南坪恒濱項目營銷推廣建議書(文件)
【正文】 住宅可能收回的資金總量約為 個億。同時可以獲得存量資產(chǎn) 個億 . 采用此策略的利弊分析 有利面分析： 發(fā)展商采用此策略將有可能獲得項目理論價值最大化。 策略二，商業(yè)面積設計為 15000 方左右。 采用此策略，項目經(jīng)濟指標測算 ，測算方法同上： 住宅可實現(xiàn)收益約為 億 獨立臨街鋪面可實現(xiàn)收益（均價按照 16000 元 /平方米測算） 億 非臨街鋪面可實現(xiàn)收益（按照 6000 元 /平方米測算） 億，存量鋪按照25%計算，可實現(xiàn)收益 億。發(fā)展商選擇何種方案來對本項進行經(jīng)營，要充分結(jié)合發(fā)展 商自身的戰(zhàn)略發(fā)展與充分評估市場風險以及發(fā)展商對風險的抵抗能力后，最后采取適合的策略進行決策。規(guī)劃中的南坪區(qū)三號步行街從本項目前穿過。 3—1—項目劣勢分析 ◣ 項目地塊有 10 米左右的高差，且是臨街面的，對項目商業(yè)價值有較大的影響。 ◣ 與本項目相對競爭對手較少。 3—項目商業(yè)定位 （以下建議提案，均采用本報告中的第二種策略） 3—2—項目的商業(yè)定位 本項目商業(yè)定位：城市副中心主題型特色商業(yè) 項目商業(yè)功能定位：建材、餐飲、娛樂、超市、以及社區(qū)配套商業(yè)。 根據(jù)以上對項目的詳細分析，我們認為，本項目的運作應該從以下幾個基本原則下進行： 1) 商業(yè)規(guī)劃方面符合綜合性復合性商業(yè)項目的特性； 即集購物 /休閑 /娛樂 /餐飲 /為一體的一站式多業(yè)態(tài)綜合性復合型商業(yè)物業(yè) 2) 整體項目功能方面考慮以住宅為主；輔助商業(yè)；配套商務；服務社區(qū)； 3) 商業(yè) 經(jīng)營方面要既能保證對項目主要部分絕對的控制權(quán)又不把開發(fā)風險全部積壓在后期經(jīng)營收益上，針對項目情況分別結(jié)合快速變現(xiàn)部分（商業(yè)街鋪）；周期性資金周轉(zhuǎn)部分（住宅）； 4) 對于項目的商業(yè)體量的控制上，結(jié)合市場的反饋及周邊未來的商業(yè)發(fā)展，建議本項目的體量控制在 3 萬平方米以內(nèi)，以弱化市場風險； 32業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃（見下圖） 業(yè)態(tài) 單層面積（㎡） 總層數(shù)（層） 總面積（㎡） 鋪位形式 招商方向 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 12 頁 共 13 頁 建材 10000 1 10000 大賣場 家福特等 超市 3500 1 5000 大賣場 新世紀等 餐飲娛樂 3000 3 9000 門面 待定 社區(qū)配套 6000 1 6000 門面 休閑娛樂功能：量販式 KTV、桑拿洗浴、休閑健身、藝術(shù)攝影、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、茶樓、網(wǎng)吧等； 餐飲美食功能：西式餐飲、亞洲美食（日韓料理、泰國菜、港式茶餐等）、中式餐飲（品牌川菜、湘菜、杭幫菜、上海菜、粵菜等）、地方美食等； 零售購物功能：男女精品服裝、童裝童玩、飾品配件、休閑運動、家居用品、戶外用品、皮鞋、皮具、美容美體用品、音像圖書、文化用品、花店、日用副食、生鮮蔬菜等； 服務配套功能：銀行、金融、郵政、電信營業(yè)、商務配套、藝術(shù)沙 龍、俱樂部、畫廊、汽車美容等； 商業(yè)布局建議 原則上本項目的商業(yè)與住宅分開布局 ,以盡量避免彼此的干擾 .住宅退后，商業(yè)沿街面布置，本項目商業(yè)可分為三部分 ,一為沿街布置的獨立商業(yè)體 ,單層面積約 1 萬方 ,主要引進建材等專業(yè)賣場，具體技術(shù)指標可根據(jù)商家的要求進行設計。 其余為街鋪，主要位于餐飲娛樂商業(yè)體的底樓及規(guī)劃路一側(cè)，具體可見圖示。 由于項目包括專業(yè)賣場及娛樂休閑的功能，因此停車要求不但要滿足內(nèi)部住戶的要求，還應該滿足商家及消費者的要求。 功能定位內(nèi)容： 領(lǐng)域定位：以本項目為中心的方圓 1000 米范圍內(nèi)的人流，同時輻射楊家坪方向向南坪來消費的人流，以及巴南、綦江等外圍城市近來的消費人群。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 10 頁 共 13
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1