某項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)方案企劃建議書(shū)(存儲(chǔ)版)
【正文】 名片、胸卡、訂制服裝。制定、落實(shí)管理制度。 節(jié)奏 在 8 月底和工程完工后進(jìn)行兩次大的調(diào)整，每月召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)席會(huì)，三家公司領(lǐng)導(dǎo)及 售樓處全體參加。 ② 了解本案整體營(yíng)銷(xiāo)方案。 制作指示牌、燈箱、現(xiàn)場(chǎng)路牌。 廣告媒體反饋表、價(jià)位反應(yīng)表。 與各代理機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，確定代理方式并簽約。 四 外聯(lián)事宜 計(jì)算銷(xiāo)售面積，辦理銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證和銷(xiāo)售許可證廣告。 樓盤(pán)圖。 購(gòu)置桌椅、空調(diào)、飲水機(jī)、電腦、辦公用品、接待用品、盆花。提取 3% 銷(xiāo)售費(fèi)用為 432 萬(wàn)元，上述費(fèi)用共計(jì) 342 萬(wàn)，占近 80%，另 20%費(fèi)用項(xiàng)目峻工后投放，以完成剩余房產(chǎn)的銷(xiāo)售。落實(shí)各種促銷(xiāo)方案計(jì)劃，協(xié)調(diào)各代理公司等。 售樓員兼行政一名。 售樓處編制 6 人；由三家公司各派 2 名售樓員組成，或面向社會(huì)招聘彌補(bǔ)不足。 ② 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)、市府廣場(chǎng)等處。 ●突出項(xiàng)目“真正切合現(xiàn)代人需求”之形象。 海報(bào)、招貼、手袋。 各代理機(jī)構(gòu) 提供海報(bào)、招貼、彩旗、售樓資料等布置代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，以渲染氣氛，吸引注 意力。 ● 設(shè)兩部電話(huà)。 ② 停車(chē)場(chǎng)劃好車(chē)位，可能情況下經(jīng)常停放項(xiàng)目關(guān)系單位名車(chē)，以造聲勢(shì)。 配合促銷(xiāo)活動(dòng)（贈(zèng)設(shè)施、裝修、購(gòu)房入戶(hù)）再掀高潮。 通過(guò)路牌、海報(bào)、招貼等非大眾媒體及信息中心自有渠道進(jìn)行廣告宣傳，后期 推出項(xiàng)目形象廣告，以感性訴求為主。 如市場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，原則上于 9 月初和工程完工兩個(gè)時(shí)點(diǎn) 進(jìn)行總體價(jià)格上調(diào)，每平米售價(jià)最終調(diào)高 100 元至 150 元。 強(qiáng)調(diào)周邊公園綠地及農(nóng)場(chǎng)的大面積綠化，以彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)低綠化率之不足。特征如下： 年齡在 30— 45 之間 個(gè)人資產(chǎn)在 100— 200 萬(wàn)之間 一般為成功商業(yè)人士，各界精英 平均教育程度較高，興趣廣泛，注重生活品質(zhì) 受社會(huì)主流思潮影響較大，主動(dòng)通過(guò)媒體吸取信息 對(duì)未來(lái) 充滿(mǎn)信心，并仍不斷努力追求成功 （二） 命名建議 命名之好壞對(duì)項(xiàng)目形象塑造意義重大，結(jié)合項(xiàng)目風(fēng)格及社會(huì)接受度，提出以下參考命名方案。 車(chē)位數(shù)量比例遠(yuǎn)低于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 商品策略強(qiáng)調(diào)品牌、物業(yè)管理、規(guī)劃等因素互相間無(wú)本質(zhì)差別。而同業(yè)各公司隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，為求生存和發(fā)展亦各出奇招，競(jìng)爭(zhēng)手段迅速升級(jí)。 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有已經(jīng)上市銷(xiāo)售的萬(wàn)科紫金苑、格林豪森、翔鳳華園、中潤(rùn)世紀(jì)家園、綺云新村和即將上市的黎明羅馬花園等。 獨(dú)特的物業(yè)管理模式：輔屬觀(guān)光農(nóng)場(chǎng)可為業(yè)主提供休閑觀(guān)光，回歸自然的條件，同時(shí)提供農(nóng)副產(chǎn)品并補(bǔ)貼物業(yè)管理公司支出，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。 個(gè)人身份出現(xiàn)的購(gòu)房者呈現(xiàn)選擇低總價(jià)房產(chǎn)的趨勢(shì)，表現(xiàn)更為挑剔。 西側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)由于面積過(guò)少，難以安排大型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，建議專(zhuān)門(mén)面向兒童，設(shè)置 秋干，滑梯，攀援架等，既滿(mǎn)足需求，又不影響整體。 如有可能與動(dòng)物園或夏芳園聯(lián)系協(xié)商，為全體業(yè)主提供極低 價(jià) 年票（或月票） 代購(gòu)服務(wù)。 六、營(yíng)銷(xiāo)策略建議 結(jié)合市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及項(xiàng)目自身情況，建議充分利用廣告、宣傳、公關(guān)活動(dòng)、直效營(yíng)銷(xiāo)、視覺(jué)管理等手段，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)售樓處和各中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)化整合營(yíng)銷(xiāo)。 宣傳獨(dú)特的銷(xiāo)售渠道及購(gòu)買(mǎi)方式，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目可輕松購(gòu)買(mǎi)，結(jié)合活動(dòng)與廣告喚起 社會(huì)關(guān)注。 具體辦法為顧客提供現(xiàn)住房（或其它房產(chǎn)），由代理機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，經(jīng)項(xiàng)目售樓處及顧客認(rèn)可后，房產(chǎn)手續(xù)移交售樓處，代理機(jī)構(gòu)擔(dān)保按期評(píng)估價(jià)向 售樓處轉(zhuǎn)款，顧客舊房代賣(mài)。 售樓處 ① 接待大廳 ● 與項(xiàng)目采同一風(fēng)格設(shè)計(jì)，裝修高檔。 ● 大屏幕電腦，演示項(xiàng)目各單元不同裝飾方案效果。同時(shí)兼及戶(hù)型、位置等基本資料。 ② 版面。 電視廣告 ① 媒體：遼寧衛(wèi)視、有線(xiàn)。 各項(xiàng)目準(zhǔn)備工作就緒后，選擇恰當(dāng)時(shí)間召開(kāi)，就項(xiàng)目在農(nóng)場(chǎng)，物業(yè)管理特點(diǎn)，銷(xiāo)售 渠道組合及操作整體思路向各媒體記者提供新聞素材。 進(jìn)行集訓(xùn)，以互相交流啟發(fā)為主。 售樓員兼內(nèi)務(wù)一名。通報(bào)溝通工程及銷(xiāo)售情況，確定調(diào)整內(nèi)容、方向，并形成會(huì)議紀(jì)要。 ③
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