【正文】 畝）具有較大的成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí) 只有很少量的民宅 需要拆遷， 這些也全部由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)拆遷， 減少了相關(guān)的拆遷成本，這些優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)商的成功開(kāi)發(fā)奠 定了基礎(chǔ)，這已在其它項(xiàng)目操作過(guò)程中得到了驗(yàn)證。 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 4 第一部分 項(xiàng)目 SWOT分析 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、機(jī)會(huì)（ O）、威脅 (T)如下： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1） 淀山湖為上海市唯一的大型天然湖，具有很高的認(rèn)知度 本項(xiàng)目位于昆山錦溪淀山湖畔， 63 平方公里風(fēng)景秀美的湖面 與上海市共享，以淀山湖為中心的沿岸旅游資源相當(dāng)豐富，淀山湖的絕大部分水域?qū)儆谏虾?，上海市民一直以?lái)對(duì)淀山湖具有良好的認(rèn)知度，隨著上海國(guó)際化大都市經(jīng)濟(jì)、人口的高速膨脹，這里日益成為上海市民居住、旅游、度假、商務(wù)休閑的好去處 。目前，長(zhǎng)三角 地區(qū)占全國(guó) 1％的土地和 ％的人口，創(chuàng)造了 ％的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值， 22％的財(cái)政收入和 ％的外貿(mào)出口。在不到全國(guó)萬(wàn)分之一的土地、千分之一的人口創(chuàng)造了 全國(guó)%、江蘇 %、蘇州 %的出口總額。 陽(yáng)澄湖區(qū)域是未來(lái)高檔別墅的聚集地，交通比淀山湖便利，而且具 有聞名世界的大閘蟹這一豐富的旅游資源，成為了很多成功人士購(gòu)買別墅的首選地，此類別墅以度假型別墅為主。 （ 4）本地市場(chǎng)的容量較小 從本司的市場(chǎng)調(diào)研分析 來(lái)看，無(wú)論是陽(yáng)澄湖、太湖周邊的別墅板塊，還是環(huán)淀山湖別墅板塊，本地客源的數(shù)量較小，絕大多數(shù)購(gòu)房者 一方面 來(lái)自上海市中心的新富階層以及溫洲、杭州等地的投資者， 另一方面來(lái)自 昆山工作多年的外企CEO、高層管理人士、政府公務(wù)員等，本土人士的購(gòu)房消費(fèi)能力不強(qiáng)，不能構(gòu)成消費(fèi)的主流市場(chǎng)，所以本地市場(chǎng)容量相應(yīng)偏小。 （ 4） 同板塊別墅開(kāi)發(fā)水平較低，競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，有利于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)快速形成 長(zhǎng)期以來(lái)淀山湖板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為平淡，特別是度假型別墅相對(duì)于陽(yáng)澄湖、太湖區(qū)域處于一個(gè)弱勢(shì)區(qū)域，一直游離于主流市場(chǎng)之外，從本司的市場(chǎng)調(diào)研的情況看，具有高品質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型樓盤屈指可數(shù)，以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏新意，園林景觀、樓盤素質(zhì)開(kāi)發(fā)水平僅相當(dāng)于 90 年代中后 期 的水平，為貴司項(xiàng)目的迅速崛起提供了一定的空間，如果以長(zhǎng)三角一流別墅 品質(zhì)在淀山湖畔進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，很容易從區(qū)廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 13 域板塊市場(chǎng)脫穎而出。 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 15 四、項(xiàng)目威脅 （ 1）、 國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，抑制了部分購(gòu)房者的信心，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望氣氛濃郁 2020 年上半年，國(guó)家出臺(tái)了系列宏觀調(diào)控樓市的政策，規(guī)范了土地市場(chǎng)，提高了投資性購(gòu)房人的貸款條件及轉(zhuǎn)讓條件和交易稅費(fèi)，抑制了部分購(gòu)房者及投資者的信心，購(gòu)房者觀望心態(tài)較強(qiáng)，對(duì)上海及周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成一定的沖擊。 通過(guò)時(shí)代皇家半島項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，將其打造成時(shí) 代集團(tuán)房 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 18 地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板，為拓展長(zhǎng)三角及全國(guó)市場(chǎng)奠定品牌基礎(chǔ)，同時(shí)積累了豐富的人才資源及操作經(jīng)驗(yàn)。 根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，我司建議首期開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目臨湖景觀最好的地塊，建設(shè) 成為 一個(gè)樣板島，形成集英格蘭風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、北美風(fēng)情、中國(guó)江南風(fēng)情相融合的各類型別墅。 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 22 第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶定位 一、市場(chǎng)定位 (一 )、項(xiàng)目 特點(diǎn) 地段 優(yōu)越 ：處于上海、昆山和杭州三市的核心交匯點(diǎn)，東進(jìn)上海、西進(jìn)蘇州、南走余杭均可快速到達(dá)，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)格局，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與 中檔的價(jià)格展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū) 產(chǎn)品定位： 集居住、度假、商務(wù)于一體的 半島 游艇 別墅 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 25 形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語(yǔ)：大上海貴族領(lǐng)地，淀山湖優(yōu)游生活 理由： 強(qiáng)調(diào)大上海的認(rèn)同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認(rèn)同感，又迎合昆山本地人的心理需求，同時(shí)還有時(shí)代的潮流感， 提高樓盤的檔次，樹(shù)立品牌形象 ； 項(xiàng)目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內(nèi)，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項(xiàng)目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”，上風(fēng)上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢(shì)的湖畔泊岸高尚別墅生活領(lǐng)地； “大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強(qiáng)，能有效地?cái)U(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，有利于建立本項(xiàng)目在長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)生活圈的頂級(jí)別墅形象，擺脫本項(xiàng)目地域上的偏僻形象； 項(xiàng)目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽(yáng)澄湖旖旎的自然風(fēng)光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項(xiàng)目具備了國(guó)際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務(wù)休閑的生活環(huán) 境。 表 4 項(xiàng)目 可售建筑面積 預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià) 預(yù)計(jì)總銷售收入 獨(dú)立別墅 135957 m2 8000 元 / m2 108766 萬(wàn) 聯(lián)排別墅 23993 m2 6000 元 / m2 14396 萬(wàn) 合計(jì) 159950 m2 7700 元 /m2 123162 萬(wàn) 1)、土地使用權(quán)出讓金 按昆山時(shí)代房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的錦溪項(xiàng)目土地款付款明細(xì)表，廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 30 合計(jì)： 億 則 億 /1236 畝 =91497 元 /畝 表 5 2)、前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)包括現(xiàn)場(chǎng)勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測(cè)、環(huán)評(píng)等費(fèi)用和設(shè)計(jì)、估價(jià) 費(fèi) 師、監(jiān)理費(fèi)。 ? 從以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可以看出，在項(xiàng)目銷售率為 70%的情況下，本項(xiàng)目的平均年利潤(rùn)率將達(dá)到 13%，這與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢(shì)。 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 40 第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 一、 政策風(fēng)險(xiǎn) ：近幾年 ，國(guó)家不斷加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào) 控 ， 從發(fā)展商貸款、購(gòu)房者貸款到房屋轉(zhuǎn)讓交易等各個(gè) 環(huán)節(jié)加以限制，這 對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)最 熱點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響甚大，市場(chǎng)購(gòu)買欲望降低、 觀望氣 氛濃郁。 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 42 第 七 部分 結(jié) 論 鑒于本項(xiàng)目地塊為一線湖景項(xiàng)目，同時(shí)地塊內(nèi)溪流縱橫交錯(cuò)，為營(yíng)造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著 05 年國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，建議本案采取分期開(kāi)發(fā)、穩(wěn)健 發(fā)展的謹(jǐn)慎策略，面向長(zhǎng)三角、立足上海和昆山，以 “ 高品質(zhì)、高性價(jià)比 、中 高 價(jià)位、中等 面積 為主，少量大戶型 ” 的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式贏得市場(chǎng)。對(duì)于政策因素變化的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng) 經(jīng)常研究，調(diào)整相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略， 最大可能地 規(guī)避 政策 風(fēng)險(xiǎn)。 ? 本報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃建議， 85%為獨(dú)立別墅、 15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到 40%就可以達(dá)到盈虧平衡 。 預(yù)計(jì)總銷售金額 %=123162 萬(wàn)元 %= 6651 萬(wàn)元 11)、項(xiàng)目總 成本 總開(kāi)發(fā)成本 +銷售期間稅費(fèi) =48780 萬(wàn)元 +6651 萬(wàn)元 =55431 萬(wàn)元 12)、項(xiàng)目 總利潤(rùn) 總銷售金額 — 總開(kāi)發(fā)成本 — 銷售期間稅費(fèi) =123162 萬(wàn) — 48780 萬(wàn) — 6651 萬(wàn) =67731 萬(wàn) 廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 34 13)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 =（銷售 利潤(rùn) /項(xiàng)目銷售總收入） *100%=67731/123162*100%=55% 年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率 /項(xiàng)目運(yùn)作周期 =55%/5=11% 運(yùn)營(yíng)資本報(bào)酬率 運(yùn)營(yíng)資本報(bào)酬率 =銷售利潤(rùn) /項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 *100% =67731/55431*100%=122% 年運(yùn)營(yíng)資本報(bào)酬率 =總運(yùn)營(yíng)資本報(bào)酬率 /5=24% 項(xiàng)目敏感性分析 1)、銷售均價(jià)敏感性分析 表 10：項(xiàng)目銷售均價(jià)敏感性分析 單價(jià) 總收入 總成本 銷售利潤(rùn) 年銷售利潤(rùn)率 年成本利潤(rùn)率 3000 47985 49814 1829 1% 1% 4000 63980 51009 12971 4% 5% 5000 79975 52204 27771 7% 11% 6000 95970 53399 42571 9% 16% 7700 123162 55431 67731 11% 24% 8000 127960 55790 72170 11% 26% 9000 143955 56985 86970 12% 31% 10000 159950 58180 101770 13% 35% 由上表可以看出，銷售均價(jià) 如果超 過(guò) 3000 元 /M2 時(shí) ，則此項(xiàng)目就廣州德興房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 時(shí)代皇家半島可行性研究報(bào)告 35 基本達(dá)到盈虧平衡；如果銷售均價(jià)能達(dá)到 7700 元 /M2，那么項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率將達(dá)到達(dá) 24%，如果項(xiàng)目整體均價(jià)超過(guò) 10000 元 /M2，項(xiàng)目 的年成本利潤(rùn)率將達(dá)到 35%。所以本案的目標(biāo)客戶 群 以具備高經(jīng)濟(jì)收入 、 高消費(fèi)能力 、事業(yè)發(fā)展中 的城區(qū) 高端 客戶 （非頂級(jí)客戶） 為主，超過(guò) 50%或以上；而本地市場(chǎng)主要集中于當(dāng)?shù)氐母呒?jí)公務(wù)員、民