【正文】 公園經(jīng)營(yíng)火爆，預(yù)計(jì)今年經(jīng)營(yíng)收入 3000 萬(wàn)元。建筑總面積為 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 19532 平方米。 建設(shè)內(nèi)容包括： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡， 底層商鋪 ： ㎡， 低層洋房 （疊拼） ： ㎡， 商務(wù)樓 ： 4137 ㎡，酒店： 18598㎡，地下車位 ㎡。 項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中： 本次 土地 58 畝， （土地是原公園用地，已以出讓方式獲得土地使用權(quán)證，本次房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府批準(zhǔn)將其由旅游用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀壳巴恋厥袃r(jià)評(píng)估為 150 萬(wàn)元 /畝。 土建工程費(fèi)用 （含精裝修） 萬(wàn)元 、總平配套設(shè)施費(fèi)用 萬(wàn)元 、 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元、 其它費(fèi)用 1830 萬(wàn)元、 （ 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 1082 萬(wàn)元 、 銷售費(fèi) 109 萬(wàn)元、 基本預(yù)備費(fèi) 639 萬(wàn)元 ） 。 銷售款轉(zhuǎn)投入 萬(wàn)元 ，占總投資金額的 %； 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 18500 萬(wàn)元，占投資總額的 ％。 還款計(jì)劃 本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款 億元， 還貸期 3 年，建設(shè)期 1 年 經(jīng)營(yíng)期 3 年， 項(xiàng)目建成后以住宅銷售收入 （預(yù)估銷售收入 億元）償還銀行貸款， 還款計(jì)劃為還貸期第一年還本 6000 萬(wàn)元，還貸期第二年還本 6000 萬(wàn)元，貸期第三年還本 6500 萬(wàn)元。項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)銀行貸款 18500 萬(wàn)元， 3 年 即可償還銀行貸款。 根據(jù)上述分析論證， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 有優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來(lái)源作后盾，投資估算合理，市場(chǎng)前景好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好 。 第二章 項(xiàng)目業(yè)主概況 一、公司簡(jiǎn)介 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于2020 年 1 月，公司地處于都江堰市蒲陽(yáng)路 571 號(hào)，注冊(cè)資金為人民幣伍佰萬(wàn)元 ，法人代表是梁繼川，公司目前在都江堰市灌口 鎮(zhèn)高梗村已建成占地 120 畝 的 溫泉公園，土地性質(zhì)為商服用地， 已取得國(guó)土證，國(guó)土證號(hào)：（ 2020） 1242 號(hào)，按市價(jià)評(píng)估 億 元 。年開采溫泉水 18 萬(wàn)立方米。 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司是設(shè)計(jì)旅游、休閑、餐飲、娛樂、度假為一體的，以溫泉旅游休閑為主的企業(yè) 。 二、公司主要負(fù)責(zé)人介紹 公司 股東及 法人代表 股東 ：梁繼川、占股權(quán) 51%；梁晶 、占股權(quán) 51%。于 1970 年參加公安工作，在成都市公安局交警支隊(duì)任職， 1985年 3 月榮獲四川省政法系統(tǒng)勞模，同月榮獲四川省人民政府記大功一次， 5 月榮獲全國(guó)公安戰(zhàn)線英模代表，同時(shí)獲公安部記一等軍功一次；1992 年下海經(jīng)商，任海南百思得實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)， 同年 3 月在成都市生資一條街創(chuàng)辦了第一家生資一條街私營(yíng)企業(yè)川西商場(chǎng)，并任四川川西實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)； 2020 年 6 月?lián)纬啥际猩Y流通協(xié)會(huì)機(jī)電專業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)， 2020 年任成都市生產(chǎn)資料流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，同年任金牛區(qū)市場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)， 2020 年 5 月?lián)沃腥A全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)五金機(jī)電商會(huì)常務(wù)理事，同年 5 月?lián)沃袊?guó)五金交電化工業(yè)商會(huì)常務(wù)理事。梁繼川同志，具有凝集資金的能力和貸款償還意識(shí)，無(wú)拖欠借款資金的記錄。 個(gè)人無(wú)不良信用記錄。 2020 年3 月 公園銷售收入已達(dá) 萬(wàn)元（地震后維修加大成本支出，減少了利潤(rùn)），預(yù)計(jì)全年銷售收入超過 3000 萬(wàn)元（下半年是旅游旺季）利潤(rùn)會(huì)超過 900 萬(wàn)元。 第三章 項(xiàng)目 建設(shè)的 背景和 必要性 一 、項(xiàng)目的 提出 背景 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司歷經(jīng)五年的艱苦努力，成功地在都江堰市區(qū)靈巖山下鉆探出了達(dá)到國(guó) 家醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)（含鍶、鎳、鋇、碘、錳）的熱溫泉。 都江堰市地處四川成都平原西北部，以世界水利名珠都江堰而得名，山環(huán)水繞，城景交融，天人相應(yīng)，品味獨(dú)絕，是享譽(yù)中外的旅 游勝地。擁有 “ 世界文化遺產(chǎn) ” 、最佳中國(guó)魅力城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)歷史文化名城等眾多桂冠。全市幅員面積 1207 平方公里，現(xiàn)轄 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個(gè)科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，人口 62 萬(wàn)，城市人口 萬(wàn)，建成區(qū)面積 平方公里。自上世紀(jì) 90 年代中期以來(lái)，全市每年接待中外游客均在 400 萬(wàn)人次以上，旅游綜合收入達(dá) 10 多億元 ， 旅游業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 眾所周知，當(dāng)今僅有的觀光旅游是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要。都江堰要打造國(guó)際 休閑 度假第一 城還必須把觀光旅游和休閑居住 結(jié)合起來(lái)，將單一“觀光”模式轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)式旅游模式將會(huì) 大大提升都江堰市的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。也為都江堰市委、市政府提出的“打造國(guó)際 休閑度假第一城”的戰(zhàn)略布署加上了一個(gè)厚重的砝碼，增加配套項(xiàng)目。從 2020 年起國(guó)家旅游市場(chǎng)出現(xiàn)了新的情況，即過去一般城市居 民熱衷于到風(fēng)景名勝區(qū)觀光旅游，凡是沒有去過的旅游地都想通過出差、參加會(huì)議或其他機(jī)會(huì)去觀光旅游。 都江堰緊鄰成都這個(gè)大城市，全市擁有 1300 多萬(wàn)人口，到都江堰不到半小時(shí)車程。買房難的新情況。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司建設(shè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目正是想吸引更多成都市民前來(lái) 購(gòu)房， 休閑度周末，因此本項(xiàng)目具有巨大的市場(chǎng)潛力。并已取得四川省國(guó)土 資源廳簽發(fā)的鑒定證書，以及中華人民共和國(guó)采礦許可證和取水許可證。 都江堰靈巖山溫泉（井）熱礦水具有良好的水溫優(yōu)勢(shì)。其中溴化物高出礦水濃度的 6 倍，在我省已開發(fā)的熱礦水中尚屬少見，故此溫泉開發(fā)價(jià)值很高。 綜上所述， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn) 項(xiàng)目 建設(shè)是一項(xiàng)對(duì)當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)和都江堰市人民實(shí)現(xiàn)多贏的事業(yè)，有著明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是完全必要的。幅員 面積 1208 平方公里，人口 59 萬(wàn)（其中城市人口 20 萬(wàn)）。 都江堰市是山水園林城市，擁有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)，市域林木覆蓋率達(dá) 70%，被評(píng)為 “ 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) ” ； 都江堰市氣候溫和，雨量充沛，四季分明，為典型的亞熱帶季風(fēng)氣候。都江堰市 空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國(guó) 家一級(jí)水平， 空氣中負(fù)氧離子含量高達(dá) 92%，是成都的 5 倍，當(dāng)?shù)鼐用?人均壽命 歲 ,比全國(guó)人均壽命高 歲，獲 “ 天然氧吧 ” 、 “ 長(zhǎng)壽之鄉(xiāng) ” 美譽(yù)；市內(nèi)地形多樣，平原、丘陵、低中高山齊備，地形地貌奇特，植被豐富，是岷江上游和成都平原的重要生態(tài)屏障。 二、 社會(huì)環(huán)境條件 四川是旅游資源大省，有著發(fā)展旅游業(yè)的良好條件，都江堰市始終堅(jiān)持旅游興市戰(zhàn)略 ，重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，提出了把都江堰市建成“中國(guó)西部休閑度假第一城“的戰(zhàn)略目標(biāo)。 三、便利的交通條件 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心位于灌口鎮(zhèn)高梗村八組，距都江 堰市中心僅 公里，緊臨靈巖山，面對(duì)蒲陽(yáng)大道和蒲陽(yáng)河，位處國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝地區(qū)，距成都市區(qū)僅 39 公里并且有四條大道可通往都江堰市（成灌高速公路、青羊大道、成都市沙西延伸線、 106 國(guó)道），從成都城區(qū)出發(fā) 30 分鐘左右就可到達(dá)項(xiàng)目所在地。 四、當(dāng)?shù)卣拇罅χС? 都江堰人民政府對(duì)溫泉公園的建設(shè)積極支持，當(dāng)年為了支持溫泉公園的建設(shè)， 都江堰人民政府辦公室（ 233）號(hào) 文件吧項(xiàng)目列為該市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目督辦， 明確指 出該項(xiàng)目對(duì)都江堰市生態(tài)休閑、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有極大的促進(jìn)作用， 市政府 還 對(duì)該項(xiàng)目 財(cái)政無(wú)償 包干補(bǔ)貼 6000萬(wàn)元支持項(xiàng)目建設(shè)， 依據(jù)工程進(jìn)度予以撥付 ， 2020 年已經(jīng)全部投入，為項(xiàng)目成功建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。 城市能源供給有充分的保障。并已取得四川省國(guó)土資源廳簽發(fā)的鑒定證書，以及中華人民共和國(guó)采礦許可證和取水許可證。醫(yī)療溫泉井區(qū)背靠山脈逶迤、峰巒疊嶂、樹木蔥郁的靈巖山，面向廣闊無(wú)垠的成都平原，青山綠水交相輝映，景色清秀瑰麗。其自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，十分有利于醫(yī)療溫泉的開發(fā)利用。經(jīng)省地勘察院現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，獲得井底溫度 52℃，抽水時(shí)井口穩(wěn)定水溫為 38℃，當(dāng)水量增大上升速度加快時(shí)，該井可獲得水溫 40℃以上。 熱礦泉水資源是十分珍貴的礦產(chǎn)資源，其集熱、礦化物、水為一體，具有廣泛的用途。實(shí)踐證明人造溫泉幾乎無(wú)醫(yī)療作用，而天然的地?zé)岬V水對(duì)人就能起到醫(yī)療的作用。溫度 3437℃，對(duì)心血管系統(tǒng)和呼吸系統(tǒng)基本無(wú)影響，可增強(qiáng)大腦皮層的抑制作用，降低神經(jīng)系統(tǒng)的興奮性，有明顯的鎮(zhèn)靜作用，對(duì)頭痛、失眠、神經(jīng)官能癥和腦血管意外后遺癥有療效。 隨著圍繞該旅游項(xiàng)目的建設(shè)成功，一片符合都江堰市城市總體規(guī)劃，溶自然、生態(tài)、綠 化為一體的溫泉綜合休閑、娛樂、度假旅游區(qū)必將橫空出世。旅游業(yè)主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括旅行社、飯店業(yè)、旅游交通業(yè)和旅游景觀業(yè)。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國(guó)旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。這種開放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游是世界上數(shù)量最大、增速最快、潛力最強(qiáng)的旅游市場(chǎng)， 近幾年，旅游業(yè)已被列為鼓勵(lì)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需行業(yè)，以及作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的重點(diǎn)行業(yè)之一， 投資旅游產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)收益穩(wěn)定項(xiàng)目。其中，外國(guó)人 2026 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；香港、澳門和臺(tái)灣同胞 10003萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。國(guó)際旅游外匯收入 293 億美元，增長(zhǎng) %。全年國(guó)內(nèi)出游人數(shù)達(dá) 12 億人次，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游總收入 5286 億元，增長(zhǎng) %。 未來(lái) 10 年間，我國(guó)旅游業(yè)將保持年均 %的增長(zhǎng)速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 %的 速度增長(zhǎng)，企業(yè) /政府旅游的增長(zhǎng)速度將達(dá)到 %，到 2020 年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi) 的發(fā)展前景將十分的廣闊 。中央在“十一五”規(guī)劃建議中明確提出，“促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展”，“積極發(fā)展文化、旅游、社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”。旅游行業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資源、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、縮小區(qū)域發(fā)展差距、縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距等方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 二、四川旅游市場(chǎng)分析 四川是旅游大省，四川 旅游業(yè)大力實(shí)施政府主導(dǎo)戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，旅游產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。擁有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝 15 處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 18 處，國(guó)家級(jí)森林公園 28處，國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園 11 處，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 62 處，中國(guó)歷史文化名城 7 座。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析如下： 都江堰風(fēng)景 優(yōu)美，是成熟的 旅游 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 都江堰市物華天寶，人杰地靈，資源富集。建于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著越來(lái)越巨大的作用，堪稱 “ 舉世無(wú)雙 ” ，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民 族的偉大智慧 ,是世界水文化寶庫(kù)中首屈一指的稀世奇寶，人類共同的珍貴遺產(chǎn)。距今 4500多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時(shí)代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長(zhǎng)江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。二是生態(tài)環(huán)境絕佳。龍溪 ─ 虹口國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)（龍池國(guó)家森林公園）內(nèi)有四川盆地周圍唯一的高山湖泊－－龍池。國(guó)家西部大開發(fā)標(biāo)志性工程－紫坪鋪水利樞紐工程，集灌溉、防洪、發(fā)電、旅游功能為一體，是開發(fā)水體生態(tài)旅游的重要資源。全市森林覆蓋率高達(dá) ％，城區(qū)綠化率 33％，年平均氣溫 ℃ ，空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國(guó)家一級(jí)水平，是長(zhǎng)江上游重要的生態(tài)屏障，人稱 “ 天然氧吧 ” 。城市與都江堰水利工程天然 交融，背靠千里 岷山，前擁萬(wàn)傾平疇，奔騰而下的五條河流宛若綠色動(dòng)脈穿城而過，給城市憑添無(wú)窮魅力，蒼翠欲滴的玉壘山聳立其間，山水人文渾然一體，交相輝映，特色獨(dú)絕。根據(jù)今年五一黃金周各新聞媒體和有關(guān)部門報(bào)道都江堰風(fēng)景區(qū)旅游人數(shù)居全市第一位，青城山、離堆風(fēng)景區(qū)人數(shù)達(dá) ，虹口風(fēng)景區(qū)達(dá) 7萬(wàn)人。 項(xiàng)目購(gòu)買客戶分析 成都是四川的省會(huì)城市，是四川乃至中國(guó)西部政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心，是集旅游、休閑、商貿(mào)為一體的大都市，成都是西南地區(qū)最大的平原，共 6 個(gè)城區(qū)、 4 個(gè)郊區(qū)、 6 個(gè)縣、總面積 萬(wàn)平方公里，年平均氣溫 ℃ ，平均海拔高度 500 米，市區(qū)常住人口 600 萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口總計(jì)有 1300 萬(wàn)人。 因此成都市民將成為房地產(chǎn)主要購(gòu)買客戶。 吸取花水灣溫泉項(xiàng)目的教訓(xùn)，都江堰溫泉項(xiàng)目決不向外供應(yīng)熱溫 泉水， 以確保都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園 對(duì)天然溫泉的壟斷性。 第一、將侏羅紀(jì)展示園區(qū)與溫泉結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造最佳園林休閑環(huán)境 都江堰侏羅紀(jì)溫泉休閑娛樂中心凈用地 120 畝，休閑中心溫泉洗浴池就有 3500 平方米以上，由于不是同時(shí)浸泡，按每位游客洗泡時(shí)間 30— 90 分鐘計(jì)算（從早上 8： 00 至 晚上 23： 00）接待 5000 余人洗浴是完全可行的；休閑中心內(nèi)的餐飲區(qū) —— 兒童娛樂中心可同時(shí)容納 600— 800 個(gè)兒童同時(shí)進(jìn)餐，成人餐飲區(qū)可同時(shí)解決 1500 人同時(shí)就餐（另設(shè)有快餐外賣部），從以上數(shù)據(jù)表明凈用地 120 畝的溫泉園區(qū)在高峰時(shí)