【正文】 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)匯總表 附表一 序號 項(xiàng) 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 洋房住宅（ 6+1） m2 底層商鋪 m2 低層洋房（疊拼） m2 商務(wù)樓 m2 酒店 m2 地下車庫 m2 總貸款期 年 4 一 總投資 萬元 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 2 銷售費(fèi)用 萬元 3 建設(shè)期貸款利息 萬元 二 營業(yè)收入 萬元 三 總成本 萬元 四 稅金及附加 萬元 五 所得稅 萬元 六 凈利潤 萬元 七 利潤總額 萬元 八 經(jīng)濟(jì) 評價(jià) 1 投資利潤率 % % 2 投資利稅率 % % 3 資本金利潤率 % % 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 6 投資回收期靜態(tài) 年 （含建設(shè)期） 7 投資回收期動態(tài) 年 （含建設(shè)期） 8 還貸期 年 3 總 投 資 估 算 表 （單元：萬元）附表二 序號 工程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 占固定資產(chǎn) 備 注 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 合計(jì) 投資比例（ %） 一 土地費(fèi)用 m2 % 含溫泉開發(fā)費(fèi)用 3000萬 二 建筑安裝工程費(fèi) m2 % 1 洋房建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 2 低層洋房建安費(fèi)用 m2 % 磚混結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 3 底層商業(yè)建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu) 4 酒店建安費(fèi)用 m2 % 5 商務(wù)樓建安費(fèi)用 m2 % 三 總平面配套設(shè)施費(fèi) % 1 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) ㎡ 100 % 室外給排水、室外電氣、高低壓設(shè)備、智能化系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)等 2 園林環(huán)境費(fèi) ㎡ 240 % 小區(qū)道路 、廣場、綠化、圍墻、照明設(shè)備等 3 地下停車庫 m3 2100 % 4 自行車庫 m2 1300 % 5 物業(yè)用房 m2 1600 % 6 地下設(shè)備用房 m 1600 % 7 小區(qū)配電 m % 四 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) % 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) % 3 三通一平費(fèi) 10 % 含場平、臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 10 % 含臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、場地占用、臨時(shí)圍板 5 工程管理費(fèi) 35 % 含工程監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審、現(xiàn)場行政費(fèi)用、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、工程保險(xiǎn)、市場咨詢 等費(fèi)用 五 其它 % 1 銷售費(fèi)用 10 % 售樓部、樣板間 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 % % 3 預(yù)備費(fèi) % 按前 4 項(xiàng)成本的 2％預(yù)計(jì) 六 總投資 % 投 資 使 用 計(jì) 劃 與 資 金 籌 措 表 （單位：萬元）附表三 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 總投資 固定資產(chǎn)投資 銷售費(fèi)用 建設(shè)期貸款利息 2 資金籌措 自籌資金 自有資本金 銷售款轉(zhuǎn)作投資 借款 中期借款 流動資金借款 短期借款 借 款 還 本 付 息 計(jì) 算 表 （單位：萬元）附表四 序號 項(xiàng) 目 建設(shè)期 還貸年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銀行貸款（ %） 年初借款本息累計(jì) 本金 18500 12500 6500 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)劃息 本年償還本金 6000 6000 6500 本年支付利息 2 還本息資金來源 未分配利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 銷售收入 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 （單位：萬元）附表五 序號 名稱 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額（萬元） 一 洋房住宅（ 6+1） 二 底層商鋪 三 低層洋房（疊拼） 四 商務(wù)樓 五 酒店 六 地下車庫 七 合計(jì) 序號 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) (萬元 ) 一 銷售收入 (萬元 ) 1 2020 年銷售收入（占總收入的10%） 2 2020 年銷售收入（占總收入的50%） 3 2020 年銷售收入（占總收入的30%） 4 2020 年銷售收入（占總收入的10%） 二 稅金及附加 (萬元 ) 1 營業(yè)稅 (銷售收入的 5%） 2 城建稅、教育費(fèi)附加 (營業(yè)稅的7%+3%） 3 主副食品調(diào)節(jié)基金（銷售收入的1?） 4 印花稅（銷售收入 ?） 總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表 （單位：萬元）附表六 序號 項(xiàng) 目 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一 總投資 二 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三 銷售費(fèi)用 四 項(xiàng)目管理費(fèi)用 合計(jì) 注：總投資已含銷售費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用及建設(shè)期利息，本表不再另計(jì)。項(xiàng)目建成必將促進(jìn)西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。 三 、結(jié)論 從上述指標(biāo)分析看，財(cái)務(wù) 內(nèi) 部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高 于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 遠(yuǎn)大于 0， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心運(yùn)營 保本 點(diǎn)較低，企業(yè)利潤高，從上述指標(biāo)可以看出，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 十分理想 ， 具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有很好的開發(fā)前景和良好的投資回報(bào)， 從經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)角度考慮， 項(xiàng)目 是可行的。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =年固定成本247。 各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo) ，項(xiàng)目 獲利能力 極 強(qiáng) ， 該項(xiàng)目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報(bào)。 1抵押物設(shè)置 業(yè)主以該項(xiàng)目 土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 200 萬 /畝，初步評估價(jià)為 億元，按 60%折價(jià)計(jì)算抵押值為 億 元 。 其中：建設(shè)期 1 年， 經(jīng)營期 3 年。 項(xiàng)目合計(jì)應(yīng) 交稅金 及附加 2992 萬元。 第十章 財(cái)務(wù)效益分析 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房 （疊拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務(wù)樓 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元 合計(jì)收入： 億元 詳見 營業(yè)收入估算表 （ 附表 4）： 稅金及附加 ：（詳見附表 5）： （ 1）營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為 5％ （ 2）稅金及附加：包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加、地方教 育稅附加，當(dāng)?shù)匾?guī)定稅率分別采用營業(yè)稅的 7%、 3%和 1%收取。并切實(shí)按環(huán)保的要求，杜絕由于項(xiàng)目經(jīng)營產(chǎn)生新的污染，決不能忽視對環(huán)境的保護(hù)，去追求近期的效益，而成為歷史的罪人。對現(xiàn)有的環(huán)境會有很大的改善提高。項(xiàng)目建筑容積率控制在 之內(nèi)，建筑高度不超過 15 米，綠 化率高達(dá) 60%。 結(jié)合現(xiàn)狀，營造更好的自然、生態(tài)環(huán)境 都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開發(fā)區(qū)域的地質(zhì)狀況及水源地環(huán)境，已由四川省地質(zhì)勘察院作了評估，定為三級，即開采區(qū)為 平方公里，保護(hù)區(qū) 平方公里，據(jù)調(diào)查，該地區(qū)未見滑坡移動或增大，也未見新的構(gòu)造行跡、開發(fā)區(qū)巖層邊坡穩(wěn)定性好，不存在滑坡、崩塌、泥石流等自然災(zāi)害現(xiàn)象。 本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)保的指導(dǎo)思想 嚴(yán)格執(zhí)行溫泉井周邊范圍內(nèi)、地質(zhì)、地貌、植被、生態(tài)的維護(hù) 和保護(hù)。環(huán)境保護(hù)已是任何一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)研究、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。 銷售款轉(zhuǎn)投入 萬元 ，占總投資金額的 %； 項(xiàng)目申請銀行貸款 18500 萬元，占投資總額的 ％。 二、概算原則及參照標(biāo)準(zhǔn) 《四川省建筑工程預(yù)算定額》 《四川省園林建筑工程預(yù)算定額》 《四川省建筑工程概算指標(biāo)》 三、項(xiàng)目總投資： 總建筑面積為 平方米，總占地面積 平方米 ，項(xiàng)目總投資為 萬元，投資估算如下：（見附表二） 土地費(fèi)用： 萬元 （ 含溫泉開發(fā)費(fèi)用 3000 萬 ） 土建工程費(fèi)用（含裝修） ： 萬元，其中： ①、 低層洋房 : 萬元 ②、 多層洋房： 萬元 ③、 底層商業(yè) ： 萬元 ④、 酒店 ： 萬元 ⑤、 商務(wù)樓 ： 萬元 總平面配套設(shè)施費(fèi) : 萬元 工程建設(shè)其他費(fèi)用 ： 萬元 . 其它 : 萬元 ①、 銷售費(fèi)用 萬元 ②、 預(yù)備費(fèi) 萬元 ③、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 詳 見總投資表 （附表 2） 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬元，其中都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司項(xiàng)目自有資本金投入 ，占總投資金額的 %，（其中已投入資金 萬元（土地費(fèi)用 8700 萬元），待投入自有資本金 萬元）。 水暖電采用四川省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格，間接費(fèi)用定額測算的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。小區(qū)內(nèi)建設(shè)間距滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》半地下車庫和地下車庫均滿足《汽車庫防火規(guī)范》的設(shè)計(jì)防火分區(qū)及疏散口的要求。 消防報(bào)警：整個(gè)小區(qū)設(shè)置一套消防報(bào)警系統(tǒng)，消防控制中心設(shè)置 半地下層，報(bào)警系統(tǒng)采用總線控制方式；各區(qū)域分設(shè)端子箱，由消防控制中心采用控制電纜引至。 安全防范：商業(yè)，住宅及辦公區(qū)人員集中，安全防范顯得尤其重要，在各個(gè)主次要出口均設(shè)置電視監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控設(shè)備設(shè)于保安監(jiān)控中心，各監(jiān)控點(diǎn)均設(shè)視頻音頻裝置，通過主控設(shè)備的控制和協(xié)調(diào)，及時(shí)全面的監(jiān)視受控現(xiàn)場，實(shí)現(xiàn)和報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)動，并錄制保存各監(jiān)視現(xiàn)場的圖像信息，以備事后索查。 綜合布線：由寬帶網(wǎng)引入光纖至半地下室，半地下室內(nèi)設(shè)光纖配線架，光纖配線架分配后采用線槽敷設(shè)或穿管埋地引至各區(qū)域分配線架，分配線架內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換器，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換器后采用五類線分