【正文】 心、示范單位及外部園林基本到位，并對外開放。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31 ㈡優(yōu)化媒體組合 工商廣告：廣州日報、羊城晚報 特約稿及報花：廣州日報、羊城晚報 新聞繕稿：廣州日報、羊城晚報為主，新快報、南方都市報為輔 候車亭燈箱廣告：天河區(qū)為主，東山區(qū)、越秀區(qū)、海 珠區(qū)為輔 公交車車身廣告：選擇三至四條附近的公交線路 電視廣告：以 15”、 20”、 30”為主，強(qiáng)銷期黃金時段 7:00~11:30 每晚 6~8次 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 結(jié) 束 語 因時間關(guān)系與貴司接觸不多，可能會了解不夠，理解不透，但敝司就市場及客戶的現(xiàn)狀和心態(tài)，均有十分熟悉的信息并有駕馭的信心，特提出針對項目的整體規(guī)劃建議，并對廣州市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場狀況進(jìn)行分析，以圖拋磚引玉，與貴司達(dá)成共識，共同把項目做成廣州市區(qū)內(nèi)的明星樓盤，希望能與貴司經(jīng)常溝通，攜手獲取理想成效。 ⑷功能分布與構(gòu)成： 接待區(qū)：接待臺、銷控臺（板）、主景畫幅； 模型區(qū)：總體模型、園林模型、單元模型； 洽談區(qū)：若干組談判臺（桌）椅； 簽約區(qū)：設(shè)臵舒適豪華的座椅 智能化演示區(qū)：以電腦、大型演 示屏、模擬室內(nèi)智能化配套實地演示； 未來生活體驗區(qū)：以豪華的酒廊、鋼琴、高爾夫推桿練習(xí)場等實地體驗未來生活。如住戶未有回應(yīng)，則呼叫傳往管理處中心分機(jī)，由管理員處理來訪者。 電氣： 客飯廳及所有房間均裝有燈、燈掣及電源插座，全部電線均入墻安裝。 門扇： 大門用飾面實心木門連大門鎖，陽臺門為高級鋁質(zhì)全落地水綠玻璃推拉門。并且建議車庫入口設(shè)雄獅疊水梯級水池，充分體現(xiàn)超級的豪宅感覺。 ⑸在五羊新城、天河、環(huán)市路、花園、世貿(mào)區(qū)域工作的高級白領(lǐng)階層 基于項目所處位臵與以上區(qū)域便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，他們有理由在該區(qū)選擇一個環(huán)境好，檔次高但價格不太貴的精品住宅，已有的完善市政交通設(shè)施，大大增強(qiáng)了他們對區(qū)域的信心，使其在享受高素質(zhì)生活的同時，不再需要支付昂貴的上下班時間成本。 —— 追求高品位生活享受的需要。 〃會所配套優(yōu)勢 本項目具有市區(qū)內(nèi)罕有的 6000m2 園林式豪華會所，大大提升了項目的檔次，利于吸引客戶。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設(shè)施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學(xué)） 中學(xué)： 省一級 —— 四所（育才中學(xué)、市 7 中、市 48 中、培正中學(xué)）； 小學(xué)：省一級 —— 東風(fēng)東小學(xué)； 區(qū)一級 —— 水均崗小學(xué)； 梅花村小學(xué)、育英小學(xué)； 幼兒園：省一級 —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼兒園、省幼兒園） 廣鐵第二幼兒園、省外經(jīng)委幼兒園 醫(yī)療設(shè)施：三所 —— 廣鐵醫(yī)院、東山區(qū)第一中醫(yī)院、廣空醫(yī)院 商場設(shè)施：廣州王府井百貨、東峻百貨、東山百貨、農(nóng)林下路商業(yè)街、梅花村商場 肉菜市場：福今肉菜市場、農(nóng)林肉菜市場、梅花村肉菜市場 娛樂設(shè)施：東峻荷里活東、藝星 KTV、非洲吧 、歡樂時光 餐飲設(shè)施：東方皇宮、富林飯店、阿一鮑魚、王府大酒樓、綠茵閣、麥當(dāng)勞 政府機(jī)關(guān)：省人大、東山區(qū)政府、廣州軍區(qū)司令部、省外經(jīng)委、羊城晚報社 辦公設(shè)施：廣發(fā)金融大廈、廣東金橋會計師事務(wù)所 交通配套：北臨東西走向的東風(fēng)東路，坐擁東風(fēng)路、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4 福今東項目周邊公交線路表 車號 線路 車號 線路 2 錦城花園 —— 泮溪酒家 185 機(jī)場路 —— 廣州東站 18 二沙島 —— 華景新城 189 華保花園 —— 瑤臺 22 廣衛(wèi)路 —— 華工 224 廣衛(wèi)路 —— 世界大觀 37 農(nóng)林下路 —— 赤沙 229 華工大 —— 南方大廈 41 廣衛(wèi)路 —— 廣州東站 261 草暖公園 —— 魚珠 42 天河公交車總站 —— 西華路尾 283 羅沖圍 —— 廣州東站 54 越秀南 —— 燕墉生活區(qū) 293 珠江新城 —— 廣衛(wèi)路 56 天平架 —— 光塔路 517 廣衛(wèi)路 —— 石化生活區(qū) 60 廣州東站 —— 中大碼頭 542 怡景新村 —— 瑞寶鄉(xiāng) 62 廣州東站 —— 西村 548 世界大觀 —— 昌崗中站 85 沙河 —— 中山八路 550 廣州火車站 —— 世界大觀 551 南石頭 —— 廣州東站 2 夜 天河公交車站 —— 如意 坊 ： 項目 售樓面積 戶型 總銷售面 積 (M2) 比例(％ ) 套數(shù) 套數(shù)比例 (％ ) 1 74M2 二廳二房 4700 64 2 100 M2一 140 M2 二廳三房 32700 264 3 160 M2— 200 M2 二廳四房 48000 298 4 190 M2— 290 M2 復(fù)式 (帶空中花園 ) 2500 12 5 230 M2— 320 M2 并聯(lián)單元 (頂層、帶空中花園 ) 1700 6 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 二、項目優(yōu)劣勢分析 ㈠優(yōu)勢分析 ⑴發(fā)展商優(yōu)勢 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾開發(fā)的市中心項目 —— 僑力大廈也正處于熱銷階段，對開發(fā)豪宅物業(yè)有相當(dāng)科學(xué)、理性的開發(fā)理念，能客觀地看待項目本身的優(yōu)劣及市場狀況，有能力將項目提升于一般豪宅的水準(zhǔn)之上，并創(chuàng)意性地提升項目的品位、檔次和附加值，這有利于增強(qiáng)對項目潛在客戶的吸引力。就東山區(qū)而言，項目是區(qū)域中少有的小區(qū)住宅，不但擁有大型園林綠化，而且更設(shè)有大型豪華會所，生活質(zhì)素相當(dāng)高。其中有部份是 已在郊區(qū)購買高級住宅甚至別墅，又因生活、交通子女上學(xué)等問題考慮回流舊區(qū)居住者。 ，其目標(biāo)客戶還應(yīng)當(dāng)擁有一定的經(jīng)濟(jì)實力，他們等待著適當(dāng)?shù)呐Z業(yè)時機(jī)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17 ⑶項目平面建議 從貴司提供的資料中得知，本項目主要的戶型積中在 160m2— 200m2的范圍內(nèi)，對于豪宅來說，該戶型較能滿足目標(biāo)客戶的需要。 樓面： 客飯廳及睡房地臺全鋪優(yōu)質(zhì)櫻桃木地板及實木墻腳線；廚房、浴室、工作陽臺鋪上等彩色透明玻璃；廚房出工作陽臺、窗用白玻璃；浴室用噴粉鋁 合金框配水綠色磨砂玻璃。建議會所內(nèi)設(shè)健身中心、茶藝館、咖啡廊、電子閱覽室、兒童游戲室、鋼琴房、乒乓球室、形體舞室等占地面積較小的配套設(shè)計。免費為業(yè)主選擇人身意外保險和醫(yī)療保險。 至 為正式公開發(fā)售期，屆時，以強(qiáng)勢推出Ⅱ、Ⅳ號樓，而同時讓已內(nèi)部認(rèn)購的客戶到現(xiàn)場簽認(rèn)購書，制造轟動人氣。 由于本項目將分期開發(fā)，前期的市場口碑尤其重要，故敝司認(rèn)為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場的包裝都必須給人耳目一新的感覺方能在蕓蕓樓盤中脫穎而出。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23 ⑸小區(qū)酒店式服務(wù)建議 為體現(xiàn)力迅〃御花園“一切以人為本”的 建房精神，并增加本項目的附加值，建議為住戶提供酒店式服務(wù)。 如圖示：會所大堂建議挑空，并且配以全通透 玻璃，讓窗外景色與室內(nèi)美景融為一體。 門扇： 戶門用豪華木質(zhì)防火門連大門鎖、門鈴及防盜鏡；室內(nèi)為精美櫸木夾板門連門鎖；廚房門鑲有長條開玻璃；廚房、浴室門扇內(nèi)側(cè)面貼防火膠板。故敝司建議保留現(xiàn)已興建的 A、 B兩棟塔樓的原有平面設(shè)計，但其余待建塔樓的平面設(shè)計則應(yīng)順應(yīng)市場的不斷變化而改良。他們臵業(yè)的目的是為