【正文】 ............................................................................................ 10 ㈢價格定位 ............................................................................................................ 14 三、項目整體建議 ....................................................................................................... 15 四、營銷推廣策略 ....................................................................................................... 26 ㈠營銷推廣手段 .................................................................................................... 26 ㈡總體推廣策略目標 ............................................................................................ 27 五、項目銷售部署 ....................................................................................................... 29 ㈠銷售時機及入市姿態(tài) ........................................................................................ 29 ㈡優(yōu)化媒體組合 .................................................................................................... 31 結(jié) 束 語 .................................................................................................... 32 。 至 為正式公開發(fā)售期，屆時，以強勢推出Ⅱ、Ⅳ號樓，而同時讓已內(nèi)部認購的客戶到現(xiàn)場簽認購書，制造轟動人氣。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 26 四、營銷推廣策略 ㈠營銷推廣手段 基于本項目目標顧客群較為特殊，因此，營銷推廣的手段要有別于其他樓盤，不強調(diào)大面積的鋪排和推廣，而更加強調(diào)針對性及有效性。免費為業(yè)主選擇人身意外保險和醫(yī)療保險。 ④停車場智能閘機系統(tǒng) 用戶持有住戶卡進出本區(qū)停車場，在出入車場時，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機閘 臂上升而讓車輛進出入。建議會所內(nèi)設健身中心、茶藝館、咖啡廊、電子閱覽室、兒童游戲室、鋼琴房、乒乓球室、形體舞室等占地面積較小的配套設計。所有開關、插座選用松本產(chǎn)品，并設冷氣機專用電源插座。 樓面： 客飯廳及睡房地臺全鋪優(yōu)質(zhì)櫻桃木地板及實木墻腳線；廚房、浴室、工作陽臺鋪上等彩色透明玻璃；廚房出工作陽臺、窗用白玻璃；浴室用噴粉鋁 合金框配水綠色磨砂玻璃。 浴室設施： 預留排污管道接駁口及地漏。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17 ⑶項目平面建議 從貴司提供的資料中得知，本項目主要的戶型積中在 160m2— 200m2的范圍內(nèi)，對于豪宅來說，該戶型較能滿足目標客戶的需要。 如圖示：雄獅噴水的疊水梯級水池充分體現(xiàn)豪宅停車場入口的華貴。 ，其目標客戶還應當擁有一定的經(jīng)濟實力，他們等待著適當?shù)呐Z業(yè)時機。 ⑹區(qū)域居民的親屬、朋友 區(qū)域居民，將會對其即將臵業(yè)的 親屬、朋友產(chǎn)生一定的影響。其中有部份是 已在郊區(qū)購買高級住宅甚至別墅，又因生活、交通子女上學等問題考慮回流舊區(qū)居住者。 —— 很注重細節(jié)。就東山區(qū)而言，項目是區(qū)域中少有的小區(qū)住宅，不但擁有大型園林綠化，而且更設有大型豪華會所，生活質(zhì)素相當高。 〃建筑外型優(yōu)勢 項目為東風東路上罕有的高檔住宅小區(qū)，建筑外型挺拔，曲線流動，形象鮮明，可成為東風路上乃至廣州市的標志性物業(yè)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學） 中學： 省一級 —— 四所（育才中學、市 7 中、市 48 中、培正中學）； 小學：省一級 —— 東風東小學； 區(qū)一級 —— 水均崗小學； 梅花村小學、育英小學； 幼兒園：省一級 —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼兒園、省幼兒園） 廣鐵第二幼兒園、省外經(jīng)委幼兒園 醫(yī)療設施：三所 —— 廣鐵醫(yī)院、東山區(qū)第一中醫(yī)院、廣空醫(yī)院 商場設施：廣州王府井百貨、東峻百貨、東山百貨、農(nóng)林下路商業(yè)街、梅花村商場 肉菜市場：福今肉菜市場、農(nóng)林肉菜市場、梅花村肉菜市場 娛樂設施：東峻荷里活東、藝星 KTV、非洲吧 、歡樂時光 餐飲設施：東方皇宮、富林飯店、阿一鮑魚、王府大酒樓、綠茵閣、麥當勞 政府機關：省人大、東山區(qū)政府、廣州軍區(qū)司令部、省外經(jīng)委、羊城晚報社 辦公設施：廣發(fā)金融大廈、廣東金橋會計師事務所 交通配套：北臨東西走向的東風東路，坐擁東風路、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4 福今東項目周邊公交線路表 車號 線路 車號 線路 2 錦城花園 —— 泮溪酒家 185 機場路 —— 廣州東站 18 二沙島 —— 華景新城 189 華保花園 —— 瑤臺 22 廣衛(wèi)路 —— 華工 224 廣衛(wèi)路 —— 世界大觀 37 農(nóng)林下路 —— 赤沙 229 華工大 —— 南方大廈 41 廣衛(wèi)路 —— 廣州東站 261 草暖公園 —— 魚珠 42 天河公交車總站 —— 西華路尾 283 羅沖圍 —— 廣州東站 54 越秀南 —— 燕墉生活區(qū) 293 珠江新城 —— 廣衛(wèi)路 56 天平架 —— 光塔路 517 廣衛(wèi)路 —— 石化生活區(qū) 60 廣州東站 —— 中大碼頭 542 怡景新村 —— 瑞寶鄉(xiāng) 62 廣州東站 —— 西村 548 世界大觀 —— 昌崗中站 85 沙河 —— 中山八路 550 廣州火車站 —— 世界大觀 551 南石頭 —— 廣州東站 2 夜 天河公交車站 —— 如意 坊 ： 項目 售樓面積 戶型 總銷售面 積 (M2) 比例(％ ) 套數(shù) 套數(shù)比例 (％ ) 1 74M2 二廳二房 4700 64 2 100 M2一 140 M2 二廳三房 32700 264 3 160 M2— 200 M2 二廳四房 48000 298 4 190 M2— 290 M2 復式 (帶空中花園 ) 2500 12 5 230 M2— 320 M2 并聯(lián)單元 (頂層、帶空中花園 ) 1700 6 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 二、項目優(yōu)劣勢分析 ㈠優(yōu)勢分析 ⑴發(fā)展商優(yōu)勢 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾開發(fā)的市中心項目 —— 僑力大廈也正處于熱銷階段，對開發(fā)豪宅物業(yè)有相當科學、理性的開發(fā)理念，能客觀地看待項目本身的優(yōu)劣及市場狀況，有能力將項目提升于一般豪宅的水準之上，并創(chuàng)意性地提升項