【正文】 本策略的住宅部分與臨街獨立鋪面的資金回收速度不會受到太大影響，而產(chǎn)權(quán)式商鋪的資金回籠速度，肯定要受到很大的影響。具體數(shù)量為：建材主力店 10000 平方米，超市 5000 平方米，餐飲娛樂類商 鋪 9000 方 ,其余 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 6 頁 共 13 頁 鋪面 6000方左右 (其中臨街鋪面約 2500方 ,非臨街鋪 3500方 ).車庫 8000方左右 . 采用本方案，要犧牲部分臨街面的街鋪 ,因為在建材主力商家不會允許在其外部布置街鋪 .將餐飲娛樂業(yè)擺放在靠近贏丹花園側(cè) ,上面商業(yè)部分用三層塔樓 ,建筑形態(tài)采用成都玉林廣場形態(tài) ,上面的塔樓做小戶型公寓進行銷售 .在本處地下設(shè)置負(fù)一層 ,用于超市部分 。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營銷，銷售周期約為 6—12個月。 本項目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項目地段的珍稀性，使得本項目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時發(fā)展商資金回籠速度最為快速。同時增加了建筑體擺放的難度，但是如果在建筑設(shè)計方案中，能夠通過對高差的有效利用，形成小區(qū)景觀，即可最大限度的彌補由于 高差與異形給項目帶來的價值損失。 南坪區(qū)規(guī)劃為一點四線，點為中心轉(zhuǎn)盤區(qū)域，四線為四條步行街。具有良好的地利條件。 綜合評介本項目的地段應(yīng)為，本項目地段存在理論上或者遠(yuǎn)期步行街的優(yōu)勢，但是由于制約條件太多，影響因素過于復(fù)雜，因此把本項目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項目地段目前的市場地位。但是在實踐中，由于受市場環(huán)境 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 3 頁 共 13 頁 與地塊面積的制約，本項目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險極大。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計中對水體進行精雕細(xì)琢來突出本項目在整個樓市的獨特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項目的經(jīng)濟價值與社會價值。 項目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類產(chǎn)品價格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來的品牌溢價率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項目實際最有可能收益為 —3 個億。 臨街獨立門面約為 2500 方，以 16000 元 /平方米測算，可收回資金 億。 采用此策略，商業(yè)建筑主要放在臨街面的一二三層位置，建筑設(shè)計方案可以在發(fā)展商原建筑設(shè)計方案中進行調(diào)整，因采用此策略住宅仍然是本項目主要的收益點，因此在項目總體規(guī)劃方案上，一定要保證居住小區(qū)的相對完整性與商業(yè)設(shè)施的獨立性，從而保證項目價值最大化。 營銷推廣思路與策略 由于本項目具有良好的口岸優(yōu)勢以及地塊的相對缺陷性，以及產(chǎn)品功能設(shè)計的多樣性，我司結(jié)合重慶整個地產(chǎn)市場的多年發(fā)展路線以及今年房地產(chǎn)市場發(fā)展的特性，以及重慶城市化中出現(xiàn)的機遇與問題點，綜合南坪區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r，認(rèn)為發(fā)展商在操作此項目在營銷上應(yīng)采取以下策略： 在項目運營與營銷推廣思路上，做到合理利潤最大化，資金流動速度最 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 9 頁 共 13 頁 快化，盡量避免風(fēng)險。 ◣ 項目缺乏自然景觀資源，項目臨近城市交通主要干道，噪音污染比較嚴(yán)重。 功能定位目標(biāo)：填補城市中心商圈的商業(yè)空白點，與城市中心其他商業(yè)物業(yè)共同構(gòu)筑城市中心商業(yè)的格局，同時形成自己獨特的商業(yè)品牌。