【正文】 9 公里并且有四條大道可通往都江堰市（成灌高速公路、青羊大道、成都市沙西延伸線、 106 國(guó)道），從成都城區(qū)出發(fā) 30 分鐘左右就可到達(dá)項(xiàng)目所在地。幅員 面積 1208 平方公里，人口 59 萬(wàn)（其中城市人口 20 萬(wàn)）。并已取得四川省國(guó)土 資源廳簽發(fā)的鑒定證書(shū)，以及中華人民共和國(guó)采礦許可證和取水許可證。從 2020 年起國(guó)家旅游市場(chǎng)出現(xiàn)了新的情況，即過(guò)去一般城市居 民熱衷于到風(fēng)景名勝區(qū)觀光旅游，凡是沒(méi)有去過(guò)的旅游地都想通過(guò)出差、參加會(huì)議或其他機(jī)會(huì)去觀光旅游。自上世紀(jì) 90 年代中期以來(lái)，全市每年接待中外游客均在 400 萬(wàn)人次以上，旅游綜合收入達(dá) 10 多億元 ， 旅游業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 第三章 項(xiàng)目 建設(shè)的 背景和 必要性 一 、項(xiàng)目的 提出 背景 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司歷經(jīng)五年的艱苦努力，成功地在都江堰市區(qū)靈巖山下鉆探出了達(dá)到國(guó) 家醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)（含鍶、鎳、鋇、碘、錳）的熱溫泉。于 1970 年參加公安工作，在成都市公安局交警支隊(duì)任職， 1985年 3 月榮獲四川省政法系統(tǒng)勞模，同月榮獲四川省人民政府記大功一次， 5 月榮獲全國(guó)公安戰(zhàn)線英模代表，同時(shí)獲公安部記一等軍功一次；1992 年下海經(jīng)商，任海南百思得實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)， 同年 3 月在成都市生資一條街創(chuàng)辦了第一家生資一條街私營(yíng)企業(yè)川西商場(chǎng)，并任四川川西實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)； 2020 年 6 月?lián)纬啥际猩Y流通協(xié)會(huì)機(jī)電專業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)， 2020 年任成都市生產(chǎn)資料流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，同年任金牛區(qū)市場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)， 2020 年 5 月?lián)沃腥A全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)五金機(jī)電商會(huì)常務(wù)理事，同年 5 月?lián)沃袊?guó)五金交電化工業(yè)商會(huì)常務(wù)理事。 第二章 項(xiàng)目業(yè)主概況 一、公司簡(jiǎn)介 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于2020 年 1 月，公司地處于都江堰市蒲陽(yáng)路 571 號(hào)，注冊(cè)資金為人民幣伍佰萬(wàn)元 ，法人代表是梁繼川，公司目前在都江堰市灌口 鎮(zhèn)高梗村已建成占地 120 畝 的 溫泉公園，土地性質(zhì)為商服用地， 已取得國(guó)土證，國(guó)土證號(hào)：（ 2020） 1242 號(hào)，按市價(jià)評(píng)估 億 元 。 銷(xiāo)售款轉(zhuǎn)投入 萬(wàn)元 ，占總投資金額的 %； 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 18500 萬(wàn)元，占投資總額的 ％。建筑總面積為 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 19532 平方米。 都江堰侏羅紀(jì)溫泉花 園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制時(shí)間： 2020 年 6 月 目錄 總論 ???????????????????? 3 第一章 項(xiàng)目業(yè)主概況???????????????? 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)的 背景和 必要性?????????? 11 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件???????????????? 16 第四章 溫泉資源介紹???????????????? 19 第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)??????????????? 21 第六章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與建設(shè)規(guī)模??????????? 39 第七章 項(xiàng)目總 投資與資金籌措???????????? 42 第八章 環(huán)境保護(hù)?????????????????? 52 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析?????????????? 54 附表目錄 《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》???????????????? 59 《固定資產(chǎn)投資估算表》???????????????? 60 《借款還本付息表》?????????????????? 62 《銷(xiāo)售收入估算表》?????????????????? 63 《總成本費(fèi)用估算表》????????????????? 65 《銷(xiāo)售稅金及附加估算表》????????????? ?? 67 《損 益 表》???????????????????? 68 《現(xiàn)金流量表》???????????????????? 69 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》????????????????? 70 附件目錄： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證 關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 研究都江堰醫(yī)療溫泉主體公園項(xiàng)目的有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 立項(xiàng)批復(fù) 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目變更項(xiàng)目業(yè)主的通知 四川省醫(yī)療礦泉水鑒定證書(shū) 傳國(guó)土資函 2020524 號(hào)關(guān)于印發(fā)《四川省都江堰醫(yī) 療熱礦泉水水源鑒定意見(jiàn)書(shū)》的通知 取水許可證 采礦許可證 建筑工程施工許可證 1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1 財(cái)務(wù)報(bào)表 都江堰侏羅紀(jì)溫泉 公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 二 、項(xiàng)目地點(diǎn)： 都江堰市蒲陽(yáng)路 三、業(yè)主簡(jiǎn)況 （一）單位名稱： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 （二）法定地址： 都江堰市蒲陽(yáng)路 571 號(hào) （三）法定代表人： 梁繼川 （四）注冊(cè)資本金： 伍佰萬(wàn)元人民幣 （五）企業(yè)類(lèi)型： 有限責(zé)任公司 （ 六 ）經(jīng)營(yíng)范圍： 旅游 及房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 四 、可研報(bào)告研 究 依據(jù)與 范圍 編制依據(jù) （ 1）都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)項(xiàng)目資料； （ 2）《四川省工程概預(yù)算定額》 （ 3）四川省市政、安裝、仿古園林工程計(jì)價(jià)定額及配套使用費(fèi)用定額； （ 4）《中國(guó)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 編制范圍 四川威權(quán)財(cái)汛項(xiàng)目管理咨詢有限公司受 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 的委托，負(fù)責(zé)對(duì)其 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，其主要研究?jī)?nèi)容為 ： 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 ； 項(xiàng)目建設(shè)條件 溫泉資源概況 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目建筑規(guī)模與設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 ； 環(huán)境保護(hù)； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 五 、可研報(bào)告概要及結(jié)論意見(jiàn) （一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 都江堰是我國(guó)極具品牌價(jià)值的著名旅游城市，尤其是都江堰水利 工程和青城山分別獲得世界文化遺產(chǎn)和自然遺產(chǎn)的稱號(hào)，又是國(guó)家AAAAA 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，都江堰 自“ ”大地震后旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)恢復(fù)， 2020 年全 年接待游客約 400 多萬(wàn)人與樂(lè)山大佛、峨眉山 游客總量 相當(dāng)。地下停車(chē)位 512 個(gè)，地上停車(chē)位 290 個(gè)。 抵押物設(shè)置 業(yè)主以該公園全部 土地 120 畝（全部 辦理國(guó)有土地使用證 ）作為銀行貸款抵押物，按照目前市價(jià)土 地 評(píng)估 價(jià) 為 200 萬(wàn) /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 折價(jià)計(jì)算抵押值 可以貸款額 為 億 元，能夠滿足銀行貸款 億 元的要求， 抵押物 是 足值 的。 擁有評(píng)估價(jià)值為8100 萬(wàn) 元人民幣的醫(yī)療溫泉礦井， （中華人民共和國(guó)采礦許可證5100000310502 號(hào)）。 梁繼川 同志是一位具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的領(lǐng)導(dǎo)人，創(chuàng)新力和整合力極強(qiáng)，具有較高的經(jīng)濟(jì)理論水平和較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富 ，深受公司全體職工的欽佩和愛(ài)戴， 具有領(lǐng)導(dǎo)集體 班子成功地去實(shí)現(xiàn)事業(yè)目標(biāo)的能力，曾參與策劃和主持過(guò)多項(xiàng)重大工作 。都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開(kāi)發(fā)成功，使中國(guó)最佳人居、最佳魅力城市和長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)都江堰的旅游景區(qū)錦上添花，在著名的世界雙文化遺產(chǎn)旅游城市的皇冠上又鑲嵌了一顆耀眼的明珠。 都江堰 未來(lái)發(fā)展目標(biāo)是， 2020 年游客達(dá)到 560 萬(wàn)人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 25 億元，其中境外游客 20 萬(wàn)人次，把都江堰市建成國(guó)內(nèi)著名的旅游目的地和 國(guó)際 休閑度假第一城。但 2020 年以后，許多成都市的居民開(kāi)始在都江堰和青城山購(gòu)買(mǎi)休閑居住的第二居所 ，即 利用周末時(shí)間邀約家人和親朋好友去空氣清新，環(huán)境較好都江堰和青城山 休閑居住， 有的夏季避暑居住長(zhǎng)達(dá)半年之久，形成購(gòu)房熱潮， 這就改變了過(guò)去單一觀光旅游格局， 形 成為復(fù)式旅游 和休閑居住的新格局 。 都江堰靈巖山 溫泉水含的礦物質(zhì)是天然的，無(wú)任何對(duì)人體有害 的超標(biāo)元素。 都江堰市是國(guó)際旅游名城 ,古老的都江堰水利工程被譽(yù)為 “ 世界 水利文化的鼻祖 ” 。另外項(xiàng)目所在地處于 九環(huán)線東進(jìn)西出的最后一站，在都江堰至汶 川高速公路通車(chē)后從黃龍出發(fā)到都江堰四個(gè)半小時(shí)就可以到達(dá)，交通極為方便。與其臨近的青城山、都江堰龍池等著名的旅游景區(qū)遙相呼應(yīng)，相得益彰。都江堰靈巖山溫泉（井）熱礦水具有良好的水溫優(yōu)勢(shì)。一方面堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，廣泛吸引海內(nèi)外各界 資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。全年國(guó)內(nèi)出境人數(shù)達(dá) 3103 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，節(jié)約資源、建 設(shè)和諧社會(huì)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等理念成為新時(shí)期政策導(dǎo)向的主基調(diào)。一是人文勝跡眾多。有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動(dòng)物 14000 余種，被譽(yù)為 “ 世界天然植物園 ” 、“ 野生珍稀動(dòng)物基因庫(kù) ” ，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專類(lèi)植物園和苔蘚園，是中科院全國(guó)生物多樣性五大基地之一。而本項(xiàng)目距都江堰市中心僅 ，交通極為 方便， 與上述景點(diǎn)構(gòu)成旅游體系，各景點(diǎn)相互輝映，有利于整個(gè)景區(qū)吸引力的提升及配套娛樂(lè)設(shè)施、游樂(lè)性的增強(qiáng)， 目前都江堰和青城山已經(jīng)開(kāi)發(fā)了上百個(gè)樓盤(pán)，建設(shè)面積達(dá)到 600萬(wàn) 平方米，就是在地震后，樓盤(pán)銷(xiāo)售仍然旺盛，銷(xiāo)售價(jià)格不降反升， 都江堰市區(qū)住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為 5000元 /平方米青城山別墅銷(xiāo)售均價(jià)為 7000元 10000元 /平方米。 該項(xiàng)目將投資方向重點(diǎn)放在了娛樂(lè)、休閑、洗浴及各種配套設(shè)施上，而不是放在建設(shè)賓館和住宿上。兒童歡樂(lè)中心也為喜歡安靜的小孩設(shè)置了圖書(shū)室，供他們?yōu)g覽學(xué)習(xí)。充分體現(xiàn)吸收與創(chuàng)新和與時(shí)俱進(jìn)的精神。還要不斷的改進(jìn)創(chuàng)新，讓游人有不到侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)休閑中心就沒(méi)有去過(guò)都江堰的遺憾。 公共區(qū)間 用高雅的亞洲藝術(shù)精品裝飾，使室內(nèi)氛圍高貴而富有文化氣息。/d，最大小時(shí)用水量 179。各層廢水排入雨水檢查井。各樓層設(shè)電表箱，重要電力負(fù)荷及 大容量用電設(shè)備采用電纜直供；消防負(fù)荷采用阻燃電纜，并設(shè)雙電源末端自動(dòng)切換。住宅每戶設(shè)置客廳電話及主臥電話各一部，每個(gè)商鋪設(shè)置一部電話。小區(qū)內(nèi)建設(shè)間距滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》半地下車(chē)庫(kù)和地下車(chē)庫(kù)均滿足《汽車(chē)庫(kù)防火規(guī)范》的設(shè)計(jì)防火分區(qū)及疏散口的要求。環(huán)境保護(hù)已是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)研究、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。對(duì)現(xiàn)有的環(huán)境會(huì)有很大的改善提高。 其中：建設(shè)期 1 年， 經(jīng)營(yíng)期 3 年。 三 、結(jié)論 從上述指標(biāo)分析看，財(cái)務(wù) 內(nèi) 部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高 于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 遠(yuǎn)大于 0， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)中心運(yùn)營(yíng) 保本 點(diǎn)較低，企業(yè)利潤(rùn)高，從上述指標(biāo)可以看出，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)中心項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 十分理想 ， 具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有很好的開(kāi)發(fā)前景和良好的投資回報(bào)， 從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮， 項(xiàng)目 是可行的。項(xiàng)目建成必將促進(jìn)西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。 1抵押物設(shè)置 業(yè)主以該項(xiàng)目 土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 200 萬(wàn) /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 60%折價(jià)計(jì)算抵押值為 億 元 。并切實(shí)按環(huán)保的要求，杜絕由于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生新的污染，決不能忽視對(duì)環(huán)境的保護(hù)，去追求近期的效益，而成為歷史的罪人。 本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)保的指導(dǎo)思想 嚴(yán)格執(zhí)行溫泉井周邊范圍內(nèi)、地質(zhì)、地貌、植被、生態(tài)的維護(hù) 和保護(hù)。 水暖電采用四川省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格，間接費(fèi)用定額測(cè)算的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。 綜合布線：由寬帶網(wǎng)引入光纖至半地下室，半地下室內(nèi)設(shè)光纖配線架，光纖配線架分配后采用線槽敷設(shè)或穿管埋地引至各區(qū)域分配線架，分配線架內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換器，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換器后采用五類(lèi)線分別引至各數(shù)據(jù)點(diǎn)。小高層住宅主干電纜采用預(yù)分電纜。按《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》的劃分規(guī)定，本建筑物為甲類(lèi)建筑，建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為一級(jí)。 生活給水：住宅生活用水供給方式：數(shù)棟建筑分區(qū)供給，地下室至四層由城市管網(wǎng)直接供水，五至七 層由變頻加壓供水設(shè)備供水，加壓設(shè)備集中設(shè)于地下室，住宅各層設(shè)管井集中放置水表。 總體布局上將公園分成了三個(gè)組團(tuán)，原洗浴中心及餐飲娛樂(lè)主體園林保留下來(lái)，從大門(mén)中軸線將園區(qū)分成兩個(gè)組團(tuán)，南區(qū)為低層洋房，北區(qū)為多層洋房，園區(qū)的一連串廣場(chǎng)通過(guò)景觀中的水來(lái)聯(lián)結(jié)，在形態(tài)和空間上把廣場(chǎng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。形態(tài)簡(jiǎn)潔硬朗，同時(shí)也注意細(xì)節(jié)的推敲。設(shè)計(jì)、建設(shè)的原則是： 堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與環(huán)保的高度統(tǒng)一 珍貴的天然地下醫(yī)療溫泉需開(kāi)發(fā)利用，讓它造福于人類(lèi)，但又 必須保護(hù)好，過(guò)度開(kāi)發(fā)造成資源枯竭和浪費(fèi)。 因此， 休