【正文】 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 42 第 七 部分 結 論 鑒于本項目地塊為一線湖景項目，同時地塊內溪流縱橫交錯，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著 05 年國家相關宏觀調控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健 發(fā)展的謹慎策略，面向長三角、立足上海和昆山，以 “ 高品質、高性價比 、中 高 價位、中等 面積 為主，少量大戶型 ” 的開發(fā)和經營模式贏得市場。 四、 管理風險 ： 本項目在開發(fā)報建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園 林施工、產品銷售、物業(yè)管理等各個方面都存在錯綜復雜的管理關系和工作漏洞，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都對其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進度和市場機會，因此，對本項目開發(fā)管理中的各項工作應統(tǒng)籌兼顧、科學分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能 減少管理風險， 保證良好的 開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。在客源方面，上?？驮磻潜卷椖康闹饕繕讼M群，上海房地產市場的政策、形勢變化對本項目存在較大影響。對于政策因素變化的風險，本項目在開發(fā)過程中應 經常研究，調整相應的開發(fā)策略， 最大可能地 規(guī)避 政策 風險。 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 40 第六部分 項目的風險管理 一、 政策風險 ：近幾年 ，國家不斷加強 對房地產行業(yè)的宏觀調 控 ， 從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉讓交易等各個 環(huán)節(jié)加以限制，這 對全國房地產最 熱點區(qū)域長三角房地產市場 影響甚大，市場購買欲望降低、 觀望氣 氛濃郁。除第一年（周期 ）需投入 10669 萬元、第二年（周期）需投入 3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 37 第 五部分 項目融資和收益分析 5． 1 階段性工程建安費 序號 項目 工程量（ m2） 計算依據(jù) 公建配套(m2) 計算依據(jù) 合計金額(元 ) 1 一期 30015 800 元 / m2 3880 2300 元 / m2 32936000 2 二期 36957 800 元 / m2 5820 2300 元 / m2 42951600 3 三期 33350 800 元 / m2 26680000 4 四期 32020 800 元 / m2 25612800 5 五期 23612 800 元 / m2 18889600 6 合計 159950 9700 147070000 注： 公建配套建議首期建設 40%，二期建設 60%。 ? 本報告對于項目產品的規(guī)劃建議， 85%為獨立別墅、 15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到 40%就可以達到盈虧平衡 。 ? 從以上經濟效益指標可以看出，在項目銷售率為 70%的情況下，本項目的平均年利潤率將達到 13%，這與當前房地產業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。 銷售率 銷售收入 總成本 銷售利潤 年銷售利潤率 年成本利潤率 30% 36949 48989 12041 7% 5% 40% 49265 49909 645 0% 0% 50% 61581 50830 10751 3% 4% 60% 73897 51750 22147 6% 9% 70% 86213 52670 33543 8% 13% 80% 98530 53591 44939 9% 17% 90% 110846 54511 56335 10% 21% 100% 123162 55431 67731 11% 24% 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 36 4)、 總結 ? 項目的總投資額為 億元，總銷售收入預計為 12 億元。 銷售率達到 90%時，年銷售利潤率將達到 10%，年成本利潤率達到 21%。 預計總銷售金額 %=123162 萬元 %= 6651 萬元 11)、項目總 成本 總開發(fā)成本 +銷售期間稅費 =48780 萬元 +6651 萬元 =55431 萬元 12)、項目 總利潤 總銷售金額 — 總開發(fā)成本 — 銷售期間稅費 =123162 萬 — 48780 萬 — 6651 萬 =67731 萬 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 34 13)、經濟效益評價 營業(yè)利潤率 營業(yè)利潤率 =（銷售 利潤 /項目銷售總收入） *100%=67731/123162*100%=55% 年營業(yè)利潤率 /項目運作周期 =55%/5=11% 運營資本報酬率 運營資本報酬率 =銷售利潤 /項目總開發(fā)成本 *100% =67731/55431*100%=122% 年運營資本報酬率 =總運營資本報酬率 /5=24% 項目敏感性分析 1)、銷售均價敏感性分析 表 10：項目銷售均價敏感性分析 單價 總收入 總成本 銷售利潤 年銷售利潤率 年成本利潤率 3000 47985 49814 1829 1% 1% 4000 63980 51009 12971 4% 5% 5000 79975 52204 27771 7% 11% 6000 95970 53399 42571 9% 16% 7700 123162 55431 67731 11% 24% 8000 127960 55790 72170 11% 26% 9000 143955 56985 86970 12% 31% 10000 159950 58180 101770 13% 35% 由上表可以看出，銷售均價 如果超 過 3000 元 /M2 時 ，則此項目就廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 35 基本達到盈虧平衡；如果銷售均價能達到 7700 元 /M2，那么項目的年成本利潤率將達到達 24%，如果項目整體均價超過 10000 元 /M2，項目 的年成本利潤率將達到 35%。 表 4 項目 可售建筑面積 預計平均銷售單價 預計總銷售收入 獨立別墅 135957 m2 8000 元 / m2 108766 萬 聯(lián)排別墅 23993 m2 6000 元 / m2 14396 萬 合計 159950 m2 7700 元 /m2 123162 萬 1)、土地使用權出讓金 按昆山時代房地 產開發(fā)有限公司提供的錦溪項目土地款付款明細表，廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 30 合計： 億 則 億 /1236 畝 =91497 元 /畝 表 5 2)、前期工程費 前期工程費包括現(xiàn)場勘探、定界、招投標、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費用和設計、估價 費 師、監(jiān)理費。 4． 1 估算前 提和依據(jù) ? 江蘇省建筑與裝飾工程計價表 ? 時代 目標客戶比例規(guī)劃 區(qū)域 比例 上海 50% 本地人士 20％ 臺商及外商 20% 投資人士及炒樓者 10% 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 27 第四部分 項目成本及利潤分析 本項目位于昆山錦溪鎮(zhèn)，上海與昆山共享的淀山湖西北角面，臨近滬寧高速、 318 國道、即將建成的蘇滬高速附近，地塊內溝壑水系形成比較密集地水網絡，具有豐富水景資源。所以本案的目標客戶 群 以具備高經濟收入 、 高消費能力 、事業(yè)發(fā)展中 的城區(qū) 高端 客戶 （非頂級客戶） 為主，超過 50%或以上；而本地市場主要集中于當?shù)氐母呒壒珓諉T、民營企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占 20%，當?shù)嘏_商及外企投資者董事長、 CEO 占 20%，年齡 主要集中在 35－ 50 歲之間，其他 10%的客源主要來源江浙滬一帶的投資者。高品質湖畔生態(tài)別墅社區(qū) 產品定位： 集居住、度假、商務于一體的 半島 游艇 別墅 廣州德興房地產顧問有限公司 時代皇家半島可行性研究報告 25 形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語：大上海貴族領地，淀山湖優(yōu)游生活 理由： 強調大上海的認同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認同感，又迎合昆山本地人的心理需求，同時還有時代的潮流感， 提高樓盤的檔次，樹立品牌形象 ； 項目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂山，智者樂水”，上風上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢的湖畔泊岸高尚別墅生活領地； “大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強，能有效地擴大本項目的目標消費群，有利于建立本項目在長三角洲經濟生活圈的頂級別墅形象，擺脫本項目地域上的偏僻形象； 項目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽澄湖旖旎的自然風光、水產資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項目具備了國際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務休閑的生活環(huán) 境。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項目，更具有得天獨厚的環(huán)境、地段、交通、價格優(yōu)勢，從目前昆山區(qū)域內別墅項目消化的情況看，上海人、臺商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是昆山別墅市場購買的主力軍。因此，大上海的范圍，實際上已經擴展到整個長三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經濟圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國人的心目中，是一個高經濟增長、高生活品質的國際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國前列，而 昆山做為上海后花園，不管是在社會經濟發(fā)展方面，還是文化