【正文】 工地現(xiàn)場(chǎng) ① 工地東側(cè)臨萬(wàn)泉街一側(cè)建設(shè)期間全部歸售樓處使用，設(shè)售樓處，停車場(chǎng)，綠化等。 ② 可與最先購(gòu)房者商洽，售樓處提供方案經(jīng)其認(rèn)可后裝修裝飾，待銷售結(jié)束后折價(jià) 轉(zhuǎn)讓給該業(yè)主。 ●通過(guò)農(nóng)場(chǎng)、管理公司、開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、等經(jīng)銷商等之形象宣傳烘 托項(xiàng)目。 售樓處設(shè)立獨(dú)立帳號(hào)，由三家公司派出的經(jīng)理、兼職會(huì)計(jì)、出納共同管理。 售樓員兼外聯(lián)一名。 布置綠化、彩旗、街燈。 1常用電話表。 客戶意見反饋表。 ③ 統(tǒng)一迎客談話內(nèi)容、儀表、舉止。 售樓員兼內(nèi)務(wù)一名。 各項(xiàng)目準(zhǔn)備工作就緒后，選擇恰當(dāng)時(shí)間召開，就項(xiàng)目在農(nóng)場(chǎng)，物業(yè)管理特點(diǎn)，銷售 渠道組合及操作整體思路向各媒體記者提供新聞素材。 ② 版面。 ● 大屏幕電腦，演示項(xiàng)目各單元不同裝飾方案效果。 具體辦法為顧客提供現(xiàn)住房（或其它房產(chǎn)），由代理機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，經(jīng)項(xiàng)目售樓處及顧客認(rèn)可后，房產(chǎn)手續(xù)移交售樓處，代理機(jī)構(gòu)擔(dān)保按期評(píng)估價(jià)向 售樓處轉(zhuǎn)款，顧客舊房代賣。 六、營(yíng)銷策略建議 結(jié)合市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及項(xiàng)目自身情況，建議充分利用廣告、宣傳、公關(guān)活動(dòng)、直效營(yíng)銷、視覺管理等手段，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)售樓處和各中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)化整合營(yíng)銷。 西側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)由于面積過(guò)少，難以安排大型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，建議專門面向兒童，設(shè)置 秋干，滑梯，攀援架等，既滿足需求，又不影響整體。 獨(dú)特的物業(yè)管理模式：輔屬觀光農(nóng)場(chǎng)可為業(yè)主提供休閑觀光，回歸自然的條件，同時(shí)提供農(nóng)副產(chǎn)品并補(bǔ)貼物業(yè)管理公司支出，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。而同業(yè)各公司隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，為求生存和發(fā)展亦各出奇招，競(jìng)爭(zhēng)手段迅速升級(jí)。 車位數(shù)量比例遠(yuǎn)低于同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 強(qiáng)調(diào)周邊公園綠地及農(nóng)場(chǎng)的大面積綠化，以彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)低綠化率之不足。 通過(guò)路牌、海報(bào)、招貼等非大眾媒體及信息中心自有渠道進(jìn)行廣告宣傳，后期 推出項(xiàng)目形象廣告，以感性訴求為主。 ② 停車場(chǎng)劃好車位，可能情況下經(jīng)常停放項(xiàng)目關(guān)系單位名車，以造聲勢(shì)。 各代理機(jī)構(gòu) 提供海報(bào)、招貼、彩旗、售樓資料等布置代理機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)場(chǎng)，以渲染氣氛，吸引注 意力。 ●突出項(xiàng)目“真正切合現(xiàn)代人需求”之形象。 售樓處編制 6 人；由三家公司各派 2 名售樓員組成，或面向社會(huì)招聘彌補(bǔ)不足。落實(shí)各種促銷方案計(jì)劃，協(xié)調(diào)各代理公司等。 購(gòu)置桌椅、空調(diào)、飲水機(jī)、電腦、辦公用品、接待用品、盆花。 四 外聯(lián)事宜 計(jì)算銷售面積，辦理銷售（預(yù)售）許可證和銷售許可證廣告。 廣告媒體反饋表、價(jià)位反應(yīng)表。 ② 了解本案整體營(yíng)銷方案。制定、落實(shí)管理制度。 ① 聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)。 （四） 廣告計(jì)劃建議 報(bào)紙廣告 ① 媒體選擇：沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、遼沈晚報(bào)。 ● 各類代銷裝飾材料樣品，裝修公司方案、報(bào)價(jià)。抓住政府鼓勵(lì)舊房上市交易、對(duì)房產(chǎn)置換減免稅的有利時(shí)機(jī)，針對(duì)潛在客戶基本有房的情況，推出通過(guò)房產(chǎn)置換付首期款的購(gòu)買方式。 物業(yè)管理基本收費(fèi)原則上在 1 元 / M2 以下，具體標(biāo)準(zhǔn)及其它收費(fèi)服務(wù)價(jià)格由物 業(yè)管理公司及早確定。建議結(jié)合項(xiàng)目命名及總 體風(fēng)格，以雕塑為主題組織庭院，力求通過(guò)專家簡(jiǎn)約 、雋永的設(shè)計(jì)達(dá)到以少勝多，以一當(dāng)十。 三、項(xiàng)目分析 （一） 優(yōu)勢(shì) 位置優(yōu)勢(shì)：毗鄰兩處公園及南運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，就醫(yī)購(gòu)物方便。在此情勢(shì)下，本案提出的主旨在于提供一個(gè)系統(tǒng)化的操作方案，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析把握、商品策略的探討、營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的突破創(chuàng)新與協(xié)調(diào)控制等，使項(xiàng)目個(gè)性鮮明突出，切合市場(chǎng)需求，從而協(xié)調(diào)三家投資商形成合力，增強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確保銷售目標(biāo)盡早完成，利潤(rùn)更為可觀。 缺少合作經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)化營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。 物業(yè)管理以提供人員服務(wù)為主，需要場(chǎng)地的服務(wù)設(shè)施（如超市、洗衣房）可對(duì) 外定向招商解決。 準(zhǔn)備工作完成前以信息中心為銷售主渠道。 ③ 周邊植草坪，樹導(dǎo)引 彩旗，典雅街燈。 （三） 銷售輔助品建議 售樓書。 b、 商品廣告：●采用理性訴求方式。 經(jīng)理有權(quán)辭退售樓員，但各公司可派人替補(bǔ)，人員比例不變。 （七） 銷售控