【正文】 本項目可行性研究報告批復后，應(yīng)盡快著手進行前期準備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。 施工準備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容： ①協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織施工招標、編制招標文 件，組織投標、開標、評標； ②協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認承包方選擇的分包方； ③協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司辦理開工許可手續(xù)； ④組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案、施工進度計劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系； ⑤監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標準； ⑥抽查、核驗工程使用的建材、構(gòu)配件和機械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量； ⑦負責確認設(shè)計變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證； ⑧協(xié)同蕭縣淮海置業(yè)有限公司組織工程設(shè)計、施工及有關(guān)單位進行分項、分部工程和隱 蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗收，并提出竣工驗收申請報告 。在項目實施過程中，實行全程監(jiān)理。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實施進度做出合理而又切實可行的安排，達到保證工期投入使用。該項目班子主要完成項目實施準備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準備、施工，直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。項目班子在公司的直接監(jiān)督與指導下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實行項目法人管理，負責 該工程的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。該項目承辦單位為蕭縣淮海置業(yè)有限公司。項目要積極推行項目法人責任制、招標投標制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。 消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。消防器材每年進行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。安全消防器材必須保持完好有效。 建筑物間距布置，嚴格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標志。 二、消防 （一）消防設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2020) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090(1997) 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（ 2020） （二）消防措施 依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防 設(shè)備。 施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護措施。 （三）勞動安全衛(wèi)生措施 根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。并成立相應(yīng)的安全消防管理機構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓。 第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防 一、勞動安全 （一）勞動安全法規(guī) 淮海商貿(mào)城項目屬建筑工程項目。 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制 ,同時分室控溫。 （二）節(jié)電 道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12 點后關(guān)燈制。 加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。避免采用落地窗。 建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準安徽省實施細則》、《安徽省人民政府辦公廳 關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》。 第九章 資源節(jié)約 一、設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《 中華人民共和國 節(jié)約能源法 》 《 中華人民共和國建筑法 》 公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 GB501892020 建筑照明設(shè)計標準 GB500342020 采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 GBJ192020 二、節(jié)能 針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。 棄土及建筑廢棄物 施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。 生活垃圾 工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。 噪聲 施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。 （五）項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影 響及相應(yīng)措施 揚塵 項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。粉刷過程中保持房間通風。 （二）廢水 生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產(chǎn)生的噪音。 第八章 環(huán)境保護 一、主要污染源 淮海商貿(mào)城項目。 直銷人員：銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。 （四）促銷策略 直銷 直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。隨著人們住房觀念的日益成 熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好 “ 人文氣息 ”的住房環(huán)境。 （二）付款方式策略 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。 ② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利 潤創(chuàng)造更為有利條件。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 ②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的 良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。 本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 ②人員流動量大，易擴大知名度。 售樓處選址： 售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù) 商住 樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。加之發(fā) 展商自身的商業(yè)、餐飲娛 樂業(yè)的直接進入，將會充分發(fā)揮 “ 領(lǐng)頭羊 ” 作用，快速促成市場對本物業(yè)的認同和追捧。要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進來；把知名營銷商聚集到 淮海商貿(mào)城 ，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重， 商鋪營銷向主導經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“ 三合一 ” 的有機整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。 值得注意的是，目前 蕭縣 大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就 是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。 經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。 二、營銷方式 （一）商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。 （ 2）活動 (事件 ) 招商及營銷 本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。 宣傳推廣策略： （ 1）賣場營銷 在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整 個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。 形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與目標客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。 這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成 “ 羊 群效應(yīng) ” ，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。 第七章 營銷策略及方案 一、營銷策略 （一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。 。 。 四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案 淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共 5 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。 電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。 （二）電信 淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機預(yù)測為 450 部左右。 低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號 VV293 70+1 35，VV293 95+1 50， VV293 120+1 50， VV293 150+1 70 四種?；春Ｉ藤Q(mào)城負荷計算為 1300KW 左右?；春Ｉ藤Q(mào)城共設(shè)置化糞池 4 個。 淮海商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。 （二）排水方案 淮海商貿(mào)城本著高起點 、高標準的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓 10 個。火災(zāi)發(fā)生時最不利點消防栓的水壓滿足 水柱。 淮海商貿(mào)城同 一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為 10 升 /秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。當?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。 綜上所述，規(guī)劃淮海商貿(mào)城最高日總用水量為 850 立方米，最高日最高時用水量為 升 /秒。 (2)澆灑道路和綠化用水量 澆灑道路用水按 升 /平方米一次，綠化用水按 升 /平方米，規(guī)劃淮海商貿(mào)城道路面積 4230 平方米，綠化面積為 8756 平方米， 則最高日澆灑道路和綠化用水量為 14 立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用水量為 升 /秒。 第 六 章 公用工程設(shè)計方案 一、給水、排水設(shè)計方 案 （一）給水方案 淮海商貿(mào)城規(guī)劃人口為 1380 人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為 升 /人 .日，時變化系數(shù)取 ，則最高日生活用水量為 690 立方米，最高日最高時用水量為 升 /秒。 遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。 功能元素建議： 呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。 目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。 (3)設(shè)立專門的能源和材料管理機構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。為了進一步降低能耗，節(jié) 約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有： (1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場附近，設(shè)計二根 DN200 進水管與 室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標準。 地上 24 層為住宅樓 空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風增氧系統(tǒng)。 建筑設(shè)計定位 樓層： 4+1 層 功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。