【正文】 在建設(shè)期要加強(qiáng)對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期， 40 盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 二、 該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 第十一章 結(jié) 論 綜上所述，“盛世嘉緣“項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是可行的，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，對加快新浦區(qū)舊城改造，美化市容市貌、改善居住條件、提高人們的生活質(zhì)量是有利的。（ 1588+1206） 10%]= %，營業(yè)用 房及住宅面積盈虧平衡銷售量為 平方米、銷售收入為 萬元。 四、銷售速度：銷售速度直接關(guān)系到投入資金的回籠速度。若資金到位及時(shí)，則工程施工順序，可按時(shí)完工、銷售，否則則相反。 二、資金到位是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，能否及時(shí)到位，直接影響到工程施工進(jìn)度。連云港市目前持幣待購房者較多。 第七節(jié) 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于建設(shè)速度、資金到位、銷售價(jià)格三個(gè)方面。 下面根據(jù)項(xiàng)目的銷售價(jià)格及經(jīng)營成本進(jìn)行敏感性分析，即在其他因素不發(fā)生變化時(shí)，產(chǎn)品價(jià)格下降一定的幅度，經(jīng)營成本上升一定的幅度情況下利潤（稅后）的變化情況： 增減幅度 項(xiàng)目 收入 30% 25% 20% 15% 10% 0 10% 15% 20% 25% 30% 35% 營業(yè)收入 18692 20207 21362 22698 24033 26703 營業(yè)成本 21177 212140 23102 24065 25027 25990 利潤（稅前） 1588 326 936 2198 3459 5982 4057 3094 2132 1169 207 756 根據(jù)以上變化情況，在現(xiàn)金流人（銷售收入）下降 25%以上，現(xiàn)金支 38 出（總成本費(fèi)用）不變或現(xiàn)金支出增加 30%以上現(xiàn)金流人不變的情況下，稅后利潤為負(fù)數(shù)即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〈 0，則本項(xiàng)目不可行。 本項(xiàng)目在其建設(shè)經(jīng)營過程中，許多因素發(fā)生變化，如投資、價(jià)格、成本、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中對其所做的預(yù)測等。 ：銷售價(jià)格受地域條件、建造質(zhì)量、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)等因素的制約，銷售價(jià)格的高低直接影響投資效益，該地塊處于新浦非熱點(diǎn)地區(qū)，配套設(shè)施基本齊全，因此，銷售價(jià)格處于中等的位置。 第六節(jié) 敏感性分析 該項(xiàng)目敏感分析主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析： ：本項(xiàng)目建設(shè)周期計(jì)劃為 30個(gè)月，如不能按期完工， 37 每推遲 1 個(gè)月，則占用資金 585 萬元，將直接影響資金回籠的速度，若能提前 1 個(gè)月交付使用，則可加快資金的周轉(zhuǎn)。 19252） 100%= % 經(jīng)計(jì)算，投資利潤率（所得稅前）為 %，投資利潤率（所得稅后 ）為 %，銷售凈利潤率為 %，投資凈利潤率為 %. 本項(xiàng)目投資利潤率較高，主要原因： 1. 該項(xiàng)目地塊為公開拍賣凈地塊。 26703） 100%= % v. 投資凈利潤率 （ 4486247。 19252） 100%= % iii. 銷售利潤率 （ 5982247。 i. 投資利潤率（所得稅前） （ 5982247。 一、銷售總收入為 26703 萬元，銷售稅為 1469 萬元，銷售利潤在所得稅前為 5982 萬元，所得稅后為 4486萬元，所得稅 1496萬元，凈利潤4486 萬元，利稅總和為 7451萬元。具體估算結(jié)果見下表： 銷售收入估算表 表 101 單價(jià)：萬元 /M2 金額：萬元 序 名 稱 建筑面積 M2 1 2 3 號 售價(jià) 金額 售價(jià) 金額 售價(jià) 金額 1 商品住宅（多層） 96565 2020 19313 2100 20279 2200 21244 2 商業(yè)用房 5200 7500 3900 7600 3952 7700 4004 沿 路商業(yè)用房 一層 7300 二層 3 車庫 23543 950 2237 1050 2472 1100 2590 4 服務(wù)用房 9400 5 閣樓建筑面積 5120 6 拆遷安置返還 55000 合 計(jì) 194828 第四節(jié) 銷售總成本 銷售成本主要由土建費(fèi)用、公用設(shè)施費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、稅費(fèi)及城市綜合配套費(fèi)組成，本項(xiàng)目的銷售成本見下表： 表 102 總成本費(fèi)用表 單位：萬元 序號 名 稱 金 額（萬元） 備 注 1 土建安裝 12664 34 2 公用設(shè)施 974 3 土地費(fèi)用及契稅、拆遷費(fèi) 1703 4 前期費(fèi)用 150 5 銀行貸款利息 504 6 不可預(yù)見費(fèi) 120 7 宣傳費(fèi) 50 8 城建綜合配套費(fèi) 2797 9 銷售稅 1469 10 管理費(fèi) 180 11 銷售費(fèi)用 110 12 其它費(fèi)用 合 計(jì) 20721 第四節(jié) 利潤及分配 項(xiàng)目在回收期間內(nèi)，項(xiàng)目所得稅按新稅法即：按利潤總額的 25%計(jì)算， 35 提留三項(xiàng)基金按 15%計(jì)算。 33 二、 銷售收入和稅金 該項(xiàng)目集商品住宅和商用房為一體，因此售價(jià)不同。 二、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目的建設(shè)期 為 30 個(gè)月，評價(jià)計(jì)算期 為 30 個(gè)月，銷售期 為32 個(gè)月（建設(shè)和預(yù)售可同時(shí)進(jìn)行）。根據(jù)項(xiàng)目的具體位置、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等因素和周邊商品房銷售狀況及居民的購房需求等因素，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)階段，可實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積 70%，剩余部分將在工程竣工后數(shù)月內(nèi)全部銷售完畢并收回全部房款。 32 二、投資計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期 為 30 個(gè)月，資金根據(jù)施工進(jìn)度逐月投入。 表 91 建設(shè)投資構(gòu)成表 單位：萬元 序號 名 稱 投資額 備 注 1 土地費(fèi)用及契稅 1703 2 建安費(fèi)用（土建安裝） 12664 3 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 974 4 前期費(fèi)用 150 5 銀行貸款利息 504 6 城建規(guī)費(fèi) 2797 7 管理費(fèi)用 180 8 銷售費(fèi)用（含宣傳費(fèi)） 160 9 不可預(yù)見費(fèi)用 120 10 合 計(jì) 19252 建設(shè)投資建筑工程、公用設(shè)施估算表如下： 表 92 序號 名 稱 占地面積（ M2） 建筑面積（ M2） 造 價(jià) （元 /M2） 金 額（萬元） 備 注 31 一 多層商品住宅 63500 161885 650 10523 不含安置房 萬 m2 車庫 23543 650 1530 合計(jì) 185428 650 12053 二 公建配套用房 12020 9400 650 亮化、綠化工程 13000 10 消防設(shè)施 5 暖氣預(yù)留 10 煤氣管道及設(shè)備 2500 元 /戶 電視、電話 5 供水設(shè)施 20 電力設(shè)施及設(shè)備 60 排污設(shè)施 15 智能化管理系統(tǒng) 10 道路用地 10300 10 小計(jì) 35300 三 土地費(fèi)用含契稅 2315 四 前期費(fèi)用 70 五 城建規(guī)費(fèi) 六 不可預(yù)見費(fèi) 194828 61 七 銀行利息 100 合 計(jì) 第二節(jié) 項(xiàng)目流動資金 本項(xiàng)目流動資金采用邊建設(shè)、邊出售的辦法實(shí)行，以售房預(yù)付款方式解決，以此方式采用滾動方式，保證該項(xiàng)目 營運(yùn)資金的需要。 三、建設(shè)投資 建設(shè)投資由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和不可預(yù)見費(fèi)組成，合計(jì) 為 19252 萬元。 建設(shè)期貸款利息 本項(xiàng)目建設(shè)擬貸 款 3000 萬元，期限二年，銀行利息 504 萬元。 無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)投資包括土地使有權(quán)、設(shè)計(jì)費(fèi)等前期費(fèi)用。 二、建設(shè)投資估算 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資估算依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）并考慮項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行編制，建筑工程投資依據(jù)設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)按當(dāng)?shù)亟趯?shí)際造價(jià)估算。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)程序 “秦王府小區(qū)”新建開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序如下表： 表 71 “ 秦 王府小區(qū) ”建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)流程表 28 施工圖設(shè)計(jì) 三通一平、建設(shè)前期準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施 銷售、竣工驗(yàn)收 第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)期約為 30 個(gè)月。 第四節(jié) 供熱、供氣 供熱 預(yù)留暖氣管道，建議可采取分戶式供暖。 四、施工用電 用電負(fù)荷 200KVA，利用項(xiàng)目區(qū)原有供電網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)供電部門許可后，可直接架設(shè)變壓器接入錦屏路供電線路。從錦屏路引入。選用 4 臺 800KVA 干式變壓器及兩臺 2X630KVA 箱式變及兩臺 2X500KVA 箱式變平均負(fù)荷率為87%左右。多層住宅為三類建筑，其用電負(fù)荷為三級。 ? 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)生活污水采用雨污分流的辦法，表水由區(qū)內(nèi)暗溝直接排入城市排污管網(wǎng)，生活污水由區(qū)內(nèi)鋪設(shè)排污管道直接進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)鋪設(shè)的排污主管道排入城市排污管網(wǎng)。工程施工用水，可直接接 26 入主水源。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的生活用水、消防用水在辦理用水增容手續(xù) 后，可由沿主水源的供水網(wǎng)絡(luò)直接接入。 項(xiàng)目水質(zhì)要求 生活用水應(yīng)符號《生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)》（ GB574985）的要求，與消防用水可直接