【正文】 求不平衡的重要因素。供求決定價格，需求決定發(fā)展。 此外，利用人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)的變化能夠預(yù)測房地產(chǎn)市場長期走勢。第一個高峰期出生的人口到上世紀 80 年代開始 結(jié)婚，需要住房，但當(dāng)時城鎮(zhèn)住房供給主要采取公有住房分配形式，很多家庭的住房需求受到抑制。因此，十年內(nèi)中國住房需求仍然保持旺盛。 經(jīng)濟持續(xù)增長，百姓生活品質(zhì)日益提升 根據(jù)“十二五”綱要，未來 GDP 增長率預(yù)計達到 %，國務(wù)院計劃是 8%， 26 個省市已出臺規(guī)劃綱 要統(tǒng)計，最低計劃增長 %，最高達13%，平均達到 10%以上。 穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟形勢吸引大量海外資金進入中國房地產(chǎn)市場。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額 1998 年為 3,600 億元； 2020 年達到36,000 億元，比 1998 年增長了 10 倍，年均增長率為 %；雖然在“新國十條”等新一輪調(diào)控政策作用下，投資和投機性購房需求受到抑 制，但 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍達到 48,267 億元，比上年增長%。從中長期看，房地產(chǎn)市場總量將受到影響，房地產(chǎn)投資將會降溫并步入平穩(wěn)增長期。 中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。相關(guān)調(diào)控政策及時有力，能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡（如果任由房價按照 目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免），而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展。從目前的政策措施看，未來中國將深入推進住房制度改革，加大保障性住房的建設(shè)，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，堅持正確發(fā)揮政府和市場的作用，建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系。 房地產(chǎn)政策 動態(tài) 2020 年至 2020 年，政府為了進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，相繼出臺了各項政策，如表 21 所示： 表 21 2020 年房地產(chǎn)政策動態(tài)一覽表 時間 概要 要點 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有 8條內(nèi)容，簡稱“新國八條” 1 是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 3 是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 5是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控 ，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 7 是切實整頓和規(guī)范市場秩序。 8 是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 建筑面積 144 平方米（套內(nèi)面積 120 平方米）以上的住宅，按 3%征收契稅；建筑面積小于 144 平方米（含）的住宅，按 %征收契稅；個人購買 90 平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契 稅按 1%收取。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %上調(diào)為 % 金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %上調(diào)到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 百分點，由現(xiàn)行 %提高到 %。對貸款購買商品住房，首付比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于 50%，貸款利率不低于基準利率 倍的規(guī)定。（四）公共租賃 住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得從事其他經(jīng)營活動。（四）鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制定。 ： 關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知 一、充分認識做好征地拆遷管理工作的重要意義；二、嚴格執(zhí)行農(nóng)村征地程序，做好征地補償工作；三、控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，依法依規(guī)拆遷；四、強化監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為；五、健全工作機制，及時化解矛盾。 ：關(guān)于加強經(jīng)濟適用房管理有關(guān)問題的通知 一、嚴格建設(shè)管理； 二、規(guī)范準入審核；三、強化使用監(jiān)督；四、加強交易管理； 五、完善監(jiān)督機制； ：未獲預(yù)售許可證項目開 發(fā)商不得收取定金 強化商品住房預(yù)售方案管理。預(yù)售方案主要包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況等。 各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于項目工程建設(shè)。暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 國務(wù)院下發(fā)具體措施 要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利利率不得低于基準利率的 倍，對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。國務(wù)院常務(wù)會議指出，全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。 住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲 住房城鄉(xiāng) 建設(shè)部 13 日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。 銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款 銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 國資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15 天內(nèi)退出方案 除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。 第三章 市場分析 第一節(jié) 大連房地產(chǎn)市場綜述 2020 年大連的房地產(chǎn)業(yè)跌宕起伏。從 2020 年大連市房地產(chǎn)的整體狀況來看，大連市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成績突出，各項指標實現(xiàn)了全面增長，呈現(xiàn)出以下幾個特點： 一、成交量價：住宅成交量下滑，價格持續(xù)上揚 圖 31 大連房地產(chǎn)市場年度走勢示意圖 從圖 31 的年度走勢上看，愈炒愈熱的房市在廣大剛需客戶的強力支持之下，在 2020 年雖受到兩輪政策打壓，其成交金額相較 2020年，仍出現(xiàn)上調(diào)。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2020 年全市七區(qū)住宅平均價格達到每平方米 9,678 元，市內(nèi)四區(qū)房價達到每平方米 12,661 元，全年漲幅分別達到 25%和 30%左右。甘井子區(qū)由于在售樓盤數(shù)量眾多，許多低價軍產(chǎn)房拉低了甘區(qū)在售項目均價，因而價格并未有非常大的 漲幅。 2020 年大連市場在國家兩輪重磅調(diào)控之下，成交量出現(xiàn)明顯波動。但就在房市春風(fēng)得意之際，嚴厲的“國十條”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策于 2020 年 4月出臺，其調(diào)控效果于 5 月立馬呈現(xiàn)，成交情況受到抑制，量滯價穩(wěn)成為 58 月大連市房地產(chǎn)市場成交情況的代名詞。令市場始料不及的是，政府于此時出臺更嚴厲、更有力度、打擊面更廣的二次新政，而大連市政府也一反常態(tài)，成為一線城市“限購令”政策的跟隨者。繼之， 11 月、 12 月成交量逐月出現(xiàn)下降。西崗區(qū)受供應(yīng)因素制約，成交占比較小。高新園區(qū)規(guī)劃利好，區(qū)域升值潛力巨大，區(qū)域認知度亦逐步得以提升，其成交情況有愈演愈烈之勢。未來也將繼續(xù)其主力地位，繼續(xù)扮演大 連樓市中流砥柱的角色，見圖 33 所示： 圖 33 2020 年大連市區(qū)域成交占比圖 二、土地供應(yīng)：市場火熱 上漲較快 隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要， 2020 年土地市場繼續(xù)延續(xù)了 2020 年需求高漲的態(tài)勢，全市七區(qū)（含高新園區(qū)，下同）共成交 205 個地塊（非工業(yè)用地），土地面積成交 1, 萬平方米，預(yù)計可形成建筑面積 3, 萬平方米，分別比 2020 年上漲 83%和 %。東港、大化搬遷改造區(qū)域、營城子、高新園區(qū)、臥龍灣、金石灘、旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及水師營街道為熱點成交板塊。中心區(qū)域黃金地塊的大面積出讓推動了土地價格的快速上漲，市內(nèi)四區(qū)樓面地價同比上漲 個百分點至每平方米 4,021 元，其它三區(qū)達到每平方米 1,610 元，比 2020 年上漲%，見圖 34 所示： 圖 34 區(qū)域用地面積示意圖 2020 年大連主城區(qū)房地產(chǎn)土地市場火爆，底價成交居多，供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。受樓市調(diào)控政策影響，土地市場競爭日趨激烈，聯(lián)合拿地將成為趨勢。城市不斷的發(fā)展和成熟，吸引了大量的開發(fā)商進駐大連，為大連的房地產(chǎn)市場添磚加瓦，并呈愈演愈烈之勢。預(yù)計未來供應(yīng)亦將在市場因素下，繼續(xù)呈現(xiàn)“小步慢跑”的態(tài)勢。其中，普通住宅占據(jù)主體，供應(yīng)建筑面積將達 萬平方米。供應(yīng)影響成交 ，預(yù)計未來商品房成交主力將與供應(yīng)保持一致，市場背景不變的情況下，自住型客戶將繼續(xù)成為商品房市場的主力客戶。 2020 年最新的政策調(diào)控將會成功防止商品房成交市場的報復(fù)性反彈，預(yù)計大連市 2020 年前 6 個月內(nèi)商品房市場表現(xiàn)將保持量滯價穩(wěn)的狀態(tài)?？傮w而言，整個商品房市場的表現(xiàn)將以穩(wěn)定為主基調(diào)。為了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展，樓市調(diào)控將持續(xù)進行， 2020 年作為我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，開發(fā)商囤地現(xiàn)象和利用貸款投資和投機住宅的需求得到了初步控制。 2020 年的上半年，政策環(huán)境繼續(xù)從緊，房市表現(xiàn)將維持冷清。 大連十年規(guī)劃建設(shè)大大連的思想，在 2020 年得以初步體現(xiàn)，2020 年將繼續(xù)深化，無論是地鐵的修建還是其它路網(wǎng)諸如解放路、勝利路等的拆遷改造，都標志著大連的基礎(chǔ)正在逐步的完善中，而隨著基礎(chǔ)配套的逐步完善，區(qū)域城市化建設(shè)正式步入高速發(fā)展的軌道，這為大連市房地產(chǎn)行業(yè)未來的平穩(wěn)發(fā)展奠定了夯實的基礎(chǔ)。針對上述情況，地產(chǎn)開發(fā)商要思考營銷模式、盈利模式的轉(zhuǎn)變，徹底改變盈利靠漲價、賣房靠恐嚇的 做法。 第三節(jié) 項目區(qū)樓盤現(xiàn)狀分析 一、本項目樓盤的投資環(huán)境 為了進一步分析項目所在地區(qū)的投資環(huán)境，我們將從區(qū)域定位及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、區(qū)域居住概念、區(qū)域人氣這四個方面做深入剖析。金州新區(qū)是未來大連城市發(fā)展的主要承載體，大連實施全域城市化發(fā)展戰(zhàn)略，首當(dāng)其沖的是金州新區(qū)的城市化。 目前，金州新區(qū)在新市區(qū)管理體制引領(lǐng)下，科學(xué)謀劃，整合發(fā)展，大力釋放區(qū)域發(fā)展能量，進一步煥發(fā)出新的發(fā)展活力，經(jīng)濟社會各項事業(yè)成績顯著。一系列數(shù)據(jù)進一步凸顯出金州新區(qū)作為“新市區(qū)”在大連整體經(jīng)濟中所扮演的領(lǐng)軍者的地位。 與此同時，金州新區(qū)秉承發(fā)展是第一要務(wù)，把招商引資作為經(jīng)濟發(fā)展的生命線，加速以 5 個千億級產(chǎn)業(yè)集群、 10 個以上百億級企業(yè)和產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。按照“一核兩帶、十區(qū)聯(lián)動”的發(fā)展空間布局，加速全域城市化進程，將臥龍灣國際商務(wù)區(qū)和金渤海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)，打造成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的新平臺。 區(qū)域居住概念 作為新市區(qū)的重要組成部分，金州新區(qū)在大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的同時也在狠抓城市建設(shè)管理任務(wù)，在加快全域城市化進程的同時，更要高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)，使新市區(qū)展示新形象。 區(qū)域人氣 目前，金州新區(qū)總?cè)丝诩s 101 萬，但隨著區(qū)域經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市建設(shè)不斷完善，將會有越來越多的人才從全國各地聚集到此，新建的跨海大橋?qū)⑹沟媒鹬菪聟^(qū)在物理空間上真正和老市區(qū)聯(lián)成一體，從而進一步拓展新區(qū)的發(fā)展空間。 綜上所述，金州新區(qū)作為大連全域城市化的領(lǐng)頭羊，具有優(yōu)越的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景；得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合先進的生態(tài)宜居發(fā)展理念，又為金州新區(qū)提供了優(yōu)良的居住環(huán)境。 二、本項目樓盤的優(yōu)勢 （一）區(qū)域優(yōu)勢 金州新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢在于持續(xù)發(fā)展的土地空間廣闊，所以市政府將其定義為大連城市副中心。 本項目地塊西與金州新區(qū)至大連市中心的主干路振興路和規(guī)劃中的振連路相連，北與黃海西路相鄰。振連路跨海大橋也將在今年 4 月竣工，完工后，將開辟一條新的連接市區(qū)與金州新區(qū)的快速通道，這無疑使該地段的交通條件更加便利。 （二）社會環(huán)境優(yōu)勢 市政配套 項目周邊的大型醫(yī)院主要有：開發(fā)區(qū)醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬一院；主要金融機構(gòu)有：中國銀 行大連開發(fā)區(qū)分行、交通銀行金橋支行、中國工商銀行大連開發(fā)區(qū)商場支行、招商銀行大連開發(fā)區(qū)支行、華夏銀行大連開發(fā)區(qū)支行、匯豐銀行大連開發(fā)區(qū)支行等。 商業(yè)配套 該項目位于大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)繁華地段，距金馬路商業(yè)圈不足兩公里，區(qū)內(nèi)有友誼商城、麥凱樂、安盛購物中心以及大商新瑪特等多家大型商業(yè)中心，周圍星級酒店、金融機構(gòu)、特色餐飲場所應(yīng)有盡有。 (三 )政策環(huán)境優(yōu)勢 把金州新區(qū)建設(shè)成大連新城的中心區(qū)的建設(shè)目標，這就要求在城市配套、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融、貿(mào)易、自然環(huán)境、居住等各方面達標。如此優(yōu)越的政策環(huán)境是對本項目非常有利的。 二、主要目標客戶群職業(yè)特征 根據(jù)本樓盤所在的所在地的特征，確定主力目標客戶群職業(yè)有以下幾類：普通白領(lǐng)、個體商戶、自由職業(yè)者。 第二節(jié) 競爭性樓盤調(diào)查分析 該項目周圍現(xiàn)有及潛在樓盤如下： 宏城金棕櫚 開發(fā)商：大連宏發(fā)投資發(fā)展有限公司； 占地面積： 萬平方米； 建筑面積： 20 萬平方米； 容積率： 4； 總戶數(shù)： 768 套 ； 建筑類型：高層、小高層； 均價： 9,500 元 /平方米； 項目特點：宏城金棕櫚背依炮臺山，面朝麗嬌灣，以恢弘天地的氣度，鼎力山海之間。 左岸經(jīng)典 開發(fā)商