【正文】 9 公里并且有四條大道可通往都江堰市（成灌高速公路、青羊大道、成都市沙西延伸線、 106 國道），從成都城區(qū)出發(fā) 30 分鐘左右就可到達項目所在地。幅員 面積 1208 平方公里，人口 59 萬（其中城市人口 20 萬）。并已取得四川省國土 資源廳簽發(fā)的鑒定證書，以及中華人民共和國采礦許可證和取水許可證。從 2020 年起國家旅游市場出現(xiàn)了新的情況，即過去一般城市居 民熱衷于到風景名勝區(qū)觀光旅游，凡是沒有去過的旅游地都想通過出差、參加會議或其他機會去觀光旅游。自上世紀 90 年代中期以來，全市每年接待中外游客均在 400 萬人次以上，旅游綜合收入達 10 多億元 ， 旅游業(yè)已成為市域經(jīng)濟的重要支柱。 第三章 項目 建設的 背景和 必要性 一 、項目的 提出 背景 都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司歷經(jīng)五年的艱苦努力，成功地在都江堰市區(qū)靈巖山下鉆探出了達到國 家醫(yī)療標準（含鍶、鎳、鋇、碘、錳）的熱溫泉。于 1970 年參加公安工作，在成都市公安局交警支隊任職， 1985年 3 月榮獲四川省政法系統(tǒng)勞模，同月榮獲四川省人民政府記大功一次， 5 月榮獲全國公安戰(zhàn)線英模代表，同時獲公安部記一等軍功一次；1992 年下海經(jīng)商，任海南百思得實業(yè)集團董事長， 同年 3 月在成都市生資一條街創(chuàng)辦了第一家生資一條街私營企業(yè)川西商場，并任四川川西實業(yè)有限公司董事長； 2020 年 6 月?lián)纬啥际猩Y流通協(xié)會機電專業(yè)委員會會長， 2020 年任成都市生產(chǎn)資料流通協(xié)會常務副會長，同年任金牛區(qū)市場協(xié)會常務副會長， 2020 年 5 月?lián)沃腥A全國工商業(yè)聯(lián)合會五金機電商會常務理事，同年 5 月?lián)沃袊褰鸾浑娀I(yè)商會常務理事。 第二章 項目業(yè)主概況 一、公司簡介 都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司（以下簡稱公司）成立于2020 年 1 月，公司地處于都江堰市蒲陽路 571 號，注冊資金為人民幣伍佰萬元 ，法人代表是梁繼川，公司目前在都江堰市灌口 鎮(zhèn)高梗村已建成占地 120 畝 的 溫泉公園，土地性質(zhì)為商服用地， 已取得國土證，國土證號：（ 2020） 1242 號，按市價評估 億 元 。 銷售款轉投入 萬元 ，占總投資金額的 %； 項目申請銀行貸款 18500 萬元，占投資總額的 ％。建筑總面積為 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 19532 平方米。 都江堰侏羅紀溫泉花 園房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 編制時間： 2020 年 6 月 目錄 總論 ???????????????????? 3 第一章 項目業(yè)主概況???????????????? 8 第二章 項目 建設的 背景和 必要性?????????? 11 第三章 項目建設條件???????????????? 16 第四章 溫泉資源介紹???????????????? 19 第五章 市場分析與預測??????????????? 21 第六章 項目設計方案與建設規(guī)模??????????? 39 第七章 項目總 投資與資金籌措???????????? 42 第八章 環(huán)境保護?????????????????? 52 第九章 項目財務效益分析?????????????? 54 附表目錄 《經(jīng)濟評價指標匯總表》???????????????? 59 《固定資產(chǎn)投資估算表》???????????????? 60 《借款還本付息表》?????????????????? 62 《銷售收入估算表》?????????????????? 63 《總成本費用估算表》????????????????? 65 《銷售稅金及附加估算表》????????????? ?? 67 《損 益 表》???????????????????? 68 《現(xiàn)金流量表》???????????????????? 69 《資金來源與運用表》????????????????? 70 附件目錄： 都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證 關于溫泉公園項目建設有關問題的會議紀要 研究都江堰醫(yī)療溫泉主體公園項目的有關問題的會議紀要 立項批復 都江堰市發(fā)展計劃局關于溫泉公園項目變更項目業(yè)主的通知 四川省醫(yī)療礦泉水鑒定證書 傳國土資函 2020524 號關于印發(fā)《四川省都江堰醫(yī) 療熱礦泉水水源鑒定意見書》的通知 取水許可證 采礦許可證 建筑工程施工許可證 1 建設用地規(guī)劃許可證 1 財務報表 都江堰侏羅紀溫泉 公園房地產(chǎn)開發(fā) 項目 可行性研究報告 第一章 總論 一、項目名稱： 都江堰侏羅紀溫泉公園房地產(chǎn)開發(fā) 項目 二 、項目地點： 都江堰市蒲陽路 三、業(yè)主簡況 （一）單位名稱： 都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司 （二）法定地址： 都江堰市蒲陽路 571 號 （三）法定代表人： 梁繼川 （四）注冊資本金： 伍佰萬元人民幣 （五）企業(yè)類型： 有限責任公司 （ 六 ）經(jīng)營范圍： 旅游 及房地產(chǎn) 開發(fā) 四 、可研報告研 究 依據(jù)與 范圍 編制依據(jù) （ 1）都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司提供的有關項目資料； （ 2）《四川省工程概預算定額》 （ 3）四川省市政、安裝、仿古園林工程計價定額及配套使用費用定額； （ 4）《中國旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 編制范圍 四川威權財汛項目管理咨詢有限公司受 都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司 的委托，負責對其 都江堰侏羅紀溫泉公園房地產(chǎn)開發(fā) 項目 進行可行性研究，其主要研究內(nèi)容為 ： 項目提出背景及建設的必要性 ； 項目建設條件 溫泉資源概況 市場分析與預測； 項目建筑規(guī)模與設計方案； 項目總投資估算與資金籌措 ； 環(huán)境保護； 項目財務效益分析； 五 、可研報告概要及結論意見 （一）項目建設的必要性 都江堰是我國極具品牌價值的著名旅游城市，尤其是都江堰水利 工程和青城山分別獲得世界文化遺產(chǎn)和自然遺產(chǎn)的稱號，又是國家AAAAA 級風景旅游區(qū)，都江堰 自“ ”大地震后旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)恢復， 2020 年全 年接待游客約 400 多萬人與樂山大佛、峨眉山 游客總量 相當。地下停車位 512 個，地上停車位 290 個。 抵押物設置 業(yè)主以該公園全部 土地 120 畝（全部 辦理國有土地使用證 ）作為銀行貸款抵押物，按照目前市價土 地 評估 價 為 200 萬 /畝，初步評估價為 億元，按 折價計算抵押值 可以貸款額 為 億 元，能夠滿足銀行貸款 億 元的要求， 抵押物 是 足值 的。 擁有評估價值為8100 萬 元人民幣的醫(yī)療溫泉礦井， （中華人民共和國采礦許可證5100000310502 號）。 梁繼川 同志是一位具有遠見卓識和開拓創(chuàng)新精神的領導人，創(chuàng)新力和整合力極強，具有較高的經(jīng)濟理論水平和較強的經(jīng)營管理能力，實踐經(jīng)驗豐富 ，深受公司全體職工的欽佩和愛戴， 具有領導集體 班子成功地去實現(xiàn)事業(yè)目標的能力，曾參與策劃和主持過多項重大工作 。都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開發(fā)成功，使中國最佳人居、最佳魅力城市和長壽之鄉(xiāng)都江堰的旅游景區(qū)錦上添花，在著名的世界雙文化遺產(chǎn)旅游城市的皇冠上又鑲嵌了一顆耀眼的明珠。 都江堰 未來發(fā)展目標是， 2020 年游客達到 560 萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入 25 億元，其中境外游客 20 萬人次，把都江堰市建成國內(nèi)著名的旅游目的地和 國際 休閑度假第一城。但 2020 年以后，許多成都市的居民開始在都江堰和青城山購買休閑居住的第二居所 ，即 利用周末時間邀約家人和親朋好友去空氣清新，環(huán)境較好都江堰和青城山 休閑居住， 有的夏季避暑居住長達半年之久，形成購房熱潮， 這就改變了過去單一觀光旅游格局， 形 成為復式旅游 和休閑居住的新格局 。 都江堰靈巖山 溫泉水含的礦物質(zhì)是天然的，無任何對人體有害 的超標元素。 都江堰市是國際旅游名城 ,古老的都江堰水利工程被譽為 “ 世界 水利文化的鼻祖 ” 。另外項目所在地處于 九環(huán)線東進西出的最后一站，在都江堰至汶 川高速公路通車后從黃龍出發(fā)到都江堰四個半小時就可以到達，交通極為方便。與其臨近的青城山、都江堰龍池等著名的旅游景區(qū)遙相呼應，相得益彰。都江堰靈巖山溫泉（井）熱礦水具有良好的水溫優(yōu)勢。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界 資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設旅游項目。全年國內(nèi)出境人數(shù)達 3103 萬人次，增長 %。在科學發(fā)展觀指導下，節(jié)約資源、建 設和諧社會、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等理念成為新時期政策導向的主基調(diào)。一是人文勝跡眾多。有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動物 14000 余種，被譽為 “ 世界天然植物園 ” 、“ 野生珍稀動物基因庫 ” ，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專類植物園和苔蘚園，是中科院全國生物多樣性五大基地之一。而本項目距都江堰市中心僅 ，交通極為 方便， 與上述景點構成旅游體系，各景點相互輝映，有利于整個景區(qū)吸引力的提升及配套娛樂設施、游樂性的增強， 目前都江堰和青城山已經(jīng)開發(fā)了上百個樓盤，建設面積達到 600萬 平方米，就是在地震后，樓盤銷售仍然旺盛，銷售價格不降反升， 都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售均價為 5000元 /平方米青城山別墅銷售均價為 7000元 10000元 /平方米。 該項目將投資方向重點放在了娛樂、休閑、洗浴及各種配套設施上，而不是放在建設賓館和住宿上。兒童歡樂中心也為喜歡安靜的小孩設置了圖書室，供他們?yōu)g覽學習。充分體現(xiàn)吸收與創(chuàng)新和與時俱進的精神。還要不斷的改進創(chuàng)新，讓游人有不到侏羅紀溫泉娛樂休閑中心就沒有去過都江堰的遺憾。 公共區(qū)間 用高雅的亞洲藝術精品裝飾，使室內(nèi)氛圍高貴而富有文化氣息。/d，最大小時用水量 179。各層廢水排入雨水檢查井。各樓層設電表箱，重要電力負荷及 大容量用電設備采用電纜直供；消防負荷采用阻燃電纜，并設雙電源末端自動切換。住宅每戶設置客廳電話及主臥電話各一部，每個商鋪設置一部電話。小區(qū)內(nèi)建設間距滿足《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》半地下車庫和地下車庫均滿足《汽車庫防火規(guī)范》的設計防火分區(qū)及疏散口的要求。環(huán)境保護已是任何一個開發(fā)項目的重點研究、規(guī)劃建設內(nèi)容。對現(xiàn)有的環(huán)境會有很大的改善提高。 其中：建設期 1 年， 經(jīng)營期 3 年。 三 、結論 從上述指標分析看，財務 內(nèi) 部收益率遠遠 高 于行業(yè)平均收益率，財務凈現(xiàn)值 遠大于 0， 都江堰侏羅紀溫泉娛樂中心運營 保本 點較低，企業(yè)利潤高，從上述指標可以看出，都江堰侏羅紀溫泉娛樂中心項目的經(jīng)濟效益 十分理想 ， 具有很強的抗風險能力，具有很好的開發(fā)前景和良好的投資回報， 從經(jīng)濟效益評價角度考慮， 項目 是可行的。項目建成必將促進西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。 1抵押物設置 業(yè)主以該項目 土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當?shù)赝恋鼗鶞实貎r標準 200 萬 /畝，初步評估價為 億元，按 60%折價計算抵押值為 億 元 。并切實按環(huán)保的要求，杜絕由于項目經(jīng)營產(chǎn)生新的污染，決不能忽視對環(huán)境的保護，去追求近期的效益，而成為歷史的罪人。 本項目規(guī)劃、設計環(huán)保的指導思想 嚴格執(zhí)行溫泉井周邊范圍內(nèi)、地質(zhì)、地貌、植被、生態(tài)的維護 和保護。 水暖電采用四川省建設工程材料預算價格，間接費用定額測算的指標進行計算。 綜合布線：由寬帶網(wǎng)引入光纖至半地下室，半地下室內(nèi)設光纖配線架，光纖配線架分配后采用線槽敷設或穿管埋地引至各區(qū)域分配線架，分配線架內(nèi)設置光電轉換器，經(jīng)光電轉換器后采用五類線分別引至各數(shù)據(jù)點。小高層住宅主干電纜采用預分電纜。按《建筑抗震設防分類標準》的劃分規(guī)定，本建筑物為甲類建筑，建筑結構的安全等級為一級。 生活給水：住宅生活用水供給方式：數(shù)棟建筑分區(qū)供給，地下室至四層由城市管網(wǎng)直接供水，五至七 層由變頻加壓供水設備供水，加壓設備集中設于地下室，住宅各層設管井集中放置水表。 總體布局上將公園分成了三個組團，原洗浴中心及餐飲娛樂主體園林保留下來，從大門中軸線將園區(qū)分成兩個組團，南區(qū)為低層洋房，北區(qū)為多層洋房，園區(qū)的一連串廣場通過景觀中的水來聯(lián)結，在形態(tài)和空間上把廣場有機的結合起來。形態(tài)簡潔硬朗，同時也注意細節(jié)的推敲。設計、建設的原則是： 堅持開發(fā)與環(huán)保的高度統(tǒng)一 珍貴的天然地下醫(yī)療溫泉需開發(fā)利用，讓它造福于人類，但又 必須保護好，過度開發(fā)造成資源枯竭和浪費。 因此， 休