成都王府花園營銷推廣策劃建議書(文件)
【正文】 用到的。主要是價差不夠大。另一方面，要拉大一次性付款與按揭付款的折扣差距，刺激一次性付款的買家購買，同時亦有利于以下提出的 10 年免息付款方式實施。 39 （二） 銷售渠道 為了在短時間完成銷售目標，因此要拓寬買家的層面，從多渠道進行銷售。采用現(xiàn)金或一些看得見的利益直接刺激舊業(yè)主，會是令舊業(yè)主積極宣傳的手法。短時間人造成全城轟動人盡皆知的效果。采用皇家園林的設(shè)計風格進行營造。同時也應(yīng)制作一套展板等展示系統(tǒng)，作為園林設(shè)計的解釋和補充。就必須構(gòu)思一些新穎、獨特，強有力的推廣手法，以形成市場轟動效應(yīng)。60= 元 買家 15 年按揭月應(yīng)供款： = 元 買家首 5 年供款： = 元 表面上發(fā)展商替買家付的利息 10 年為 元， 5 年為 元，但該額是發(fā)展商用 10 年和 5 年每月分開支付的，考慮到利率因素， 45 10 年期的發(fā)展商實際付出本金應(yīng)為： 247。60=43200 元 折算至房價中每平方米增加的成本： 10 年期： 82233247。150)X100%=% 5 年期： 288247。 46 計劃的支持理由： 1． 王府花園前期限的買家 80%采用銀行按揭， 10 年免息可打消許多人首期給得起但供不起的顧慮，十分具市場殺傷力。另外對新買家，前 30 名，每套單位可獲 3 外名額；第 3050名，每套單位可獲 2 個名額；第 5080 名，每套單位可獲 1 個名額。 49 推廣手法四：試住活動 活動目的：讓目標準客戶親身感受王府花園的尊貴生活享受。 B． 周未住 以周五晚至周日下午兩天兩夜為一試住周期，度周未和看樓相結(jié)合，采取渡假的形式， 一次取一定的費用。 50 （五） 銷售方式 銷售周期與入市時機 建議采用 23 周為一個銷售周期，用約 2 周的時間進行市場力量積蓄，再用 1 周的時間 快速銷售。 51 銷售階段劃分 時間 主要工作 宣傳重點 主要媒體 /方式 準 備 期 7 月 — 8 月中旬 銷售資料的制作 展示系統(tǒng)的制作 現(xiàn)場重新包裝 王府生活標準 報紙，新聞繕稿為主 熱 銷 期 8 月中旬 — 9 月中旬 大型展銷會 戶外巡展 王 府 生 活 標 準 繼續(xù)宣傳 十年免息，北京皇府游 電視和報紙，平面廣告與新聞繕稿結(jié)合 續(xù) 銷 期 9 月中旬 — 10 月 現(xiàn)場銷售繼續(xù)保持 王府生活標準的繼續(xù)挖掘 報紙廣告為主 52 宣傳配合 在宣傳方面，建議采用大量軟性新聞繕稿在積蓄市場力量階段投放。其中許多具體細問題，還有待雙方共同溝通，才能最后確定。另外，結(jié)合一定量的平面廣告在熱銷期投放，達至全城皆知的效果。 至于入市的時機，我司認為在 8 月中旬開售較為適宜。 活動對象： A．知名人士，新聞機構(gòu)人員，重點客戶，采用第二種免費試住； B．一般消費者（目標客戶）兩面三種方式采用。 讓有心買樓的人士慢慢感受王府花園的各項優(yōu)越之處，有充分的時間去體驗。 48 推廣手法三：王府生活標準巡展 活動目的：制造全城轟動，人盡皆知的效果，將王府生活標準推向社會各界。采用 10 年免息可大大拓寬買家層面，擴大目標買家廣度。150)X100%=% 考慮到一次性付款與按揭付款之間的折扣，且大多數(shù)買家采取 15 年按揭，發(fā)展商將不會有太大的成本支出。150=288 元 /平方米 占原價中的比例： 10 年期： 247。120=82233 元 5 年期的發(fā)展商實際付出本金應(yīng) 為： 247。120= 元 買家 30 年按揭月應(yīng)供款： = 元 買家首 10 年月供款： = 元 買家 30 年按揭原應(yīng)付利息總額： = 元 買家實際付利息： = 元 買家少付利息 %： 247。使其對王府的優(yōu)越，尊貴可以有感性的認識。 2． 園林規(guī)劃總體模型及相應(yīng)展示系統(tǒng) 考慮到展示區(qū)只能表現(xiàn)局部的景觀，買家缺乏一個整體的感覺。針對王府花園采用皇家園林這一園林定位，在現(xiàn)場包裝上亦會圍繞這一定位進行。向廣大市民充分展示王府花園的各項優(yōu)越。因此，做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶的重要手段。 另外，為了讓前期的買家有王府花園的價格是不斷上升的感覺。建議增大層差和單 位差，拉大低價與房價單位之間的差距。以一主要從定價，銷售渠道推廣手漢等方面進行分板，目的在于減少目標消費者對遠期樓苑的購買心理障礙，從而達成銷售目標。通過在全成范圍內(nèi)的生活標準巡展，迅速建立起王府花園在消 費者心中的形象，是相當有效的手法。這一切的統(tǒng)一將讓公眾一望而知是王府花園。這是報紙廣告所無法達到的，一條拍攝優(yōu)秀、精美的電視廣告片，對品牌形象的傳播將起到一個事半功倍的效果。 品牌形象傳播方法 品牌形象的傳播主要以廣告的形式來進行。 33 品 牌形象的鞏固 品牌形象建立以后，對其鞏固，是王府花園今后發(fā)展和增加其附加價值所必不可少的。 附：成都地區(qū)媒介調(diào)查報告 成都地區(qū)主要電視 媒介分析 媒介名稱 成都電視臺 成都有線臺 15頻道 33頻道（經(jīng)濟） 綜合頻道 影視文藝頻道 體育頻道 收視人口 1500萬 1500萬 100多萬戶 100多萬戶 100多萬戶 覆蓋范圍 成都市及周邊地區(qū) 成都市及周邊地區(qū) 成都市及周邊地區(qū) 成都市及周邊地區(qū) 成都市及周邊地區(qū) 收視群 城鎮(zhèn)居民 城鎮(zhèn)居民 家庭觀眾為主 家庭觀眾為主 家庭觀眾為主 平均收視率 暫無數(shù)據(jù) 千人成本 /千人 /千人 /千人 /千人 暫無數(shù)據(jù) 節(jié)目內(nèi)容 /特色 以新聞節(jié)目及綜藝節(jié)目為主 以經(jīng)濟信息為主 新聞、電視劇及欄目為主 以電視劇為主 以體育節(jié)目為主 30 成都地區(qū)主要報紙媒介 分析 媒體名稱 華西都市報 成都晚報 成都商報 發(fā)行量 52萬份 30萬份 62萬份 發(fā)行區(qū)域 全省發(fā)行，以成都地區(qū)為主 成都市及所轄市縣 以成都地區(qū)中心，輻射全省 讀者群 社會各階層讀者
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