【正文】 相對獨立的組團式開發(fā)便于開發(fā)商的運作發(fā)展 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)說明 北區(qū) 海港旅游區(qū) 區(qū)域功能 海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場、星級酒店等其它服務設施來滿足它的特殊的功能，以海港廣場上的標志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼 頭來滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設施，使整個區(qū)域形成一個集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務區(qū)與休閑度假區(qū)。 在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團可以在相對封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務，也便于度假區(qū)的建設和管理。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 南區(qū)概念規(guī)劃 主題 澄澈尊境 設計說明 南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等 各種形態(tài)。 ? 城在林中，林立海邊，強調(diào)整個區(qū)域的原生態(tài)和舒適性； 嚴格保護區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。 ? 在功能設置上，以“主客共享”為理念； 在區(qū)域功能設置方面，兼顧外來游客和區(qū)內(nèi)居民 的雙重需求，旅游服務設施與市政配套設施將同時得到大力的開發(fā)建設。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)將在實現(xiàn)經(jīng)濟價值的基礎上，進一步鞏固旅游業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生 的綜合效應，完善社區(qū)服務功能，并最終實現(xiàn)“旅游新城”的開發(fā)目標。 旅游服務功能包括觀光、餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個片區(qū)； 市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務、交通運輸、醫(yī)療治安等綜合配套設施，主要通過旅游新集鎮(zhèn)的建設來實現(xiàn)，從而打造成一個現(xiàn)代化巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 的城市服務新區(qū)； 在旅游服務 和市政配套得以完善的基礎上，地產(chǎn)的開發(fā)價值將成幾何級的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟三個方面的綜合價值。 ? 道路右 側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)用地加以控制。 ? 海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。 ? 但作為巽寮旅游度假區(qū)的門戶，它將給每一位到達的游客留下較深的第一印象。 ? 本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。未來這里將形成頂級旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。 南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動的展開，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 主題形象 多彩風情，山海新時空 ? 融合本土與世界的海洋風情， ? 創(chuàng)造體驗濱海旅游的嶄新時空， ? 打造國際化濱海旅游度假目的地。 ? 根據(jù)產(chǎn)品特征設計運營模式 根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 第五篇項目總體概念規(guī)劃 規(guī)劃設計說明 規(guī)劃目標： 打造原生態(tài)的功能復合型濱海度假區(qū) 規(guī)劃設計思路： ? 根據(jù)市場需求選擇產(chǎn)品 將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場調(diào)研的結果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對私密和獨立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較?。粸I海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。 （三）南區(qū) 南區(qū)是目前開發(fā)程度最低的一個片區(qū)， 道路等基礎設施的建設也較為滯后。 中區(qū)是整個度假區(qū)開發(fā)較為成熟一個區(qū)域，因地段中央部分相對開放，主干道從其中穿過，目前已有 7， 8家度假村在經(jīng)營中，還有些正在建設中，有些已成為爛尾樓，對以后的開發(fā)帶來了一定的困難；片區(qū)前半段是當?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅?，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見此處自然環(huán)境和開發(fā)條件的優(yōu)越。以穿過中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。 這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開發(fā)建設一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設施，不僅依山對海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。 北區(qū)的海濱以礁石居多，沙灘的規(guī)模與質(zhì)量都不如中區(qū)與南區(qū)；養(yǎng)殖場位于北區(qū)，造成海水水質(zhì)較差，不適宜進行高接觸性的水上活動；海岸上已經(jīng)生長成林的紅樹林，為將來發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。北區(qū)地形地貌分界清晰，以道路為界，西側(cè)為海，東側(cè)為山體和將近 ；山體植被茂盛，道路等基礎設施狀況良好。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)開發(fā)條件分析 （一）北區(qū) 北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達能力最好的。） 4~6 4~6 4~6 平均高潮線以上物質(zhì) 中 — 細砂 細砂 細砂 平均高潮線以下物質(zhì) 中 — 細砂 細砂 細砂 海灘的 彎曲度 平緩 較彎 較彎 向海的開闊度 大 大 大 沙子的色彩 淺灰 白 /金黃 白 /金黃 海灘的沖淤狀態(tài) 微蝕 平衡 平衡 向海景觀 美 很美 很美 沙浴康樂價值 很低 高 較高 （二）水體質(zhì)量評估 分區(qū) 指標 北區(qū) 中區(qū) 南區(qū) 水溫（176。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價值，特品級和優(yōu)良級的旅 游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達百分之八十以上的比例，絕大部分資源開發(fā)價值很高。 此外還有：未獲等級旅游資源，得分≤ 29分。 二級旅游資源，得分值域≥ 45－ 59分。 四級旅游資源，得分值域≥ 75－ 89分。 3 1. 計分 根據(jù)對旅游資源單體的評價，得出單體旅游資源共有綜合因子評價賦分值。 － 4 已受到 輕度污染，或存在一定安全隱患。 1 附加值 環(huán)境保護與 環(huán)境安全 已受到嚴重污染，或存在嚴重安全隱患。 3 適宜游覽的日期超過 150天，或適宜于 60％左右游客使用和參與。 2－ 1 適游期或使用范圍（ 5分） 適宜游覽的日期每年超過 300 天，或適宜于所有游客使用和參與。 7－ 5 在本省范圍內(nèi)知名，或構成省內(nèi)的名牌。 1 資源影響力（ 15分） 知名度和影響力（ 10分） 在世界范圍內(nèi)知名，或構成世界承認的名牌。 3 形態(tài)與結構有明顯變化。 2－ 1 完整性（ 5分） 形態(tài)與結構保持完整。 7－ 5 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 獨立型旅游資源單體規(guī)模、體量中等；集合型旅游資源單體結構和諧、疏密度較好；自然景象和人文活動周期性發(fā)生或頻率較高。 3－ 1 規(guī)模、豐度與幾率（ 10分） 獨立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體結構完美、疏密度優(yōu)良級；自然景象和人文活動周期性發(fā)生或頻率極高。 12－ 9 有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū) 少見。 5－ 1 珍稀奇特程度（ 15分） 有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見。 19－ 13 同時或其中一項具有省級意義的歷史價值、文化價值、科學價值、藝術價值。 5－ 1 歷史文化科學藝術價值（ 25分） 同時或其中一項具有世界意義的歷史價值、文化價值 、科學價值、藝術價值。 21－ 13 全部或其中一項具有較高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 （二）評估標準 旅游資源評價賦分標準表 評價項目 評價因子 評價依據(jù) 賦值 資源要素價值（ 85分） 觀賞游憩使用價值（ 30分） 全部或其中一項具有極高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 附加值中環(huán)境保護與環(huán)境安全，分正分和負分。資源要素價值和資源影響力總分值為 100分，其中： 資源要素價值為 85分，分配如下觀賞游憩使用價值 30 分、歷史科學文化藝術價值 25分、珍稀或奇特程度 15分、規(guī)模、豐度與幾率 10分、完整性 5分。 “附加值”項目中含“環(huán)境保護與環(huán)境安全” 1項評價因子。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 旅游資源現(xiàn)狀 北區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 中區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 南區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 旅游資源評估 （一）總體要求 按照本標準的旅游資源分類體系對旅游資源單體進行評價； 本標準采用打分評價方法； 評價主要由調(diào)查組完成； 評價體系 本標準依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評價系統(tǒng)” 賦分； 本系統(tǒng)設“評價項目”和“評價因子”兩個檔次； 評價項目為“資源要素價值”、“資源影響力”、“附加值”； 其中：“資源要素價值”項目中含 “觀賞游憩使用價值”、“歷史文化科學藝術價值”、“珍稀奇特程度”、“規(guī)模、豐度與幾率”、“完整性”等 5項評價因子。但正在規(guī)劃中的沿海高速將從該地區(qū) 腹地穿過，這將有效地解決旅游度假區(qū)未來大規(guī)模游客進入的交通問題，同時海上穿梭巴士的貫通將極大地豐富游客進入條件。陸路距 324中道 7公里，距深汕高速公路白云出入口 21公里，距惠州 78公里。毗鄰香港、深圳和中海殼牌石化城。 4039。 4839。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 旅游產(chǎn)業(yè) 配套產(chǎn)業(yè) ? 海濱 golf ? 海濱溫泉 ? 海濱 SPA ? 工藝品 /紀念品銷售市場 ? 民俗生活 ? 民俗表演欣賞 ? 生態(tài)公園 ? 水族館 ? 主題公園 ? 電影世界 ? 滑水 ? 帆船 ? “世界工廠”展覽館 ? 摩托艇 ? 降落傘 ? 沖浪 ? 游艇 ? 潛水 ? 射箭 ? 海釣 ? 騎術中心 /跑馬場 ? 熱氣 球 ? 小型直升飛機場 ? 海灘浴場 ? 旅游地產(chǎn) ? 主題酒店 ? 青年旅館 ? 家庭客棧 ? 特色美食街 ? 品牌折扣店 ? 免稅商店 ? 觀光農(nóng) /漁業(yè) ? 綠色農(nóng)產(chǎn)品 在關聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9種很有發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)和 5種有一定發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)。 本項目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個層次。常住人口和就業(yè)人口逐步增長，最終 成為新城。游客重復光顧率高、逗留時間長。定期更新旅游項目，保持新鮮度。大旅游是國際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結果。 3=205個餐位 。 3=1647個餐位 。180（天）＝ 6177張床位 。 180（天）＝ 617人次 /天 。 如前所述，中區(qū)的主導產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎上構筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個月里保持高強，所以其日均游客量即為設計日容量參數(shù)值，即 4942人次 /天 。因此得出中區(qū)這段時期的日均游客量為： 1390000 80％ 80%247。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 參數(shù)計算前提： 每年的 510月為巽寮旅游區(qū)的旺季， 旺季游客量占到全年游客總量的 80％。在此采用比例法來確定。 設計日（ Design Day）參數(shù)，指的是設計項目規(guī)模時參照的日游客量。主要方法是通過基準年的游客量，推算兩個主要參數(shù)：設計日參數(shù)（ Design Day），設計單位參數(shù)（ Design Unit），最終為娛樂項目的建設規(guī)模提供可參依據(jù)。根據(jù)項目初期 所做的專項市場調(diào)查，預測新計劃實施后的市場需求量，結合每個項目的特點，提供新增項目的設計規(guī)模參照。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗判斷 ,綜合珠三角市民出游的增長率 ,我們判斷市民度假的增長率低于總的游客出游增長率 ,因此市民的度假出游增長率約為 5%。 80%=653（萬人次） 旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場總量約為 653 萬人次 平均年游客接待量預測： 巽寮灣旅游度假區(qū)項目建成后五年的平均年游客接待量為： 653247。 游客市場結構劃分 市場分級 游客結構 一級市場 珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺在粵工作人員以及外籍在粵 工作人員 二級市場 華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客 三級市場 國內(nèi)外其它地區(qū) 市場規(guī)模預測模型： 目標市場總量 喜歡濱海度假的游客比例 本項目的吸引力系數(shù) 一級市場所 占比重 *40%+ % % 80% 計算數(shù)據(jù)說明： 1 根據(jù)全國第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 ； 參考《廣東省統(tǒng)計信息網(wǎng)》和《南方日報》 2020年 1月統(tǒng)計：廣東省目前境外專家和港澳臺專家共 2 根據(jù)《中國中產(chǎn)階層調(diào)查報告》和廣東省統(tǒng)計局 2020年 最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3 在普查的過程有，表示對濱海度假感興趣的游客的比例為 % 3 從市場調(diào)研數(shù)據(jù)計算得出，有 ％的游客對本項目表示感興趣，而有 %的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對本項目