【正文】 本策略的住宅部分與臨街獨(dú)立鋪面的資金回收速度不會(huì)受到太大影響，而產(chǎn)權(quán)式商鋪的資金回籠速度，肯定要受到很大的影響。具體數(shù)量為：建材主力店 10000 平方米，超市 5000 平方米，餐飲娛樂(lè)類(lèi)商 鋪 9000 方 ,其余 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 鋪面 6000方左右 (其中臨街鋪面約 2500方 ,非臨街鋪 3500方 ).車(chē)庫(kù) 8000方左右 . 采用本方案，要犧牲部分臨街面的街鋪 ,因?yàn)樵诮ú闹髁ι碳也粫?huì)允許在其外部布置街鋪 .將餐飲娛樂(lè)業(yè)擺放在靠近贏丹花園側(cè) ,上面商業(yè)部分用三層塔樓 ,建筑形態(tài)采用成都玉林廣場(chǎng)形態(tài) ,上面的塔樓做小戶型公寓進(jìn)行銷(xiāo)售 .在本處地下設(shè)置負(fù)一層 ,用于超市部分 。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售周期約為 6—12個(gè)月。 本項(xiàng)目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項(xiàng)目地段的珍稀性，使得本項(xiàng)目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會(huì)效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時(shí)發(fā)展商資金回籠速度最為快速。同時(shí)增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計(jì)方案中，能夠通過(guò)對(duì)高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補(bǔ)由于 高差與異形給項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值損失。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點(diǎn)四線，點(diǎn)為中心轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)域，四線為四條步行街。具有良好的地利條件。 綜合評(píng)介本項(xiàng)目的地段應(yīng)為，本項(xiàng)目地段存在理論上或者遠(yuǎn)期步行街的優(yōu)勢(shì)，但是由于制約條件太多，影響因素過(guò)于復(fù)雜，因此把本項(xiàng)目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項(xiàng)目地段目前的市場(chǎng)地位。但是在實(shí)踐中，由于受市場(chǎng)環(huán)境 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 13 頁(yè) 與地塊面積的制約，本項(xiàng)目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)極大。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計(jì)中對(duì)水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來(lái)突出本項(xiàng)目在整個(gè)樓市的獨(dú)特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。 項(xiàng)目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會(huì)翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來(lái)的品牌溢價(jià)率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項(xiàng)目實(shí)際最有可能收益為 —3 個(gè)億。 臨街獨(dú)立門(mén)面約為 2500 方，以 16000 元 /平方米測(cè)算，可收回資金 億。 采用此策略，商業(yè)建筑主要放在臨街面的一二三層位置，建筑設(shè)計(jì)方案可以在發(fā)展商原建筑設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行調(diào)整，因采用此策略住宅仍然是本項(xiàng)目主要的收益點(diǎn)，因此在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案上，一定要保證居住小區(qū)的相對(duì)完整性與商業(yè)設(shè)施的獨(dú)立性，從而保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與策略 由于本項(xiàng)目具有良好的口岸優(yōu)勢(shì)以及地塊的相對(duì)缺陷性，以及產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)的多樣性，我司結(jié)合重慶整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的多年發(fā)展路線以及今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特性，以及重慶城市化中出現(xiàn)的機(jī)遇與問(wèn)題點(diǎn)，綜合南坪區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r，認(rèn)為發(fā)展商在操作此項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)上應(yīng)采取以下策略： 在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)推廣思路上，做到合理利潤(rùn)最大化，資金流動(dòng)速度最 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 13 頁(yè) 快化，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。 ◣ 項(xiàng)目缺乏自然景觀資源，項(xiàng)目臨近城市交通主要干道，噪音污染比較嚴(yán)重。 功能定位目標(biāo)：填補(bǔ)城市中心商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，與城市中心其他商業(yè)物業(yè)共同構(gòu)筑城市中心商業(yè)的格局，同時(shí)形成自己獨(dú)特的商業(yè)品牌。