牌形象傳播方法 品牌形象的傳播主要以廣告的形式來進行。 （一） 媒介總策略及媒介選擇 媒介總策略 王府花園在前期推廣中，單純采用了報紙這一媒體，主要以平面廣告為主。但王府花園作為武漢市，乃至全國一流的住宅，業(yè)主所需要的服務(wù)，僅有以上的內(nèi)