南坪恒濱項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書(shū)(文件)
【正文】 住宅可能收回的資金總量約為 個(gè)億。同時(shí)可以獲得存量資產(chǎn) 個(gè)億 . 采用此策略的利弊分析 有利面分析： 發(fā)展商采用此策略將有可能獲得項(xiàng)目理論價(jià)值最大化。 策略二，商業(yè)面積設(shè)計(jì)為 15000 方左右。 采用此策略，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 ，測(cè)算方法同上： 住宅可實(shí)現(xiàn)收益約為 億 獨(dú)立臨街鋪面可實(shí)現(xiàn)收益（均價(jià)按照 16000 元 /平方米測(cè)算） 億 非臨街鋪面可實(shí)現(xiàn)收益（按照 6000 元 /平方米測(cè)算） 億，存量鋪按照25%計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)收益 億。發(fā)展商選擇何種方案來(lái)對(duì)本項(xiàng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，要充分結(jié)合發(fā)展 商自身的戰(zhàn)略發(fā)展與充分評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及發(fā)展商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力后，最后采取適合的策略進(jìn)行決策。規(guī)劃中的南坪區(qū)三號(hào)步行街從本項(xiàng)目前穿過(guò)。 3—1—項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ◣ 項(xiàng)目地塊有 10 米左右的高差，且是臨街面的，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有較大的影響。 ◣ 與本項(xiàng)目相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少。 3—項(xiàng)目商業(yè)定位 （以下建議提案，均采用本報(bào)告中的第二種策略） 3—2—項(xiàng)目的商業(yè)定位 本項(xiàng)目商業(yè)定位：城市副中心主題型特色商業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)功能定位：建材、餐飲、娛樂(lè)、超市、以及社區(qū)配套商業(yè)。 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的詳細(xì)分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)該從以下幾個(gè)基本原則下進(jìn)行： 1) 商業(yè)規(guī)劃方面符合綜合性復(fù)合性商業(yè)項(xiàng)目的特性； 即集購(gòu)物 /休閑 /娛樂(lè) /餐飲 /為一體的一站式多業(yè)態(tài)綜合性復(fù)合型商業(yè)物業(yè) 2) 整體項(xiàng)目功能方面考慮以住宅為主；輔助商業(yè)；配套商務(wù)；服務(wù)社區(qū)； 3) 商業(yè) 經(jīng)營(yíng)方面要既能保證對(duì)項(xiàng)目主要部分絕對(duì)的控制權(quán)又不把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部積壓在后期經(jīng)營(yíng)收益上，針對(duì)項(xiàng)目情況分別結(jié)合快速變現(xiàn)部分（商業(yè)街鋪）；周期性資金周轉(zhuǎn)部分（住宅）； 4) 對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)體量的控制上，結(jié)合市場(chǎng)的反饋及周邊未來(lái)的商業(yè)發(fā)展，建議本項(xiàng)目的體量控制在 3 萬(wàn)平方米以內(nèi)，以弱化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 32業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃（見(jiàn)下圖） 業(yè)態(tài) 單層面積（㎡） 總層數(shù)（層） 總面積（㎡） 鋪位形式 招商方向 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 建材 10000 1 10000 大賣場(chǎng) 家福特等 超市 3500 1 5000 大賣場(chǎng) 新世紀(jì)等 餐飲娛樂(lè) 3000 3 9000 門面 待定 社區(qū)配套 6000 1 6000 門面 休閑娛樂(lè)功能：量販?zhǔn)?KTV、桑拿洗浴、休閑健身、藝術(shù)攝影、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、茶樓、網(wǎng)吧等； 餐飲美食功能：西式餐飲、亞洲美食（日韓料理、泰國(guó)菜、港式茶餐等）、中式餐飲（品牌川菜、湘菜、杭幫菜、上海菜、粵菜等）、地方美食等； 零售購(gòu)物功能：男女精品服裝、童裝童玩、飾品配件、休閑運(yùn)動(dòng)、家居用品、戶外用品、皮鞋、皮具、美容美體用品、音像圖書(shū)、文化用品、花店、日用副食、生鮮蔬菜等； 服務(wù)配套功能：銀行、金融、郵政、電信營(yíng)業(yè)、商務(wù)配套、藝術(shù)沙 龍、俱樂(lè)部、畫(huà)廊、汽車美容等； 商業(yè)布局建議 原則上本項(xiàng)目的商業(yè)與住宅分開(kāi)布局 ,以盡量避免彼此的干擾 .住宅退后，商業(yè)沿街面布置，本項(xiàng)目商業(yè)可分為三部分 ,一為沿街布置的獨(dú)立商業(yè)體 ,單層面積約 1 萬(wàn)方 ,主要引進(jìn)建材等專業(yè)賣場(chǎng)，具體技術(shù)指標(biāo)可根據(jù)商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 其余為街鋪，主要位于餐飲娛樂(lè)商業(yè)體的底樓及規(guī)劃路一側(cè)，具體可見(jiàn)圖示。 由于項(xiàng)目包括專業(yè)賣場(chǎng)及娛樂(lè)休閑的功能，因此停車要求不但要滿足內(nèi)部住戶的要求，還應(yīng)該滿足商家及消費(fèi)者的要求。 功能定位內(nèi)容： 領(lǐng)域定位：以本項(xiàng)目為中心的方圓 1000 米范圍內(nèi)的人流，同時(shí)輻射楊家坪方向向南坪來(lái)消費(fèi)的人流，以及巴南、綦江等外圍城市近來(lái)的消費(fèi)人群。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 13
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