【正文】 行性研究報(bào)告 第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 政府發(fā)展規(guī)劃概述 政府對(duì)旅游業(yè)的大 力支持與市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī) ,隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平與趨勢(shì)制定了許多相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)旅游項(xiàng)目的開發(fā)。 ? 市場(chǎng)可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖 ，海濱度假地成為人們度假的首選地。 4039。 4）根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資 料。巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二〇一二年十月 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一篇 項(xiàng)目總論 __________________________________________________________________________________________ 4 基本情況 ____________________________________________________________________________________________ 4 研究 工作依據(jù) ________________________________________________________________________________________ 4 項(xiàng)目研究的范圍 ______________________________________________________________________________________ 4 項(xiàng)目投資回報(bào) ________________________________________________________________________________________ 5 可行性研究初步結(jié)論 __________________________________________________________________________________ 5 第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 __________________________________________________________________________________ 6 政府發(fā)展規(guī)劃概述 ____________________________________________________________________________________ 6 項(xiàng)目發(fā)起緣由 ________________________________________________________________________________________ 6 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法 _________________________________________________________________________________ 6 項(xiàng)目前期成果 ________________________________________________________________________________________ 7 第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 _______________________________________________________________________________________ 8 需求市場(chǎng)調(diào)查 ________________________________________________________________________________________ 8 供給市場(chǎng)調(diào)查 _______________________________________________________________________________________ 18 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) _______________________________________________________________________________________ 26 產(chǎn)業(yè)定位研究 _______________________________________________________________________________________ 30 第四篇資源條件分析 ______________________________________________________________________________________ 32 區(qū)位交通條件 _______________________________________________________________________________________ 32 氣候條件 ___________________________________________________________________________________________ 33 旅游資源現(xiàn)狀 _______________________________________________________________________________________ 34 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游資源評(píng)估 _______________________________________________________________________________________ 37 海濱資源評(píng)估 _______________________________________________________________________________________ 41 分區(qū)開發(fā)條件分析 ___________________________________________________________________________________ 42 第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃 ___________________________________________________________________________________ 44 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 _______________________________________________________________________________________ 44 功能結(jié)構(gòu)圖 _________________________________________________________________________________________ 45 概念設(shè)計(jì)圖 _________________________________________________________________________________________ 46 分區(qū)概念規(guī)劃圖 _____________________________________________________________________________________ 48 分區(qū)說(shuō)明 ___________________________________________________________________________________________ 52 交通規(guī)劃 ___________________________________________________________________________________________ 74 第六篇環(huán)境保護(hù)措施 ______________________________________________________________________________________ 77 環(huán)境保護(hù)原則 _______________________________________________________________________________________ 77 生態(tài)環(huán)境保護(hù) _______________________________________________________________________________________ 79 環(huán)境保護(hù)其它方面 ___________________________________________________________________________________ 81 第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排 ___________________________________________________________________________________ 82 關(guān)于本項(xiàng)目 的開發(fā)模式： ______________________________________________________________________________ 82 關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃： ____________________________________________________________________________ 92 開發(fā)次序方案三 __________________________________________________________________________________ 103 投資估算與資金籌措 ________________________________________________________________________________ 106 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一篇 項(xiàng)目總論 基本情況 研究工作依據(jù) 1）項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指 令性文件。 項(xiàng)目研究的范圍 1）市場(chǎng)分析與規(guī)模預(yù)測(cè) 2）旅游資源條件分析 3）總體規(guī)劃 4）環(huán)境保護(hù)措施分析 5）企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 6）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 7）投資估算與資金籌措 8）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9）項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析 基 本 情 況 項(xiàng)目名稱 惠州市巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢 委托方 金融街惠州置業(yè)有限公司 地理位置 廣東省惠州市惠東縣巽寮鎮(zhèn) 東經(jīng) 114176。 開發(fā)規(guī)模 ，具體規(guī)模以項(xiàng)目范圍紅線圖為準(zhǔn) 資源品級(jí) 巽寮灣擁有得天獨(dú)厚的濱海旅游資源，是廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精 品，素質(zhì)一般，存在市場(chǎng)缺口。廣東省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點(diǎn)方向之一，惠州市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，將惠州發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài)休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進(jìn)入中國(guó)南大門的旅游目的地之一。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 珠三角是全國(guó)旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一 ，在廣州、深圳的帶動(dòng) 輻射下，珠海、惠州等旅游城市也紛紛崛起， 共同構(gòu)建成珠三角旅游城市帶，該區(qū)域是目前我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活 力的旅游區(qū)域。因此可以判斷，本項(xiàng)目未來(lái)的主要服務(wù)對(duì)象將來(lái)自珠三角地區(qū)。 附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客居住地調(diào)查： 現(xiàn)居住地 廣東省 香港特別行政區(qū) 其他省市 比例 % % % 游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查： 家庭結(jié)構(gòu) 單身 二人世界 三口之家 三代同堂 比例 % % % % 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游客職業(yè)情況調(diào)查： 職業(yè) 企事業(yè)單位職工 私營(yíng)業(yè)主 商務(wù)人員 農(nóng)民 公務(wù)員 比例 % % % % % 職業(yè) 服務(wù)行業(yè)人員 教師 離退休人員 其它 / 比例 % 3% 10% % / 游客行為調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來(lái)項(xiàng)目的兩個(gè)人氣較旺的季節(jié)。同時(shí)，隨著生態(tài)環(huán)境越來(lái)越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對(duì)象。同時(shí)他們的消費(fèi)指向也相對(duì)觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會(huì)選擇重復(fù)進(jìn)行消費(fèi)，而不會(huì)花費(fèi)太多的費(fèi)用于分散消費(fèi)，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因?yàn)榉潘尚菹⑹撬麄兌燃僮钪饕哪康?。餐飲人均日消費(fèi)費(fèi)用約為 225 元 。 從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來(lái)看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。本案所在地巽寮社會(huì)治安狀況良好，與整個(gè)惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。 石化和工業(yè)園高管租用 珠三角企業(yè)租用 工作地在 40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 全程 稀缺資源、安全性、配套能力 大亞灣周邊未來(lái)仍有大量土地儲(chǔ) 備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對(duì)于本案有距離上的優(yōu)勢(shì)。 本地高端置業(yè)者 自用兼投資 以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。但需要公交系統(tǒng)的支持。 別墅為主 ? ??