【正文】 在功能布局的比率分配上，旅游、市政、生態(tài)各區(qū)比例為 “3：2：5” 。區(qū)域布局分為公共休閑片區(qū)、商業(yè)服務(wù)片區(qū)、市政辦公片區(qū)、旅游服務(wù)片區(qū)以及市民基建片區(qū)。93 / 174 中區(qū) 新旅游小鎮(zhèn)■ 區(qū)域功能該區(qū)域?qū)儆陲L(fēng)景臨近型旅游集鎮(zhèn)，它既可以保護(hù)海濱旅游區(qū)的旅游資源，又可以滿(mǎn)足游客和當(dāng)?shù)鼐用竦男枰?、促進(jìn)整個(gè)度假地的發(fā)展。? 用地指標(biāo)占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 524000 343220工業(yè)園 157200 30% 125760 37%配套公寓 183400 35% 146720 43%配套別墅 235800 45% 70740 21% 后勤服務(wù)區(qū)在引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及旅游業(yè)的同時(shí)，需要不斷加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，包括區(qū)域管理、供水供電等，同時(shí)持續(xù)改進(jìn)地區(qū)農(nóng)業(yè)、商業(yè)以及工業(yè)區(qū)域基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，形成合理的社區(qū)服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)架構(gòu)，最終形成具有互動(dòng)效應(yīng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展組團(tuán)，這就需要一個(gè)專(zhuān)門(mén)的后勤服務(wù)基地。區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)創(chuàng)意的思想，以大企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的人氣和土地的升值。同時(shí)還有功能完善的社區(qū)服務(wù)，包括購(gòu)物店、咖啡廳、游泳池等基本的生活服務(wù)設(shè)施。四星級(jí)酒店是一個(gè)集住宿、餐飲、娛樂(lè)、健身為一體的綜合體，位于海港區(qū)附近；而地產(chǎn)片區(qū)則應(yīng)遠(yuǎn)離喧鬧的中轉(zhuǎn)站區(qū)，依山而建，獨(dú)棟別墅擁有自家的園林，聯(lián)排別墅擁有公共的園林景觀。對(duì)保護(hù)區(qū)必須采取嚴(yán)格的管理措施，并嚴(yán)格規(guī)劃好旅游通道，避免任何破壞生態(tài)環(huán)境的行為，使之成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的旅游保護(hù)區(qū)。紅樹(shù)林生態(tài)公園是在原有的良好自然環(huán)境的前提下，采取專(zhuān)門(mén)的保護(hù)措施使之成為一個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，為了豐富生態(tài)公園的生物種類(lèi)，可以移植更多的動(dòng)植物種類(lèi)，使之成為鳥(niǎo)類(lèi)的最好棲息地、植物最好的生長(zhǎng)地、人類(lèi)最舒適的生態(tài)公園。相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)式開(kāi)發(fā)便于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作發(fā)展88 / 174 分區(qū)說(shuō)明 北區(qū) 海港旅游區(qū)區(qū)域功能89 / 174海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場(chǎng)、星級(jí)酒店等其它服務(wù)設(shè)施來(lái)滿(mǎn)足它的特殊的功能，以海港廣場(chǎng)上的標(biāo)志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼頭來(lái)滿(mǎn)足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設(shè)施，使整個(gè)區(qū)域形成一個(gè)集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務(wù)區(qū)與休閑度假區(qū)。在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團(tuán)可以在相對(duì)封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務(wù)，也便于度假區(qū)的建設(shè)和管理。86 / 174 南區(qū)概念規(guī)劃87 / 174主題 澄澈尊境設(shè)計(jì)說(shuō)明南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等各種形態(tài)。? 城在林中，林立海邊，強(qiáng)調(diào)整個(gè)區(qū)域的原生態(tài)和舒適性；嚴(yán)格保護(hù)區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。? 在功能設(shè)置上，以“主客共享 ”為理念；在區(qū)域功能設(shè)置方面，兼顧外來(lái)游客和區(qū)內(nèi)居民的雙重需求，旅游服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施將同時(shí)得到大力的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步鞏固旅游業(yè)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，完善社區(qū)服務(wù)功能，并最終實(shí)現(xiàn)“旅游新城”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。旅游服務(wù)功能包括觀光、餐飲、購(gòu)物、住宿、休閑、娛樂(lè)，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個(gè)片區(qū)；市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務(wù)、交通運(yùn)輸、醫(yī)療治安等綜合配套設(shè)施，主要通過(guò)旅游新集鎮(zhèn)的建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而打造成一個(gè)現(xiàn)代化的城市服務(wù)新區(qū)；在旅游服務(wù)和市政配套得以完善的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值將成幾何級(jí)的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面的綜合價(jià)值。? 道路右側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地加以控制。? 海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。? 但作為巽寮旅游度假區(qū)的門(mén)戶(hù)，它將給每一位到達(dá)的游客留下較深的第一印象。? 本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。未來(lái)這里將形成頂級(jí)旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動(dòng)的展開(kāi)，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 主題形象多彩風(fēng)情，山海新時(shí)空? 融合本土與世界的海洋風(fēng)情，? 創(chuàng)造體驗(yàn)濱海旅游的嶄新時(shí)空，? 打造國(guó)際化濱海旅游度假目的地。? 根據(jù)產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關(guān)系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團(tuán)。74 / 174第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 規(guī)劃目標(biāo)：打造原生態(tài)的功能復(fù)合型濱海度假區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：? 根據(jù)市場(chǎng)需求選擇產(chǎn)品將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對(duì)私密和獨(dú)立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較?。粸I海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達(dá)南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。（三）南區(qū)南區(qū)是目前開(kāi)發(fā)程度最低的一個(gè)片區(qū)，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也較為滯后。中區(qū)是整個(gè)度假區(qū)開(kāi)發(fā)較為成熟一個(gè)區(qū)域，因地段中央部分相對(duì)開(kāi)放，主干道從其中穿過(guò)，目前已有 7，8 家度假村在經(jīng)營(yíng)中，還有些正在建設(shè)中，有些已成為爛尾樓，對(duì)以后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一定的困難；片區(qū)前半段是當(dāng)?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅?，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見(jiàn)此處自然環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件的優(yōu)越。以穿過(guò)中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場(chǎng)，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開(kāi)發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依山對(duì)海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來(lái)作為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。北區(qū)的海濱以礁石居多，沙灘的規(guī)模與質(zhì)量都不如中區(qū)與南區(qū)；養(yǎng)殖場(chǎng)位于北區(qū)，造成海水水質(zhì)較差，不適宜進(jìn)行高接觸性的水上活動(dòng)；海岸上已經(jīng)生長(zhǎng)成林的紅樹(shù)林，為將來(lái)發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。北區(qū)地形地貌分界清晰，以道路為界，西側(cè)為海，東側(cè)為山體和將近 的平整土地；山體植被茂盛，道路等基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。72 / 174 分區(qū)開(kāi)發(fā)條件分析（一）北區(qū)北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達(dá)能力最好的。） 4~6 4~6 4~6平均高潮線以上物質(zhì) 中—細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂平均高潮線以下物質(zhì) 中—細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂海灘的彎曲度 平緩 較彎 較彎向海的開(kāi)闊度 大 大 大沙子的色彩 淺灰 白 /金黃 白 /金黃海灘的沖淤狀態(tài) 微蝕 平衡 平衡向海景觀 美 很美 很美沙浴康樂(lè)價(jià)值 很低 高 較高（二）水體質(zhì)量評(píng)估分區(qū)指標(biāo) 北區(qū) 中區(qū) 南區(qū)水溫（ 176。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價(jià)值，特品級(jí)和優(yōu)良級(jí)的旅游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達(dá)百分之八十以上的比例，絕大部分資源開(kāi)發(fā)價(jià)值很高。此外還有：未獲等級(jí)旅游資源，得分≤29 分。68 / 174二級(jí)旅游資源，得分值域≥45－59 分。四級(jí)旅游資源，得分值域≥75－89 分。 31. 計(jì)分根據(jù)對(duì)旅游資源單體的評(píng)價(jià)，得出單體旅游資源共有綜合因子評(píng)價(jià)賦分值。 －4已受到輕度污染，或存在一定安全隱患。 1已受到嚴(yán)重污染，或存在嚴(yán)重安全隱患。 3適宜游覽的日期超過(guò) 150 天，或適宜于 60％左右游客使用和參與。 2－1適宜游覽的日期每年超過(guò) 300 天，或適宜于所有游客使用和參與。 7－5在本省范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成省內(nèi)的名牌。 1在世界范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成世界承認(rèn)的名牌。 3形態(tài)與結(jié)構(gòu)有明顯變化。 2－167 / 174形態(tài)與結(jié)構(gòu)保持完整。 7－5獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量中等；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)和諧、疏密度較好；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率較高。 3－1獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)完美、疏密度優(yōu)良級(jí)；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率極高。 12－9有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類(lèi)現(xiàn)象在其他地區(qū)少見(jiàn)。 5－1有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類(lèi)現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見(jiàn)。 19－13同時(shí)或其中一項(xiàng)具有省級(jí)意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。 5－1同時(shí)或其中一項(xiàng)具有世界意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。 21－13全部或其中一項(xiàng)具有較高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。66 / 174（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 旅游資源評(píng)價(jià)賦分標(biāo)準(zhǔn)表評(píng)價(jià)項(xiàng)目 評(píng)價(jià)因子 評(píng)價(jià)依據(jù) 賦值全部或其中一項(xiàng)具有極高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。附加值中環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全，分正分和負(fù)分。資源要素價(jià)值和資源影響力總分值為 100 分，其中：資源要素價(jià)值為 85 分，分配如下觀賞游憩使用價(jià)值 30 分、歷史科學(xué)文化藝術(shù)價(jià)值 25 分、珍稀或奇特程度 15 分、規(guī)模、豐度與幾率 10 分、完整性 5 分?！案郊又怠表?xiàng)目中含“環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全”1 項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。55 / 17456 / 174 旅游資源現(xiàn)狀北區(qū)資源現(xiàn)狀57 / 17458 / 17459 / 174中區(qū)資源現(xiàn)狀60 / 17461 / 17462 / 174南區(qū)資源現(xiàn)狀63 / 17464 / 174 旅游資源評(píng)估（一）總體要求按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類(lèi)體系對(duì)旅游資源單體進(jìn)行評(píng)價(jià)；本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評(píng)價(jià)方法；評(píng)價(jià)主要由調(diào)查組完成；評(píng)價(jià)體系　本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)” 賦分；　本系統(tǒng)設(shè)“評(píng)價(jià)項(xiàng)目”和“評(píng)價(jià)因子”兩個(gè)檔次；　評(píng)價(jià)項(xiàng)目為“資源要素價(jià)值” 、 “資源影響力” 、 “附加值” ；其中：“資源要素價(jià)值”項(xiàng)目中含 “觀賞游憩使用價(jià)值” 、 “歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值” 、 “珍稀奇特程度” 、 “規(guī)模、豐度與幾率” 、“完整性”等 5 項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。但正在規(guī)劃中的沿海高速將從該地區(qū)腹地穿過(guò)，這將有效地解決旅游度假區(qū)未來(lái)大規(guī)模游客進(jìn)入的交通問(wèn)題，同時(shí)海上穿梭巴士的貫通將極大地豐富游客進(jìn)入條件。陸路距 324 中道 7 公里，距深汕高速公路白云出入口 21 公里，距惠州78 公里。毗鄰香港、深圳和中海殼牌石化城。4039。4839。50 / 174旅游產(chǎn)業(yè) 配套產(chǎn)業(yè)? 海濱 golf? 海濱溫泉? 海濱 SPA? 工藝品/紀(jì)念品銷(xiāo)售市場(chǎng)? 民俗生活? 民俗表演欣賞? 生態(tài)公園? 水族館? 主題公園? 電影世界? 滑水? 帆船? “世界工廠”展覽館? 摩托艇? 降落傘? 沖浪? 游艇? 潛水? 射箭? 海釣? 騎術(shù)中心/跑馬場(chǎng)? 熱氣球? 小型直升飛機(jī)場(chǎng)? 海灘浴場(chǎng)? 旅游地產(chǎn)? 主題酒店? 青年旅館? 家庭客棧? 特色美食街? 品牌折扣店? 免稅商店? 觀光農(nóng)/漁業(yè)? 綠色農(nóng)產(chǎn)品在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過(guò)前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9 種很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)和 5 種有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個(gè)層次。常住人口和就業(yè)人口逐步增長(zhǎng)，最終成為新城。游客重復(fù)光顧率高、逗留時(shí)間長(zhǎng)。定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度。大旅游是國(guó)際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結(jié)果。3=205 個(gè)餐位。3=1647 個(gè)餐位。180（天）＝6177 張床位。180（天）＝617 人次/天。如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類(lèi)型為度假類(lèi)旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個(gè)月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值，即 4942 人次/天。因此得出中區(qū)這段時(shí)期的日均游客量為：139000080％80%247。47 / 174 設(shè)計(jì)日容量參數(shù)參數(shù)計(jì)算前提：每年的 510 月為巽寮旅游區(qū)的旺季，旺季游客量占到全年游客總量的 80％。在此采用比例法來(lái)確定。設(shè)計(jì)日（Design Day）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。主要方法是通過(guò)基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個(gè)主要參數(shù)：設(shè)計(jì)日參數(shù)（Design Day） ，設(shè)計(jì)單位參數(shù)（Design Unit） ，最終為娛樂(lè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目初期所做的專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)新計(jì)劃實(shí)施后的市場(chǎng)需求量，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提供新增項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模參照。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷,綜合珠三角市民出游的增長(zhǎng)率,我們判斷市民度假的增長(zhǎng)率低于總的游客出游增長(zhǎng)率,因此市民的度假出游增長(zhǎng)率約為 5%。80%=653（萬(wàn)人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為 653 萬(wàn)人次平均年游客接待量預(yù)測(cè)：巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為：653247。游客市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分市場(chǎng)分級(jí) 游客結(jié)構(gòu)一級(jí)市場(chǎng) 珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺(tái)在粵工作人員以及外籍在粵工作人員二級(jí)市場(chǎng) 華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客三級(jí)市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)外其它地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)模型：目標(biāo)市場(chǎng)總量 喜歡濱海度假的游客比例 本項(xiàng)目的吸引力系數(shù) 一級(jí)市場(chǎng)所 占比重42 / 174*40%+ % % 80%計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：1根據(jù)全國(guó)第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 萬(wàn)人； 參考《廣東省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)》和《南方日?qǐng)?bào)》2022 年 1 月統(tǒng)計(jì)：廣東省目前境外專(zhuān)家和港澳臺(tái)專(zhuān)家共 萬(wàn)人2 根據(jù)《中國(guó)中產(chǎn)階層調(diào)查報(bào)告》和廣東省統(tǒng)計(jì)局 2022 年最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3 在普查的過(guò)程有，表示對(duì)濱海度假感興趣的游客的比例為 % 3從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算得出，有 ％的游客對(duì)本項(xiàng)目表示感