舞陽(yáng)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期可研報(bào)告-在線瀏覽
2024-11-12 18:02本頁(yè)面
【正文】 資源大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)。目前， XX 縣的商業(yè)發(fā)展水平和社會(huì)消費(fèi)水平仍處于較低的水平，需要高品味的新興的商業(yè)模式來(lái)刺激消費(fèi)市場(chǎng)。 ◆ 遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)河南鹽化基地，打造中國(guó)新興鹽都，創(chuàng)建生態(tài)宜居的園林城市，不斷提高城市化水平，努力建設(shè)布局合理 、功能完善、特色鮮明、 生態(tài)宜居的靚麗城市。 ◆ 城市定位 充滿活力、富有魅力的中國(guó)新興鹽都，生態(tài)宜居的園林城市。 ◆ 目的 提高城市品味、營(yíng)造良好的投資環(huán)境、有力拉動(dòng)投資效應(yīng)、 快速促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。 建設(shè)大型的一站式購(gòu)物中心，休閑商業(yè)街必將帶動(dòng) XX 商業(yè)的跨越式發(fā)展。 從城市發(fā)展來(lái)看，人民路將成為 城市 主干道， 并將 城市分為老城區(qū) 和 新城區(qū)。 鹽化企業(yè)的發(fā)展，城市建設(shè)的投入，必將帶來(lái)大量的人流、 物流 、 常住人口與流動(dòng)人口都會(huì)快速增加，為商業(yè)物業(yè)提供有力 的 支撐。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上正在由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速 的 轉(zhuǎn)變， 并 形成以工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。 ■ 城市商業(yè)分析： □ 商業(yè)布局： 傳統(tǒng)沿街線性商業(yè)， XX商業(yè)街是以東大街與上海路形成的十字形商業(yè)街區(qū)。 □ 商業(yè)門店特征： ◆ 門店窄小，不利于商品展示 ◆ 門店散、亂自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃 ◆ 門頭太小，品牌專賣店沒有門頭展示效果 □ 商品特征 ◆ 商品檔次明顯偏低， ◆ 受門店限制，產(chǎn)品沒有有 序 陳列 小結(jié)： 商業(yè)街區(qū)自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)單，服裝門外懸掛展示沒有商業(yè)品位和檔次。 隨著城市 的 發(fā)展，人民路為城市 主 干道，本項(xiàng)目 為 多功能業(yè)態(tài)組合，商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)代化必將形成以本項(xiàng)目為商業(yè)中心的城市布局。 □ 項(xiàng)目所在商圈邊緣，但緊臨人民路，從城市的發(fā)展規(guī)劃 中看 本項(xiàng)目將會(huì) 成 為商圈中心，發(fā)展?jié)摿Υ? ■ 市場(chǎng)分析 □ 市場(chǎng)環(huán)境分析 □ 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 □ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) □ 市場(chǎng)環(huán)境分析 ◆ 住宅市場(chǎng)特征 供應(yīng)量大，市場(chǎng)吸納量有限，消費(fèi)能力有限 ； 樓價(jià)尚未突破 1000 元，但有一定的上升空間 ； 戀城情節(jié)重，對(duì)郊區(qū)大型住宅小區(qū)開發(fā) 認(rèn)可度低 ； 大多數(shù)人第一次置業(yè)，未達(dá)到對(duì)住宅環(huán)境 、品質(zhì)的需求層面上，對(duì)價(jià)格認(rèn)知 敏感 度高 處在住獨(dú) 家小院階段，對(duì)樓 房 接受度低。 □ 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 分析 目前 XX地產(chǎn)項(xiàng)目有三個(gè)：水榭花都、賈湖廣場(chǎng)、西城花苑 基本特征： 均處于商圈外，遠(yuǎn)離商圈； 水榭花都、西城花苑為沿街底層商鋪，與商圈內(nèi)商鋪沒有可比性； 賈湖廣場(chǎng)為商業(yè)步行街，規(guī)劃設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)沒有商業(yè)氛圍； 商鋪價(jià)格不高于 2020 元 /㎡，屬偏低價(jià)位； 目前商圈內(nèi)沒有潛在競(jìng)爭(zhēng)者； XX 市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng) 目：銀基生活廣場(chǎng)、金陽(yáng)光、新東方量販，人民商場(chǎng)，百佳超市。 □ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： ◆ 市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資剛開始，目前處在非理性狀態(tài) ，住宅處于剛被接受、認(rèn)可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價(jià)位不容 樂觀，市場(chǎng)空間上升不太高。 ◆ 工業(yè)的發(fā)展 、 經(jīng)濟(jì) 的提升、人們消費(fèi)水平的提高，城市功能配套需求強(qiáng)烈，目前卻沒有好的商 場(chǎng)，高品位商場(chǎng)的開發(fā)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，具有一定市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ◆ 隨著外地開發(fā)商的進(jìn)駐，土地價(jià)格逐步攀升，目前已經(jīng)從 5萬(wàn)元 /畝提升到 20 萬(wàn)元 /畝（數(shù)據(jù)來(lái)源 2020 年政府工作報(bào)告）住宅房?jī)r(jià)格逐步提升，預(yù)計(jì) 2020 年應(yīng)突破 1000 元 /㎡，達(dá)到最高價(jià) 1100 元 /㎡左右。 土地面積： 48㎡ 建筑面積： 96㎡ 以此作為本次評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)，具體評(píng)估應(yīng)分套核定，本次只做測(cè)算未考慮諸多因素影響。 估算過(guò)程： （一） 收益法 房地產(chǎn)價(jià)值 =房地 產(chǎn)凈收益 /資本化率 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該地段商鋪?zhàn)饨鹈块g每月 300 元，二樓住房每間每月 50元，每套商住房每月收益 700 元，工商費(fèi)、稅費(fèi)、水電費(fèi)支出每套每月 50 元。
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