【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 建材 10000 1 10000 大賣場(chǎng) 家福特等 超市 3500 1 5000 大賣場(chǎng) 新世紀(jì)等 餐飲娛樂(lè) 3000 3 9000 門面 待定 社區(qū)配套 6000 1 6000 門面 休閑娛樂(lè)功能：量販?zhǔn)?KTV、桑拿洗浴、休閑健身、藝術(shù)攝影、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、茶樓、網(wǎng)吧等； 餐飲美食功能：西式餐飲、亞洲美食（日韓料理、泰國(guó)菜、港式茶餐等）、中式餐飲（品牌川菜、湘菜、杭幫菜、上海菜、粵菜等）、地方美食等； 零售購(gòu)物功能：男女精品服裝、童裝童玩、飾品配件、休閑運(yùn)動(dòng)、家居用品、戶外用品、皮鞋、皮具、美容美體用品、音像圖書、文化用品、花店、日用副食、生鮮蔬菜等； 服務(wù)配套功能：銀行、金融、郵政、電信營(yíng)業(yè)、商務(wù)配套、藝術(shù)沙 龍、俱樂(lè)部、畫廊、汽車美容等； 商業(yè)布局建議 原則上本項(xiàng)目的商業(yè)與住宅分開(kāi)布局 ,以盡量避免彼此的干擾 .住宅退后，商業(yè)沿街面布置，本項(xiàng)目商業(yè)可分為三部分 ,一為沿街布置的獨(dú)立商業(yè)體 ,單層面積約 1 萬(wàn)方 ,主要引進(jìn)建材等專業(yè)賣場(chǎng)，具體技術(shù)指標(biāo)可根據(jù)商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。規(guī)劃中的南坪區(qū)三號(hào)步行街從本項(xiàng)目前穿過(guò)。同時(shí)可以獲得存量資產(chǎn) 個(gè)億 . 采用此策略的利弊分析 有利面分析： 發(fā)展商采用此策略將有可能獲得項(xiàng)目理論價(jià)值最大化。 地段的珍稀性，本項(xiàng)目如果作為純住宅，其地段在現(xiàn)在樓市中具有稀缺性。在臨百事達(dá)汽車銷售站面有規(guī)劃 50 米寬的城市只干道。而本項(xiàng)目正面主干道又被公路綠化 帶劃分為單向通道。 本項(xiàng)目功能定位為商住的最大好處是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項(xiàng)目的地段口岸與本項(xiàng)目地塊的實(shí)際特性，結(jié)合南坪區(qū) 5 年商貿(mào)規(guī)劃藍(lán)圖，以及現(xiàn)在南坪的商 業(yè)格局，以及我司了解到的各大商家南坪區(qū)的規(guī)劃，我司在充分考慮到以上因素后，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)體量做如下建議。這種策略商業(yè)主要規(guī)劃則做社區(qū)配套商業(yè)與餐飲業(yè)與娛樂(lè)業(yè)，由于商業(yè)體量相對(duì)較小，本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)難度會(huì)相對(duì)最小化。 3—1—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ◣ 南坪區(qū)政府對(duì)本區(qū)地產(chǎn)政策的支持，是本項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)。停 車場(chǎng)主要位于項(xiàng)目 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 住宅的底部，同時(shí)建筑上可用連廊等方式將停車場(chǎng)與建材賣場(chǎng)和餐飲娛樂(lè)綜合體進(jìn)行連接，以方便停車。 ◣ 開(kāi)發(fā)商擁有自己的施工隊(duì)伍，以及項(xiàng)目拿地時(shí)間早，項(xiàng)目具有相對(duì)成本優(yōu)勢(shì)。 本策略對(duì)招商依賴性相當(dāng)大，如果招商不成功，則本方案可行性 就相當(dāng)小。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 在取樓市相同地段，商住小區(qū)價(jià)格作為換算基礎(chǔ)： 渝能都市經(jīng)典： 2900 元 /平方米（套內(nèi)） 參照這個(gè)價(jià)格進(jìn)行概算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收入，本項(xiàng)目規(guī)劃體量建筑面積 10萬(wàn)方，套內(nèi)面積約為 萬(wàn)方，本項(xiàng)目的收益約為 億。 2—產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 由于本項(xiàng)目地段與地塊的特性的有效結(jié)合，決定了本項(xiàng)目產(chǎn)品使用功能的多樣性。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 南坪恒濱項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書 項(xiàng)目地段分析 項(xiàng)目位于南坪南路 ,項(xiàng)目位于南坪舊車交易市場(chǎng)與海德大酒店之間 .項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)臨主干道面長(zhǎng)度分別約為 200 米與 190 米 ,地塊略呈現(xiàn)梯形壯 . 本項(xiàng)目為南坪區(qū)規(guī)劃的 3 號(hào)步行街的干線上 ,其主要商業(yè)項(xiàng)目除本項(xiàng)目外 ,尚有協(xié)信的百秀城項(xiàng)目 .因此本項(xiàng)目在南坪商圈的建