【正文】 豪華氣派以處，最受客戶關(guān)注的是彰顯住戶尊貴地位的住客會(huì)所。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。所有開關(guān)、插座選用松本產(chǎn)品，并設(shè)冷氣機(jī)專用電源插座。 電視及電話： 客廳及主人房裝有線電視接收插座及電話插座。更備毛布掛架及浴簾導(dǎo)軌、廁紙架、名貴大鏡及壁燈、須刨插座連風(fēng)筒（只供主人房浴室）。 門扇： 戶門用豪華木質(zhì)防火門連大門鎖、門鈴及防盜鏡；室內(nèi)為精美櫸木夾板門連門鎖；廚房門鑲有長(zhǎng)條開玻璃；廚房、浴室門扇內(nèi)側(cè)面貼防火膠板。 樓面： 客飯廳及睡房地臺(tái)全鋪優(yōu)質(zhì)櫻桃木地板及實(shí)木墻腳線；廚房、浴室、工作陽(yáng)臺(tái)鋪上等彩色透明玻璃；廚房出工作陽(yáng)臺(tái)、窗用白玻璃；浴室用噴粉鋁 合金框配水綠色磨砂玻璃。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 18 豪華型裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻身： 飯廳及睡房墻身均髹 ICI 高級(jí)涂料，配實(shí)木踢腳線；廚房墻身鋪砌彩色圖案花款瓷磚至天花，并配精美腰線。每戶設(shè)臵獨(dú)立水電表。 電視及電話： 預(yù)留公共電視及電話接收線至分 戶門口，一經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)，即可使用。 浴室設(shè)施： 預(yù)留排污管道接駁口及地漏。 窗戶： 全屋窗戶用高級(jí)鋁窗框配湖水綠玻璃。 天花： 住宅室內(nèi)天花批蕩扇灰。故敝司建議保留現(xiàn)已興建的 A、 B兩棟塔樓的原有平面設(shè)計(jì)，但其余待建塔樓的平面設(shè)計(jì)則應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)的不斷變化而改良。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17 ⑶項(xiàng)目平面建議 從貴司提供的資料中得知，本項(xiàng)目主要的戶型積中在 160m2— 200m2的范圍內(nèi)，對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，該戶型較能滿足目標(biāo)客戶的需要。 建議用純白色為本項(xiàng)目主要底色，并以粉藍(lán)、淺綠等明快顏色加以間隔，窗戶玻璃建議采用水綠色玻璃給人明快、亮麗、簡(jiǎn)約的感覺。故本項(xiàng)目的外立面顏色必須帶有自己的原創(chuàng)特色，不能有所雷同。故外立面上強(qiáng)調(diào)淡雅明快的色調(diào)（如天藍(lán)、米黃或純白），在線條運(yùn)用上采用橫線切割（形成層次感）和曲線（帶出造型）相互結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，讓流線形的設(shè)計(jì)將本項(xiàng)目有機(jī)地連成一體。 如圖示：雄獅噴水的疊水梯級(jí)水池充分體現(xiàn)豪宅停車場(chǎng)入口的華貴。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15 三、項(xiàng)目整體建議 ⒈項(xiàng)目規(guī)劃建議 ⑴項(xiàng)目道路建議 建議道路系統(tǒng)人車分流，汽車地下車庫(kù)的入口分別設(shè)在項(xiàng)目的東北側(cè)及東南側(cè)，盡量減少對(duì)住戶的影響，真正實(shí)現(xiàn)人車分流，體現(xiàn)出豪宅的尊貴特性。 因此，敝司建議價(jià)格制定方面應(yīng)保持兩個(gè)原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價(jià)入市，以打響知名度，引發(fā)轟動(dòng)和關(guān)注的同時(shí)，有節(jié)奏地、快速地拉升價(jià)格，以造成項(xiàng)目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)力迅〃御花園的優(yōu)良地利 及其豐富的內(nèi)涵，總體均價(jià)上要保證與競(jìng)爭(zhēng)樓盤中存在一定的差距。他們臵業(yè)的目的是為了追求更高素質(zhì)的生活居住環(huán)境，當(dāng)他們?yōu)轫?xiàng)目某些因素如環(huán)境、交通、配套、性能 價(jià)格綜合比等所吸引時(shí)，會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)作出購(gòu)買行為，對(duì)于這批客戶，除了提高項(xiàng)目本身素質(zhì)外，應(yīng)在賣點(diǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷上下功夫，提升項(xiàng)目的附加值，以吸引買家。 ，其目標(biāo)客戶還應(yīng)當(dāng)擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們等待著適當(dāng)?shù)呐Z業(yè)時(shí)機(jī)。 ⑻對(duì)該區(qū)域前景看好的投資人士。 這部分外來(lái)人士較為認(rèn)同東山區(qū)、天河區(qū)的北方生活氣息，他們?cè)趶V州工作已取得一定的成功，在逐漸融入廣州生活圈子后，更希望能在此定居。故項(xiàng)目不可忽視他們作為區(qū)域宣傳者的作用。 ⑹區(qū)域居民的親屬、朋友 區(qū)域居民，將會(huì)對(duì)其即將臵業(yè)的 親屬、朋友產(chǎn)生一定的影響。 ⑷五羊新城、天河區(qū)、東山區(qū)范圍內(nèi)私營(yíng)業(yè)主 這部分客戶有一定的經(jīng)濟(jì)能力 ，也有精明的頭腦，在經(jīng)商贏利的情況下一般都會(huì)抓住時(shí)機(jī)鞏固并進(jìn)一步發(fā)展自身事業(yè)，在這種情況下，為了花更多的精力在事業(yè)上，他們?cè)敢膺x擇到其經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)交通方便的區(qū)域臵業(yè)，改善生活素質(zhì)。特別是廣州市 乃至廣東省高級(jí)機(jī)關(guān)國(guó)企干部及其子女，這一部分人由于在政治經(jīng)濟(jì)地位上的特殊性，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，而且慣住東山地區(qū)，他們本人或子女為進(jìn)一步提高居住環(huán)境，也會(huì)為本項(xiàng)目的主要客戶群之一。但現(xiàn)有居住條件難以滿足其生活需要，故試圖買新屋改善居住環(huán)境，追求實(shí)用大戶型。其中有部份是 已在郊區(qū)購(gòu)買高級(jí)住宅甚至別墅，又因生活、交通子女上學(xué)等問(wèn)題考慮回流舊區(qū)居住者。 這批客戶非常精明，他們認(rèn)同項(xiàng)目的高質(zhì)素生活環(huán)境。 ? 客戶生活習(xí)性： 大多分布在天河等商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機(jī)場(chǎng)、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會(huì)員俱樂(lè)部、高級(jí)專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激 、追求享樂(lè)。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。 —— 很注重細(xì)節(jié)。 —— 家庭月收入在 30000 元以上 —— 年齡層次為 35～ 55 歲 —— 自住、享受生活為主、投資為輔 ? 目標(biāo)層的特點(diǎn)分析： —— 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)較為富足 —— 忙碌、對(duì)住宅的地理位臵及交通較重視 —— 個(gè)性內(nèi)斂、不張揚(yáng) —— 不過(guò)分看重價(jià)錢，而看重產(chǎn)品本身是否適合自己 —— 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 客戶心理特點(diǎn) ： —— 有 顯示身份、被特別尊重的心理需要。 項(xiàng)目的形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。項(xiàng)目位于新舊城區(qū)結(jié)合部，既受到天河新區(qū)高尚住宅的壓力，又要與同區(qū)幾大知名小區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)。就東山區(qū)而言，項(xiàng)目是區(qū)域中少有的小區(qū)住宅，不但擁有大型園林綠化，而且更設(shè)有大型豪華會(huì)所，生活質(zhì)素相當(dāng)高。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9 二、市場(chǎng)定位 ㈠項(xiàng)目形象定位 ⒈主題概念設(shè)定 項(xiàng)目位于東山貴胄之地，無(wú)論是地理位臵，小區(qū)整體規(guī)劃還是樓盤硬件質(zhì)素都有條件成為該區(qū)樓王。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 8 ④項(xiàng)目建筑體量大，工期較長(zhǎng)，總價(jià)偏高，將影響資金回收的時(shí)間； ⑤就目前項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，同時(shí)具備商用功能和住宅功能，會(huì)對(duì)住家造成一 定的影響。 ②由于項(xiàng)目地處市中心，地價(jià)建筑等成本較高，而且一期戶型面積部分偏大，造成總價(jià)較高的局面，因而項(xiàng)目面對(duì)的是金字塔尖的客戶群，層面窄，不利于銷售； 解決方法： 針對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，結(jié)合客戶的消費(fèi)能力，建議調(diào)整戶型面積及其分布比例，使本項(xiàng)目更加貼近市場(chǎng)、迎合市場(chǎng)的需求，擴(kuò)大客戶的層面，利于銷售。 〃建筑外型優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目為東風(fēng)東路上罕有的高檔住宅小區(qū)，建筑外型挺拔，曲線流動(dòng)，形象鮮明，可成為東風(fēng)路上乃至廣州市的標(biāo)志性物業(yè)。 ⑺產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)劃合理，平面戶型以大戶型為主（大房大廳大廚大衛(wèi)） ，功能設(shè)臵合理，戶型南北、東西對(duì)流，采光通風(fēng)良好，盡顯超前氣派。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 ⑸生活配套優(yōu)勢(shì) 位于新老城市中心的交匯處，且毗鄰天河商務(wù)中心、環(huán)市中商貿(mào)圈及東山商業(yè)走廊，生活、商業(yè)配套相當(dāng)成熟。 ⑶項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì) 本 項(xiàng)目占地面積為 17800m2，綠化面積為 15000m2，是市中心罕見的大型園林毫宅小區(qū)，有利于吸引那部分對(duì)住房既要求小區(qū)規(guī)模又要求在市中心的客戶。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 教育設(shè)施： 高校：一所（廣東工業(yè)大學(xué)） 中學(xué)： 省一級(jí) —— 四所（育才中學(xué)、市 7 中、市 48 中、培正中學(xué)）； 小學(xué)：省一級(jí) —— 東風(fēng)東小學(xué)； 區(qū)一級(jí) —— 水均崗小學(xué)； 梅花村小學(xué)、育英小學(xué)； 幼兒園：省一級(jí) —— 三所（市二幼兒園、水均崗幼