舞陽(yáng)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期可研報(bào)告(參考版)
2024-09-13 18:02本頁(yè)面
【正文】 ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 全部拆遷，先開(kāi)發(fā)商業(yè)街，隨后開(kāi)發(fā)主力店，以主力店帶動(dòng)商業(yè)街銷售。 ◆ 銷售風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)水平偏低， 銷售存在很大不確定性。 ◆ 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 目前新拆遷法對(duì)拆遷要求很嚴(yán)格，拆遷是項(xiàng)目最大制約。銀行對(duì)貸款的控制力度非常大，縣級(jí)市場(chǎng)貸款很難辦理。 ◇ 區(qū)位定位： XX 商業(yè)中心 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化。 拆遷一旦拖延時(shí)間，影響開(kāi)發(fā)周期。 ◆威脅 賈湖廣場(chǎng)商業(yè)街開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)吸納量減少，價(jià)位偏低，若不成市，對(duì)今后商鋪認(rèn)知宣傳有難度。 地塊 地塊南臨丁字路，暢通性差，影響商業(yè)街貫通； 目前地塊拆遷難度大，影響整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。 ◆ 劣勢(shì)：市場(chǎng)、區(qū)域、地塊 市場(chǎng) 商鋪有一定認(rèn)知度、價(jià)位偏低；城鎮(zhèn)居民收入低，購(gòu)買力有一定制約；市場(chǎng)容量有限，商業(yè)消費(fèi)能力偏低。 區(qū)域 城市商圈內(nèi)，商圈內(nèi)具備商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作空白點(diǎn) ； 城市發(fā)展 ，項(xiàng)目地逐步形成商業(yè)中心；汽車站 口岸經(jīng)濟(jì)增加項(xiàng)目與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 口流動(dòng)； 周邊居民區(qū)多，有強(qiáng)消費(fèi)人群支撐。 年收益： 8400 元 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 1200 元 年凈收益： 7200 元 購(gòu)置房地產(chǎn) 資本化率為 8%（投資收益率） 房地產(chǎn)價(jià)值： 90000 元 房地產(chǎn)單價(jià)： 元 /㎡ 總建筑面積： ㎡ 房地產(chǎn)總價(jià)值： 萬(wàn)元 （二） 成本法 土地成本 ： 萬(wàn)元 按政府當(dāng)時(shí)出讓價(jià)格（ 2 萬(wàn)元）上漲40%計(jì)算 建安成本： 380元 /㎡ 依據(jù)建筑市場(chǎng)磚混結(jié)構(gòu)工程平均造價(jià) 各項(xiàng)費(fèi)用： 80 元 /㎡ 前期費(fèi)用、管理費(fèi)、水電 、 市政配套費(fèi)等 總成本合計(jì)： 元 /㎡ 房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值： 萬(wàn)元 項(xiàng)目拆遷費(fèi)用范圍： 萬(wàn)元 — 萬(wàn)元 □ 項(xiàng)目 SWOT 分析： ◆ 優(yōu)勢(shì)：企業(yè)、市場(chǎng)、區(qū)域、地塊 企業(yè) 企業(yè)目標(biāo) 是發(fā)展縣級(jí)市場(chǎng)； 目前縣級(jí)市場(chǎng)商業(yè)已經(jīng)全面開(kāi)發(fā)，企業(yè)完成了第一個(gè)店的開(kāi)發(fā)，從項(xiàng)目運(yùn)作、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上已有一定經(jīng)驗(yàn)，已具備開(kāi)發(fā)下一個(gè)店的條件。 估算方法選用： 因市場(chǎng) 交易實(shí)例尚未收集，本次估算不采用市場(chǎng)比較法，采用收益法和成本法做估價(jià)測(cè)算。 ■ 項(xiàng)目前期分析 □ 項(xiàng)目詳細(xì)參數(shù) □ 項(xiàng)目拆遷成本估算 估算說(shuō)明 本次估算以上海路二層營(yíng)業(yè)房為基準(zhǔn)，選定標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)套（投資戶當(dāng)時(shí)以 2 萬(wàn)元購(gòu)置土地，統(tǒng)一建 商業(yè)房） 標(biāo)準(zhǔn)套為兩層，每層兩間 。 ◆ 政府為提高城市現(xiàn)象，提供 了 更寬松 的 政策環(huán)境，在土地供應(yīng)、配套費(fèi)的收取上給予 了 優(yōu)惠政策，刺激有實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐。 ◆ 大多數(shù)人屬一次置業(yè)階段，沒(méi)有投資、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商鋪價(jià)值認(rèn)知需要有效引導(dǎo)， 市場(chǎng)有一定潛力。 基本特征： 商業(yè)市場(chǎng)屬于原始的商業(yè)形態(tài)，存在很大提升潛力； 商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)慘淡，經(jīng)營(yíng)無(wú)亮點(diǎn)； 購(gòu)物氛圍不濃； 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，購(gòu)物不便利； 服務(wù)管理無(wú)體系，沒(méi)有形象； 商場(chǎng)配套設(shè)施不足，影響商場(chǎng)人流良好循環(huán)。 ◆ 商鋪市場(chǎng)特征 有一定的商鋪投資意識(shí)和投資欲望； 對(duì)商鋪區(qū)位價(jià)值認(rèn)知度低，沒(méi)有升值鋪概念； 商鋪價(jià)位低，沒(méi)有引領(lǐng)價(jià)格的商鋪 沒(méi)有成功商鋪賺錢案例，需要重點(diǎn)引導(dǎo)； 商圈內(nèi)沒(méi)有可投資商鋪，有一定商場(chǎng)空白點(diǎn)； 整體市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鸬?，沒(méi)有超過(guò) 2020 元 /月租金的商鋪； 商鋪價(jià)值提升有一定難度； 商鋪投資的購(gòu)買力有限，市場(chǎng)容量不易太大 小結(jié) ◆ XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，樓
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