【正文】 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1 前 言 經(jīng)與貴司就福今東路項(xiàng)目 （擬稱：力迅〃御花園） 的銷售策劃代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。 力迅〃御花園 + 中地行優(yōu)質(zhì)物業(yè)代理 = 成功的典范 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 2 一、項(xiàng)目理解 項(xiàng)目地點(diǎn) 東山區(qū)福今東路 占地面積 17800M2 總建筑面積 112328M2 綠化面積 15000M2 計(jì)劃銷售時(shí)間 2020 年 10 月 規(guī)劃 600 戶； 500 個(gè)； 20200 M2。 樓盤特征 ，生活設(shè)施配套完善； 、中、小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施齊備； 、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； ：兩梯兩戶型、四戶型，使每戶均能獲得最好的采光、通風(fēng)及開揚(yáng)景致：九成單位南北對流。 ：以 150 M2— 200 M2 左右的躍式住宅為主，結(jié)合有 200 M2— 300 M2復(fù)式住宅相連單位，少量 70 M2精品單位；兩梯兩戶 ，立體花園結(jié)構(gòu)； 15000M2小區(qū)園林由國際名師貝爾高林設(shè)計(jì)，融入跨空間、多層次的設(shè)計(jì)概念；同時(shí)擁有微型高爾夫果嶺，住客既可享受探桿樂趣，有可飽覽高爾夫場景色： 6m— 9m，大堂門柱高達(dá) 10 米，市內(nèi)罕見，盡顯豪宅典范； 6000 M2 園林式豪華會(huì)所。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設(shè)施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學(xué)） 中學(xué)： 省一級(jí) —— 四所（育才中學(xué)、市 7 中、市 48 中、培正中學(xué)）； 小學(xué)：省一級(jí) —— 東風(fēng)東小學(xué)； 區(qū)一級(jí) —— 水均崗小學(xué)； 梅花村小學(xué)、育英小學(xué)； 幼兒園：省一級(jí) —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼兒園、省幼兒園） 廣鐵第二幼兒園、省外經(jīng)委幼兒園 醫(yī)療設(shè)施：三所 —— 廣鐵醫(yī)院、東山區(qū)第一中醫(yī)院、廣空醫(yī)院 商場設(shè)施：廣州王府井百貨、東峻百貨、東山百貨、農(nóng)林下路商業(yè)街、梅花村商場 肉菜市場：福今肉菜市場、農(nóng)林肉菜市場、梅花村肉菜市場 娛樂設(shè)施：東峻荷里活東、藝星 KTV、非洲吧 、歡樂時(shí)光 餐飲設(shè)施：東方皇宮、富林飯店、阿一鮑魚、王府大酒樓、綠茵閣、麥當(dāng)勞 政府機(jī)關(guān)：省人大、東山區(qū)政府、廣州軍區(qū)司令部、省外經(jīng)委、羊城晚報(bào)社 辦公設(shè)施：廣發(fā)金融大廈、廣東金橋會(huì)計(jì)師事務(wù)所 交通配套：北臨東西走向的東風(fēng)東路，坐擁東風(fēng)路、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4 福今東項(xiàng)目周邊公交線路表 車號(hào) 線路 車號(hào) 線路 2 錦城花園 —— 泮溪酒家 185 機(jī)場路 —— 廣州東站 18 二沙島 —— 華景新城 189 華保花園 —— 瑤臺(tái) 22 廣衛(wèi)路 —— 華工 224 廣衛(wèi)路 —— 世界大觀 37 農(nóng)林下路 —— 赤沙 229 華工大 —— 南方大廈 41 廣衛(wèi)路 —— 廣州東站 261 草暖公園 —— 魚珠 42 天河公交車總站 —— 西華路尾 283 羅沖圍 —— 廣州東站 54 越秀南 —— 燕墉生活區(qū) 293 珠江新城 —— 廣衛(wèi)路 56 天平架 —— 光塔路 517 廣衛(wèi)路 —— 石化生活區(qū) 60 廣州東站 —— 中大碼頭 542 怡景新村 —— 瑞寶鄉(xiāng) 62 廣州東站 —— 西村 548 世界大觀 —— 昌崗中站 85 沙河 —— 中山八路 550 廣州火車站 —— 世界大觀 551 南石頭 —— 廣州東站 2 夜 天河公交車站 —— 如意 坊 ： 項(xiàng)目 售樓面積 戶型 總銷售面 積 (M2) 比例(％ ) 套數(shù) 套數(shù)比例 (％ ) 1 74M2 二廳二房 4700 64 2 100 M2一 140 M2 二廳三房 32700 264 3 160 M2— 200 M2 二廳四房 48000 298 4 190 M2— 290 M2 復(fù)式 (帶空中花園 ) 2500 12 5 230 M2— 320 M2 并聯(lián)單元 (頂層、帶空中花園 ) 1700 6 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ㈠優(yōu)勢分析 ⑴發(fā)展商優(yōu)勢 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾開發(fā)的市中心項(xiàng)目 —— 僑力大廈也正處于熱銷階段，對開發(fā)豪宅物業(yè)有相當(dāng)科學(xué)、理性的開發(fā)理念，能客觀地看待項(xiàng)目本身的優(yōu)劣及市場狀況，有能力將項(xiàng)目提升于一般豪宅的水準(zhǔn)之上，并創(chuàng)意性地提升項(xiàng)目的品位、檔次和附加值，這有利于增強(qiáng)對項(xiàng)目潛在客戶的吸引力。 ⑵項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于東山區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)福今東路旁，臨近市區(qū)三大主動(dòng)脈環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路，處廣州市東西和南北兩條中心軸線的黃金交匯點(diǎn)上，地理位臵相當(dāng)優(yōu)越。 ⑶項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢 本 項(xiàng)目占地面積為 17800m2，綠化面積為 15000m2，是市中心罕見的大型園林毫宅小區(qū)，有利于吸引那部分對住房既要求小區(qū)規(guī)模又要求在市中心的客戶。 ⑷交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于東風(fēng)路旁，臨近中山路、內(nèi)環(huán)路、地鐵等交通干線，交通十分便利。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 ⑸生活配套優(yōu)勢 位于新老城市中心的交匯處，且毗鄰天河商務(wù)中心、環(huán)市中商貿(mào)圈及東山商業(yè)走廊，生活、商業(yè)配套相當(dāng)成熟。 ⑹教育配套優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于東山名校區(qū)（如東風(fēng)東小學(xué)、市七中等），教育文化氣氛濃，社區(qū)檔次高。 ⑺產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)勢 項(xiàng)目規(guī)劃合理，平面戶型以大戶型為主（大房大廳大廚大衛(wèi)） ，功能設(shè)臵合理，戶型南北、東西對流，采光通風(fēng)良好，盡顯超前氣派。 〃會(huì)所配套優(yōu)勢 本項(xiàng)目具有市區(qū)內(nèi)罕有的 6000m2 園林式豪華會(huì)所，大大提升了項(xiàng)目的檔次，利于吸引客戶。 〃建筑外型優(yōu)勢 項(xiàng)目為東風(fēng)東路上罕有的高檔住宅小區(qū)，建筑外型挺拔，曲線流動(dòng)，形象鮮明，可成為東風(fēng)路上乃至廣州市的標(biāo)志性物業(yè)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 7 ㈡劣勢分析 ①項(xiàng)目為主干道一線物業(yè)，交通噪音及空氣污染影響大； 解決方法： 在建筑材料方面，采用先進(jìn)的隔音材料（如雙層真空隔音玻璃），從而降低主干道交通噪音所產(chǎn)生的影響；另外，在小區(qū)內(nèi)種植帶有幽香的植物（如茉莉花等） ，以改善空氣污染所產(chǎn)生的影 響。 ②由于項(xiàng)目地處市中心，地價(jià)建筑等成本較高，而且一期戶型面積部分偏大，造成總價(jià)較高的局面，因而項(xiàng)目面對的是金字塔尖的客戶群，層面窄，不利于銷售； 解決方法： 針對市場需求的實(shí)際情況，結(jié)合客戶的消費(fèi)能力，建議調(diào)整戶型面積及其分布比例，使本項(xiàng)目更加貼近市場、迎合市場的需求，擴(kuò)大客戶的層面，利于銷售。 ③由于本項(xiàng)目的成本、規(guī)劃等條件均使本項(xiàng)目必須營造成高檔次的“豪宅”，但由于本項(xiàng)目周邊環(huán)境景觀所限，欠缺具備豪宅的先天條件，在對外宣傳推廣上會(huì)有一定的限制； 解決方法： 由于外圍