【正文】 第七部分 結(jié) 論鑒于本項(xiàng)目地塊為一線湖景項(xiàng)目，同時(shí)地塊內(nèi)溪流縱橫交錯(cuò)，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著05年國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健發(fā)展的謹(jǐn)慎策略，面向長三角、立足上海和昆山，以“高品質(zhì)、高性價(jià)比、中高價(jià)位、中等面積為主，少量大戶型”的開發(fā)和經(jīng)營模式贏得市場。四、 管理風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目在開發(fā)報(bào)建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園林施工、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理等各個(gè)方面都存在錯(cuò)綜復(fù)雜的管理關(guān)系和工作漏洞，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都對其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項(xiàng)目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進(jìn)度和市場機(jī)會，因此，對本項(xiàng)目開發(fā)管理中的各項(xiàng)工作應(yīng)統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能減少管理風(fēng)險(xiǎn)，保證良好的開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。在客源方面，上?？驮磻?yīng)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群，上海房地產(chǎn)市場的政策、形勢變化對本項(xiàng)目存在較大影響。對于政策因素變化的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)經(jīng)常研究，調(diào)整相應(yīng)的開發(fā)策略，最大可能地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理一、 政策風(fēng)險(xiǎn)：近幾年，國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉(zhuǎn)讓交易等各個(gè)環(huán)節(jié)加以限制，這對全國房地產(chǎn)最熱點(diǎn)區(qū)域長三角房地產(chǎn)市場影響甚大，市場購買欲望降低、觀望氣氛濃郁。除第一年（周期）需投入10669萬元、第二年（周期）需投入3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。第五部分 項(xiàng)目融資和收益分析5．1 階段性工程建安費(fèi)序號項(xiàng)目工程量（m2）計(jì)算依據(jù)公建配套(m2)計(jì)算依據(jù)合計(jì)金額(元)1一期30015 800元/ m238802300元/ m2329360002二期36957800元/ m258202300元/ m2429516003三期33350 800元/ m2266800004四期32016 800元/ m2256128005五期23612800元/ m2188896006合計(jì)1599509700147070000注：公建配套建議首期建設(shè)40%，二期建設(shè)60%。l 本報(bào)告對于項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃建議，85%為獨(dú)立別墅、15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到40%就可以達(dá)到盈虧平衡。l 從以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可以看出，在項(xiàng)目銷售率為70%的情況下，本項(xiàng)目的平均年利潤率將達(dá)到13%，這與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。4)、總結(jié)l ，總銷售收入預(yù)計(jì)為12億元。銷售率達(dá)到90%時(shí)，年銷售利潤率將達(dá)到10%，年成本利潤率達(dá)到21%。預(yù)計(jì)總銷售金額%=123162萬元%= 6651萬元11)、項(xiàng)目總成本總開發(fā)成本+銷售期間稅費(fèi)=48780萬元+6651萬元=55431萬元12)、項(xiàng)目總利潤總銷售金額—總開發(fā)成本—銷售期間稅費(fèi)=123162萬—48780萬—6651萬=67731萬13)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=（銷售利潤/項(xiàng)目銷售總收入）*100%=67731/123162*100%=55%年?duì)I業(yè)利潤率/項(xiàng)目運(yùn)作周期=55%/5=11%運(yùn)營資本報(bào)酬率運(yùn)營資本報(bào)酬率=銷售利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本*100%=67731/55431*100%=122%年運(yùn)營資本報(bào)酬率=總運(yùn)營資本報(bào)酬率/5=24% 項(xiàng)目敏感性分析1)、銷售均價(jià)敏感性分析表10：項(xiàng)目銷售均價(jià)敏感性分析單價(jià)總收入總成本銷售利潤年銷售利潤率年成本利潤率30004798549814 1829 1%1%40006398051009 12971 4%5%50007997552204 27771 7%11%60009597053399 42571 9%16%770012316255431 67731 11%24%800012796055790 72170 11%26%900014395556985 86970 12%31%1000015995058180 101770 13%35%由上表可以看出，銷售均價(jià)如果超過3000元/M2時(shí)，則此項(xiàng)目就基本達(dá)到盈虧平衡；如果銷售均價(jià)能達(dá)到7700元/M2，那么項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到達(dá)24%，如果項(xiàng)目整體均價(jià)超過10000元/M2，項(xiàng)目的年成本利潤率將達(dá)到35%。表4項(xiàng)目可售建筑面積預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)預(yù)計(jì)總銷售收入獨(dú)立別墅135957 m28000元/ m2108766萬聯(lián)排別墅23993 m26000元/ m214396萬合計(jì)159950 m27700元/m2123162萬1)、土地使用權(quán)出讓金按昆山時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的錦溪項(xiàng)目土地款付款明細(xì)表，合計(jì)：表5序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金、契稅、土地登記費(fèi)1235．7畝91497元/畝113092征地補(bǔ)償金或拆遷費(fèi)無03合計(jì)113092)、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括現(xiàn)場勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費(fèi)用和設(shè)計(jì)、估價(jià)費(fèi)師、監(jiān)理費(fèi)。4．1 估算前提和依據(jù)l 江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表l 時(shí)代目標(biāo)客戶比例規(guī)劃區(qū)域比例上海50%本地人士20％臺商及外商20%投資人士及炒樓者10%第四部分 項(xiàng)目成本及利潤分析本項(xiàng)目位于昆山錦溪鎮(zhèn)，上海與昆山共享的淀山湖西北角面，臨近滬寧高速、318國道、即將建成的蘇滬高速附近，地塊內(nèi)溝壑水系形成比較密集地水網(wǎng)絡(luò)，具有豐富水景資源。所以本案的目標(biāo)客戶群以具備高經(jīng)濟(jì)收入、高消費(fèi)能力、事業(yè)發(fā)展中的城區(qū)高端客戶（非頂級客戶）為主，超過50%或以上；而本地市場主要集中于當(dāng)?shù)氐母呒壒珓?wù)員、民營企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占20%，當(dāng)?shù)嘏_商及外企投資者董事長、CEO占20%，年齡主要集中在35－50歲之間，其他10%的客源主要來源江浙滬一帶的投資者。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)產(chǎn)品定位：集居住、度假、商務(wù)于一體的半島游艇別墅形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語：大上海貴族領(lǐng)地，淀山湖優(yōu)游生活理由：強(qiáng)調(diào)大上海的認(rèn)同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認(rèn)同感，又迎合昆山本地人的心理需求，同時(shí)還有時(shí)代的潮流感，提高樓盤的檔次，樹立品牌形象； 項(xiàng)目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內(nèi)，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項(xiàng)目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂山，智者樂水”，上風(fēng)上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢的湖畔泊岸高尚別墅生活領(lǐng)地；“大上?！蹦芾蠖鄶?shù)人的心理距離，輻射力強(qiáng)，能有效地?cái)U(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，有利于建立本項(xiàng)目在長三角洲經(jīng)濟(jì)生活圈的頂級別墅形象，擺脫本項(xiàng)目地域上的偏僻形象；項(xiàng)目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽澄湖旖旎的自然風(fēng)光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項(xiàng)目具備了國際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務(wù)休閑的生活環(huán)境。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項(xiàng)目，更具有得天獨(dú)厚的環(huán)境、地段、交通、價(jià)格優(yōu)勢，從目前昆山區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目消化的情況看，上海人、臺商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是昆山別墅市場購買的主力軍。因此，大上海的范圍，實(shí)際上已經(jīng)擴(kuò)展到整個(gè)長三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經(jīng)濟(jì)圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個(gè)居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國人的心目中，是一個(gè)高經(jīng)濟(jì)增長、高生活品質(zhì)的國際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國前列，而昆山做為上海后花園，不管是在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，還是文化生活等方面，更是緊跟上海，實(shí)際上已隨著大上海經(jīng)濟(jì)圈從中心向周邊擴(kuò)張而成為上海的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和居住后花園。而大上海，作為中國近現(xiàn)代社會的一個(gè)縮影，她代表了世紀(jì)滄桑，代表了錦繡未來。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價(jià)的競爭格局，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與中檔的價(jià)