某項目整體營銷方案企劃建議書(存儲版)
【正文】 名片、胸卡、訂制服裝。制定、落實管理制度。 節(jié)奏 在 8 月底和工程完工后進(jìn)行兩次大的調(diào)整，每月召開營銷聯(lián)席會，三家公司領(lǐng)導(dǎo)及 售樓處全體參加。 ② 了解本案整體營銷方案。 制作指示牌、燈箱、現(xiàn)場路牌。 廣告媒體反饋表、價位反應(yīng)表。 與各代理機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，確定代理方式并簽約。 四 外聯(lián)事宜 計算銷售面積，辦理銷售（預(yù)售）許可證和銷售許可證廣告。 樓盤圖。 購置桌椅、空調(diào)、飲水機(jī)、電腦、辦公用品、接待用品、盆花。提取 3% 銷售費用為 432 萬元，上述費用共計 342 萬，占近 80%，另 20%費用項目峻工后投放，以完成剩余房產(chǎn)的銷售。落實各種促銷方案計劃，協(xié)調(diào)各代理公司等。 售樓員兼行政一名。 售樓處編制 6 人；由三家公司各派 2 名售樓員組成，或面向社會招聘彌補(bǔ)不足。 ② 地點：現(xiàn)場、市府廣場等處。 ●突出項目“真正切合現(xiàn)代人需求”之形象。 海報、招貼、手袋。 各代理機(jī)構(gòu) 提供海報、招貼、彩旗、售樓資料等布置代理機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)場，以渲染氣氛，吸引注 意力。 ● 設(shè)兩部電話。 ② 停車場劃好車位，可能情況下經(jīng)常停放項目關(guān)系單位名車，以造聲勢。 配合促銷活動（贈設(shè)施、裝修、購房入戶）再掀高潮。 通過路牌、海報、招貼等非大眾媒體及信息中心自有渠道進(jìn)行廣告宣傳，后期 推出項目形象廣告，以感性訴求為主。 如市場情況無較大波動，銷售勢頭良好，原則上于 9 月初和工程完工兩個時點 進(jìn)行總體價格上調(diào)，每平米售價最終調(diào)高 100 元至 150 元。 強(qiáng)調(diào)周邊公園綠地及農(nóng)場的大面積綠化，以彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)低綠化率之不足。特征如下： 年齡在 30— 45 之間 個人資產(chǎn)在 100— 200 萬之間 一般為成功商業(yè)人士，各界精英 平均教育程度較高，興趣廣泛，注重生活品質(zhì) 受社會主流思潮影響較大，主動通過媒體吸取信息 對未來 充滿信心，并仍不斷努力追求成功 （二） 命名建議 命名之好壞對項目形象塑造意義重大，結(jié)合項目風(fēng)格及社會接受度，提出以下參考命名方案。 車位數(shù)量比例遠(yuǎn)低于同類競爭項目。 商品策略強(qiáng)調(diào)品牌、物業(yè)管理、規(guī)劃等因素互相間無本質(zhì)差別。而同業(yè)各公司隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，為求生存和發(fā)展亦各出奇招，競爭手段迅速升級。 二、競爭分析 項目的主要競爭對手有已經(jīng)上市銷售的萬科紫金苑、格林豪森、翔鳳華園、中潤世紀(jì)家園、綺云新村和即將上市的黎明羅馬花園等。 獨特的物業(yè)管理模式：輔屬觀光農(nóng)場可為業(yè)主提供休閑觀光，回歸自然的條件，同時提供農(nóng)副產(chǎn)品并補(bǔ)貼物業(yè)管理公司支出，從而降低物業(yè)管理費。 個人身份出現(xiàn)的購房者呈現(xiàn)選擇低總價房產(chǎn)的趨勢，表現(xiàn)更為挑剔。 西側(cè)運動場由于面積過少，難以安排大型運動項目，建議專門面向兒童，設(shè)置 秋干，滑梯，攀援架等，既滿足需求，又不影響整體。 如有可能與動物園或夏芳園聯(lián)系協(xié)商，為全體業(yè)主提供極低 價 年票（或月票） 代購服務(wù)。 六、營銷策略建議 結(jié)合市場需求和競爭形勢及項目自身情況，建議充分利用廣告、宣傳、公關(guān)活動、直效營銷、視覺管理等手段，通過現(xiàn)場售樓處和各中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)化整合營銷。 宣傳獨特的銷售渠道及購買方式，強(qiáng)調(diào)本項目可輕松購買，結(jié)合活動與廣告喚起 社會關(guān)注。 具體辦法為顧客提供現(xiàn)住房（或其它房產(chǎn)），由代理機(jī)構(gòu)評估作價，經(jīng)項目售樓處及顧客認(rèn)可后，房產(chǎn)手續(xù)移交售樓處，代理機(jī)構(gòu)擔(dān)保按期評估價向 售樓處轉(zhuǎn)款，顧客舊房代賣。 售樓處 ① 接待大廳 ● 與項目采同一風(fēng)格設(shè)計，裝修高檔。 ● 大屏幕電腦，演示項目各單元不同裝飾方案效果。同時兼及戶型、位置等基本資料。 ② 版面。 電視廣告 ① 媒體：遼寧衛(wèi)視、有線。 各項目準(zhǔn)備工作就緒后，選擇恰當(dāng)時間召開，就項目在農(nóng)場，物業(yè)管理特點，銷售 渠道組合及操作整體思路向各媒體記者提供新聞素材。 進(jìn)行集訓(xùn)，以互相交流啟發(fā)為主。 售樓員兼內(nèi)務(wù)一名。通報溝通工程及銷售情況，確定調(diào)整內(nèi)容、方向，并形成會議紀(jì)要。 ③
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