【正文】 第五部分．項(xiàng)目定位 一．產(chǎn)品定位 多功能商住大廈。 八． 綜合分析 上述分析表明，本項(xiàng)目雖然具備一些無可比擬的優(yōu)勢，同時(shí)也存在一定的缺陷，特別是前期資金問題，成為項(xiàng)目正常運(yùn)作的一大障礙；而另一方面，客戶的購買動機(jī)來源于樓盤的價(jià)格．地段．戶型．環(huán)境．配套．物管等幾個因素，其中價(jià)格 ．地段和戶型三大因素更是客戶是否購買的決定性因素。 5．區(qū)域購買力相對偏低，消費(fèi)層面較窄。 3．外觀及戶型設(shè)計(jì)未盡人意，雖無過錯但難入經(jīng)典。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 31 頁 七． 項(xiàng)目劣勢 1．區(qū)域欠缺商業(yè)氛圍，令商場銷售成為難點(diǎn)。 6．一流的教學(xué)條件；與名校掛鉤，可解決區(qū)域教育質(zhì)量欠佳的問題。 4．配套齊備；生活方便；新世紀(jì)超市及重百近在尺，農(nóng)貿(mào)市場相距不遠(yuǎn)，銀行．學(xué)校位于身旁。 2．便利的交通；路經(jīng)項(xiàng)目門前的公交車．小巴達(dá)十多條線路，直通市中各區(qū)域。 新城明珠 項(xiàng)目概況 地點(diǎn)： 大渡口松青路西南新城開發(fā)區(qū) 開發(fā)商： 重慶大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積： 31400m2 總建面積： 50000m2 容積率： 綠地率： 40％ 外觀： 外墻以土黃色為主，白色橫條紋間隔，頂層為白色，陽臺為白色墻體，鐵花欄桿，外飄陽光窗，紅色坡屋頂。 E． 市場環(huán)境良好，但競爭激烈。 B．市場需求高品質(zhì)的商務(wù)物業(yè) 從目前大渡口區(qū)的開發(fā)狀況看，區(qū)域在建項(xiàng)目多為住宅小區(qū)，還沒有一個高品質(zhì)．服務(wù)周到的商務(wù)公寓，市場空白需要填補(bǔ)。 2．大渡口區(qū)未來發(fā)展趨勢分析 A．新區(qū)開發(fā)呈熱點(diǎn)。 C． 消費(fèi)群體以本區(qū)域居民為主，且多為私營企業(yè)主和個 體工商業(yè)者，消費(fèi)力比主城區(qū)弱。 B、 小區(qū)配套設(shè)施少 五．綜合論述 1．目前房地產(chǎn)市場分析 A． 項(xiàng)目規(guī)模．檔次較其他主城區(qū)落后。 D、 戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理。 B、 區(qū)域第一個品牌樓盤，項(xiàng)目社會認(rèn)知度高。 銷售情況：一期銷售率 95%，二期目前銷售率 50%，銷 售較好的戶型有：朝花園方向 74平方米二室二廳、 93 平方米二室二廳、 127 平方米三室二廳錯層 配套設(shè)施 ： 地下停車庫、小區(qū)會所。 戶型面積： 平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯層、 平 方米四室三廳三衛(wèi)躍層、 平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層、 平方米二室二廳一衛(wèi)平層、 平方米三室三廳三衛(wèi)躍層、 平方米四室三廳三衛(wèi)躍層、 平方米兩室兩廳雙衛(wèi)平層、 平方米三室兩廳雙衛(wèi)錯層、 平方米兩室二廳一衛(wèi)平層、 平方米四室兩廳雙衛(wèi)、 平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯層、 平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層主力戶型： 88 平方米兩室二廳至 140 平方米三室二廳 價(jià) 格：平層起價(jià)： 1200 元 /M2（朝花園方向 1350 元 /M2） 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 31 頁 錯層起價(jià)： 1300 元 /M2（朝花園方向 1450 元/M2）。小區(qū)分為二期建設(shè)，其中一期工程 55000 平方米，于一九九九年五月動工，二 000 年六月交付使用，二期工程在近期即將斷水。但小區(qū)周邊社區(qū)不成熟，市政配套不齊，銷售服務(wù)稍差。 。 五．項(xiàng)目劣勢 ，無大型銀行、醫(yī)院、超市、學(xué)校。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 31 頁 ，規(guī)劃合理。 ，環(huán)境怡人。 ：南臨 300 畝綠色公園。 三．區(qū)域市政配套 ：距鋼花中學(xué) 2020 米。 16．其他：公攤率：約 16 % 物管： 元 / m2 (包含電梯費(fèi) ) 五通費(fèi)： 4500 元 大修基金：總房款 3% 二．區(qū)域地理及交通狀況 ，旁鄰大渡口區(qū)政府廣場。 （ 7）負(fù)一層專設(shè)停車場，車位數(shù) 199 個。 （ 5）親子天倫游戲場，卵石按摩道，聽風(fēng)亭。 （ 3）小區(qū)設(shè)兒童戲水池、游泳池各一。 8．樓層： 12F～ 15F 9．工程進(jìn)度：主體建設(shè)至 4 層 功能分配： 1F：商場、開敞式健身廣場 2F：商場 312F：住宅 11．戶型結(jié)構(gòu)：面積 ~ m2 戶型 2 1 2 2 3 2 4 3 5 3 結(jié)構(gòu) 平層 錯層 躍層 12．價(jià)格： 1380 元 /m2~1700 元 /m2 （每上一層加價(jià) 15 元） 最高價(jià)： 1868 元 / m2（躍層） 均價(jià)： 1600 元 /㎡（ 折后價(jià) ） 13．付款方式：一次性： 折 按揭：七成二十年，無折扣 14．銷售率： 50% 15．小區(qū)配套設(shè)施： （ 1）每單元設(shè)名牌電梯。陽臺為白色墻體，鐵花欄桿。 四．區(qū)域可比物業(yè)調(diào)查分析 錦天佳園 一、 項(xiàng)目概況： 1．地點(diǎn)：重慶市大渡口區(qū)政府廣場 2．開發(fā)商：大渡口城市建設(shè)開發(fā)公司 3．占地面積：約 53 畝 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 31 頁 4．總建面積： 82020 平方米 5．容積率： 6．綠地率： % 7．外觀：外墻以淺黃色為主，黃色橫條紋間隔。 4． 楊家坪商圈導(dǎo)致的客戶分流。 2． 大渡口區(qū)域居民購買力不強(qiáng)。 3． 觀 望：約 5－ 6 成。 經(jīng)訪問，經(jīng)營戶態(tài)度為： 1． 不購買：約 2 成。 六． 綜合分析 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 31 頁 經(jīng)調(diào)查，陽明商都地下商城處于大渡口商圈中心，定位、包裝合理，準(zhǔn)確。 3． 經(jīng)營范圍：一樓：百貨．超市 二樓：家電．日用品 4． 配 套： 5. 項(xiàng)目優(yōu)勢： ，商品品種齊全 6． 項(xiàng)目劣勢： ，但又沒拉開其它大型商 場的距離。 山城平價(jià)超市 1． 地 址：新山村車站上行 20 米。 五． 綜合分析： 大渡口自身購買力的不足，以及 鋼花百貨在包裝．樹立品牌上的不成功，導(dǎo)致了經(jīng)營上的慘淡。 四． 項(xiàng)目劣勢： ，沒有樹立較好品牌。 ．檔次好。 ，自動扶梯。 2． 經(jīng)營面積：每層約 1500m2，共四層。 4． 配 套 : 5． 項(xiàng)目優(yōu)勢： ，購物環(huán)境好，品種齊全，上規(guī)模．上檔次。 新世紀(jì)百貨超市 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 31 頁 1． 地 址：金口岸商場負(fù)一樓。 5． 項(xiàng)目劣勢： 管理 ．炒作不力