南坪恒濱項(xiàng)目營銷推廣建議書(已修改)
2025-06-26 16:20 本頁面
【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 13 頁 南坪恒濱項(xiàng)目營銷推廣建議書 項(xiàng)目地段分析 項(xiàng)目位于南坪南路 ,項(xiàng)目位于南坪舊車交易市場與海德大酒店之間 .項(xiàng)目兩個(gè)臨主干道面長度分別約為 200 米與 190 米 ,地塊略呈現(xiàn)梯形壯 . 本項(xiàng)目為南坪區(qū)規(guī)劃的 3 號步行街的干線上 ,其主要商業(yè)項(xiàng)目除本項(xiàng)目外 ,尚有協(xié)信的百秀城項(xiàng)目 .因此本項(xiàng)目在南坪商圈的建設(shè)過程中 ,具有極其重要的意義 .本項(xiàng)目地塊與百秀城地塊遙相呼應(yīng)。具有良好的地利條件。 項(xiàng)目位于南坪南城大道中段，一條主要交通干線從項(xiàng)目正前方穿過，在臨近百事達(dá)汽車銷售中心旁的城市只干道尚未形成。而本項(xiàng)目正面主干道又被公路綠化 帶劃分為單向通道。從這個(gè)角度而言，本項(xiàng)目地塊交通組織體系有一定缺陷。而如果步行街將來形成后，能夠?qū)C(jī)動(dòng)車道路封閉，僅供人群通過，形成人流雙向循環(huán)街道，則本項(xiàng)目的交通組織體系即變的比較優(yōu)良。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點(diǎn)四線，點(diǎn)為中心轉(zhuǎn)盤區(qū)域，四線為四條步行街。轉(zhuǎn)盤處為南坪商業(yè)的核心地帶，現(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)十分發(fā)達(dá)，第一號步行街與二號步行街的輪廓與雛形已基本形成，商業(yè)設(shè)施與業(yè)態(tài)業(yè)種也已經(jīng)基本成型。而本項(xiàng)目所在的三號步行街尚未真正啟動(dòng)，商業(yè)格局也沒有形成，而轉(zhuǎn)盤與一、二號步行街由于率先形成，已經(jīng)搶占了主要的商業(yè)市場，三號步行街將 面臨商業(yè)尷尬，因此從這個(gè)角度而言，本項(xiàng)目地段存在理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 13 頁 論步行街優(yōu)勢，但這種優(yōu)勢要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，要受若干外件條件的制約。 綜合評介本項(xiàng)目的地段應(yīng)為，本項(xiàng)目地段存在理論上或者遠(yuǎn)期步行街的優(yōu)勢，但是由于制約條件太多，影響因素過于復(fù)雜，因此把本項(xiàng)目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項(xiàng)目地段目前的市場地位。 2—項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目地塊呈梯形壯，靠近海德酒店端為梯形的頂部地段，寬度較窄，可使用的建筑用地長度僅約 20 米左右。在靠贏丹花園面有約 5 米堡檻，項(xiàng)目后面有城市只干道，即將營建的 塔樓的上端部分可看江，該面擁有景觀優(yōu)勢。在臨百事達(dá)汽車銷售站面有規(guī)劃 50 米寬的城市只干道。 由于本項(xiàng)目有兩面臨街面，且長度分別約為 190 米、 200 米左右，因此本項(xiàng)目做商業(yè)有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，只是項(xiàng)目擁有 10 米以上的高差，不僅讓本項(xiàng)目的建筑擺 放增加了難度，同時(shí)也使的本項(xiàng)目臨百事達(dá)汽車面的街面價(jià)值打了折扣 總體評介：本項(xiàng)目地塊的梯形形狀，與 10 米左右臨街面高差，使得本項(xiàng)目地塊的價(jià)值受到了一定程度的影響。同時(shí)增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計(jì)方案中，能夠通過對高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補(bǔ)由于 高差與異形給項(xiàng)目帶來的價(jià)值損失。 2—產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 由于本項(xiàng)目地段與地塊的特性的有效結(jié)合，決定了本項(xiàng)目產(chǎn)品使用功能的多樣性。從理論上看，本項(xiàng)目地段具有三種使用功能，即純商業(yè)使用功能，純居住功能，與商住混用功能。但是在實(shí)踐中，由于受市場環(huán)境 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 13 頁 與地塊面積的制約，本項(xiàng)目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)極大。因此本項(xiàng)目實(shí)際可能的建筑形式，只可能是商住與純居住兩種可能。 本項(xiàng)目功能定位為商住的最大好處是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。同時(shí)發(fā)展商可以通過良性的商業(yè)規(guī)劃與定位，提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次與層次感。只要在商住面積配比上不失調(diào)，商住功 能規(guī)劃上互不干擾，項(xiàng)目依然可以同
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