南坪恒濱項目營銷推廣建議書(已修改)
2025-06-26 16:20 本頁面
【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 1 頁 共 13 頁 南坪恒濱項目營銷推廣建議書 項目地段分析 項目位于南坪南路 ,項目位于南坪舊車交易市場與海德大酒店之間 .項目兩個臨主干道面長度分別約為 200 米與 190 米 ,地塊略呈現(xiàn)梯形壯 . 本項目為南坪區(qū)規(guī)劃的 3 號步行街的干線上 ,其主要商業(yè)項目除本項目外 ,尚有協(xié)信的百秀城項目 .因此本項目在南坪商圈的建設(shè)過程中 ,具有極其重要的意義 .本項目地塊與百秀城地塊遙相呼應(yīng)。具有良好的地利條件。 項目位于南坪南城大道中段，一條主要交通干線從項目正前方穿過，在臨近百事達汽車銷售中心旁的城市只干道尚未形成。而本項目正面主干道又被公路綠化 帶劃分為單向通道。從這個角度而言，本項目地塊交通組織體系有一定缺陷。而如果步行街將來形成后，能夠?qū)C動車道路封閉，僅供人群通過，形成人流雙向循環(huán)街道，則本項目的交通組織體系即變的比較優(yōu)良。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點四線，點為中心轉(zhuǎn)盤區(qū)域，四線為四條步行街。轉(zhuǎn)盤處為南坪商業(yè)的核心地帶，現(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)十分發(fā)達，第一號步行街與二號步行街的輪廓與雛形已基本形成，商業(yè)設(shè)施與業(yè)態(tài)業(yè)種也已經(jīng)基本成型。而本項目所在的三號步行街尚未真正啟動，商業(yè)格局也沒有形成，而轉(zhuǎn)盤與一、二號步行街由于率先形成，已經(jīng)搶占了主要的商業(yè)市場，三號步行街將 面臨商業(yè)尷尬，因此從這個角度而言，本項目地段存在理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 2 頁 共 13 頁 論步行街優(yōu)勢，但這種優(yōu)勢要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，要受若干外件條件的制約。 綜合評介本項目的地段應(yīng)為，本項目地段存在理論上或者遠期步行街的優(yōu)勢，但是由于制約條件太多，影響因素過于復(fù)雜，因此把本項目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項目地段目前的市場地位。 2—項目地塊分析 本項目地塊呈梯形壯，靠近海德酒店端為梯形的頂部地段，寬度較窄，可使用的建筑用地長度僅約 20 米左右。在靠贏丹花園面有約 5 米堡檻，項目后面有城市只干道，即將營建的 塔樓的上端部分可看江，該面擁有景觀優(yōu)勢。在臨百事達汽車銷售站面有規(guī)劃 50 米寬的城市只干道。 由于本項目有兩面臨街面，且長度分別約為 190 米、 200 米左右，因此本項目做商業(yè)有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，只是項目擁有 10 米以上的高差，不僅讓本項目的建筑擺 放增加了難度，同時也使的本項目臨百事達汽車面的街面價值打了折扣 總體評介：本項目地塊的梯形形狀，與 10 米左右臨街面高差，使得本項目地塊的價值受到了一定程度的影響。同時增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計方案中，能夠通過對高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補由于 高差與異形給項目帶來的價值損失。 2—產(chǎn)品功能設(shè)計 由于本項目地段與地塊的特性的有效結(jié)合，決定了本項目產(chǎn)品使用功能的多樣性。從理論上看，本項目地段具有三種使用功能，即純商業(yè)使用功能，純居住功能，與商住混用功能。但是在實踐中，由于受市場環(huán)境 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 3 頁 共 13 頁 與地塊面積的制約，本項目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險極大。因此本項目實際可能的建筑形式，只可能是商住與純居住兩種可能。 本項目功能定位為商住的最大好處是實現(xiàn)項目價值最大化。同時發(fā)展商可以通過良性的商業(yè)規(guī)劃與定位，提升整個項目的檔次與層次感。只要在商住面積配比上不失調(diào)，商住功 能規(guī)劃上互不干擾，項目依然可以同
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