【正文】 ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19 ⑸項(xiàng)目綠化建議 〃園林地勢不宜過于平坦，力求有坡度，有層次，有立體感； 〃注意小區(qū)內(nèi)園林與樓梯內(nèi)綠化相呼應(yīng)； 〃休閑設(shè)施與園林景觀有機(jī)結(jié)合； 〃利用園林式泳池形成小區(qū)中主要的 景觀，既要考慮景觀性，亦要考慮其實(shí)用性； 〃兼要考慮會所的設(shè)計(jì)，將泳池、會所、園林設(shè)計(jì)有機(jī)統(tǒng)一協(xié)調(diào)； 〃園林景觀構(gòu)成提示： 園林式泳池、野趣溪流、疊水、水幕、石徑、文化柱、水榭亭臺及花架、觀賞花木、帶座花臺、休閑椅凳、藤蔓、陰生植物帶、庭院燈、草坪燈、地?zé)?、水下泛光燈、背景音樂裝臵、雕塑、枯山水、兒童活動區(qū)及沙池等。 浴室設(shè)施： 座廁、洗面盆采用名牌產(chǎn)品；共用浴室設(shè)玻璃淋浴間，主人房設(shè)有科勒牌浴缸（其中復(fù)式主人房使用科勒連體座廁）；并配有花崗巖臺面，裝臵單桿冷熱水龍頭、花曬、抽氣扇。（申請開通費(fèi)用另計(jì)） 水電設(shè)施： 廚房、浴室安裝供水水龍頭，供電管線由室外接至分戶門口。 ⑷項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 推出個性化的裝修套餐以供客戶選擇，以滿足各種需求的買家，具體如下： 毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 墻身： 住宅室內(nèi)墻身批蕩扇灰。 本項(xiàng)目位處舊城區(qū)，被層層舊房子所包圍，因此需要有明亮的色調(diào)突出本項(xiàng)目。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 14 ㈢價格定位 由于力迅〃御花園屬前期開發(fā)階段，項(xiàng)目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯，而且本項(xiàng)目之內(nèi)在價值還需要一段時間才能顯現(xiàn)出來。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 ⑺在附近辦公司的外來人士。這批人對該區(qū)感情深厚，故臵業(yè)時不愿離開本區(qū)域。 ? 客戶關(guān)注重點(diǎn)： 該客戶群體對物業(yè)的需求關(guān)注不是單純價格比較，他們更關(guān)注的是項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，如區(qū)位價值、產(chǎn)品的品質(zhì)、生活的品位、業(yè)主的素質(zhì)、享受的服務(wù) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 11 等等，他們會理性地分析項(xiàng)目的性價比。 故此，在項(xiàng)目形象定位既應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民對老城區(qū)戀戀不舍及向往綠化小區(qū)住宅的心態(tài)，帶給客戶一種“既享周邊完善配套，又有高質(zhì)素內(nèi)部居庭”的生活環(huán)境，又要從競爭對手的包圍中突圍而出，加強(qiáng)市場認(rèn)識度。 ③由于本項(xiàng)目的成本、規(guī)劃等條件均使本項(xiàng)目必須營造成高檔次的“豪宅”，但由于本項(xiàng)目周邊環(huán)境景觀所限，欠缺具備豪宅的先天條件，在對外宣傳推廣上會有一定的限制； 解決方法： 由于外圍環(huán)境的欠 缺，故須加強(qiáng)項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì)，如建造豪華的會所、精致氣派的園林綠化、周全的物業(yè)管理齊全、前衛(wèi)的配套設(shè)施等，從而營造市中心大型園林豪宅，削弱周邊環(huán)境不佳的影響。 ⑷交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于東風(fēng)路旁，臨近中山路、內(nèi)環(huán)路、地鐵等交通干線，交通十分便利。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1 前 言 經(jīng)與貴司就福今東路項(xiàng)目 （擬稱：力迅〃御花園） 的銷售策劃代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項(xiàng)目的開發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 ⑸生活配套優(yōu)勢 位于新老城市中心的交匯處，且毗鄰天河商務(wù)中心、環(huán)市中商貿(mào)圈及東山商業(yè)走廊，生活、商業(yè)配套相當(dāng)成熟。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 8 ④項(xiàng)目建筑體量大，工期較長，總價偏高，將影響資金回收的時間； ⑤就目前項(xiàng)目規(guī)劃來看，同時具備商用功能和住宅功能，會對住家造成一 定的影響。 項(xiàng)目的形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。 ? 客戶生活習(xí)性： 大多分布在天河等商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機(jī)場、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會員俱樂部、高級專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激 、追求享樂。特別是廣州市 乃至廣東省高級機(jī)關(guān)國企干部及其子女，這一部分人由于在政治經(jīng)濟(jì)地位上的特殊性，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，而且慣住東山地區(qū)，他們本人或子女為進(jìn)一步提高居住環(huán)境，也會為本項(xiàng)目的主要客戶群之一。 這部分外來人士較為認(rèn)同東山區(qū)、天河區(qū)的北方生活氣息，他們在廣州工作已取得一定的成功，在逐漸融入廣州生活圈子后，更希望能在此定居。 因此，敝司建議價格制定方面應(yīng)保持兩個原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價入市，以打響知名度，引發(fā)轟動和關(guān)注的同時，有節(jié)奏地、快速地拉升價格，以造成項(xiàng)目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)力迅〃御花園的優(yōu)良地利 及其豐富的內(nèi)涵，總體均價上要保證與競爭樓盤中存在一定的差距。故本項(xiàng)目的外立面顏色必須帶有自己的原創(chuàng)特色，不能有所雷同。 天花： 住宅室內(nèi)天花批蕩扇灰。每戶設(shè)臵獨(dú)立水電表。更備毛布掛架及浴簾導(dǎo)軌、廁紙架、名貴大鏡及壁燈、須刨插座連風(fēng)筒（只供主人房浴室）。 ⒉附加值建議 ⑴豪華會所建議 豪宅除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)它的豪華氣派以處，最受客戶關(guān)注的是彰顯住戶尊貴地位的住客會所。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 21 ①家居上網(wǎng)系統(tǒng) 主要功能是除了連接上互聯(lián)網(wǎng)收看各種信息外，用戶還可以通過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)查詢服務(wù)項(xiàng)目、預(yù)定活動場所、網(wǎng)上選購喜愛的商品、在網(wǎng)上點(diǎn)播電影、玩游戲、與朋友們互相傳送電子信箱、甚至可用于遠(yuǎn)程教育；并且有助用戶在家辦公，設(shè)立一個小型的家居辦公室。 ②提供高氧純凈水 —— 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到清新的空氣同時，品嘗到能增加新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。 ⑵售樓部東西兩面的園林采用“層級式”的設(shè)計(jì)，避免從馬路上能直接看透整個售樓部。此階段主要以宣傳本項(xiàng)目的大型園林綠化及獨(dú)一無二的“流線型外立面”設(shè)計(jì)。 而由于力迅御花園有一定的規(guī)模，在宣傳推廣方面可以逐步升溫，但前期定位必須走高檔形象的路線。故前期的鋪墊及新聞炒作將是本項(xiàng)目銷售的重頭戲。再配以討論會及專題展示，為項(xiàng)目積累人氣，樹立社會 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 30 知名度。 ⑶售樓部的主格調(diào)為 :尊貴、大氣、明快、敞亮、親切。 ⑷健康管家中心建議 建議設(shè)立“健康管家中心”，為業(yè)主提供健康管理、養(yǎng)生保健、體適能測試等健康照顧、咨詢服務(wù)。 ③可視對講門鈴 此裝臵容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來訪者，如果確認(rèn)來訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來訪者進(jìn)入。除了原有的負(fù)一層住客 專用會所外，北面東風(fēng)路邊的七層商業(yè)用房可作對外開放的會所彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)會所的不足。 電視及電話： 客廳及主人房裝有線電視接收插座及電話插座。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書