【正文】 第八章 其他一、項目可行性研究依據(jù)1．國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；2．建設(shè)部建標［2000］205號文件《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料；4．《安陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計資料》；5．《安陽企業(yè)調(diào)查》資料；6．《安陽市總體規(guī)劃》；⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》；8．《安陽市經(jīng)濟運行監(jiān)測》；9．《安陽工程經(jīng)濟》；⒑《安陽 安陽第七章 綜合評價根據(jù)前述的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價、匯總項目的經(jīng)濟、社會效果指標，根據(jù)有關(guān)判斷標準，綜合評價項目的可行性。根據(jù)表24邏輯框架分析矩陣，項目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項目的產(chǎn)生成果、直接目標均應(yīng)能得到順利實現(xiàn)，將為宏觀目標的實現(xiàn)做出一定的貢獻。⑴開工報告；⑵可研報告；⑶有關(guān)政策。4．項目投入：⑴資金投入；⑵項目組織管理機構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。⑴工程監(jiān)理報告；⑵進度報告；⑶竣工驗收報告；⑷銷售進度控制表；⑸居民反映情況。3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。⑴項目實施效果分析報告；⑵工程監(jiān)理報告；⑶進度報告；⑷后評價報告；⑸竣工驗收報告。2．直接目標：落實新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。⑴本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計資料⑵項目實施效果分析報告。義烏國際商貿(mào)城社會評價邏輯框架分析矩陣宏觀目標客觀驗證指標客觀驗證方法達到目標的重要假設(shè)條件1．宏觀目標：改善人民居住條件，促進本市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。社會評價方法種類繁多，鑒于本項目的特點，可研人員運用邏輯框架法（LFA）進行社會評價表11。三、國民經(jīng)濟效益/費用的計算表10國民經(jīng)濟費用與效益匯總表 計量單位：萬元國民經(jīng)濟費用直接費用地價3183規(guī)劃設(shè)計勘測等167工程建設(shè)4395開發(fā)間接費411銷售推廣費243間接費用無0費用合計8399國民經(jīng)濟效益直接效益銷售收入12378間接效益社會效益2000效益合計14378由表23可見，國民經(jīng)濟效益/費用＝114378/8399＝.第六章 社會評價項目的社會評價是應(yīng)用社會學的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項目有關(guān)的社會因素和社會數(shù)據(jù)，了解項目實施過程中可能出現(xiàn)的社會問題，研究、分析對項目成功有影響的社會因素，提出保證項目順利實施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。二、間接費用與間接效益1．本項目不會造成國民經(jīng)濟間接費用支出，故間接費用為0。8．財務(wù)費用屬國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。6．銷售推廣費不予調(diào)整。4．建筑安裝工程費和室外工程費，現(xiàn)階段市場比較自由開放，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。2．規(guī)劃設(shè)計費是社會中介服務(wù)機構(gòu)收取的費用，不存在價格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，依據(jù)國民經(jīng)濟評價方法，根據(jù)本項目的特點，進行國民經(jīng)濟評價，可在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上，對財務(wù)評價中的有關(guān)成本和收入進行調(diào)整得到國民經(jīng)濟費用和效益。第五章 國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是從整個國民經(jīng)濟的角度，從宏觀經(jīng)濟的戰(zhàn)略高度來評價項目對整個國民經(jīng)濟活動帶來的影響，以及整個國民經(jīng)濟為項目付出的代價。開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表概 變 率 化率不確定因素＋10％計算值10％銷售單價開發(fā)成本 根據(jù)表22專家估計的概率，畫出概率樹分析圖。由此可見，本項目實施過程中應(yīng)盡早預售、盡早回收資金，對確保投資收益是非常重要的。商品房銷售單價影響程度分析表 金額單位：萬元價格下降銷售收入實現(xiàn)收益收益率收益下降幅度5％11529177918％28％10％10922117212％52％15％103165666％76％20％（平衡點）975000100％由表21所示分析結(jié)果可看出，本項目的全投資收益率對銷售單價的變動特別敏感?，F(xiàn)設(shè)價格分別下降5％、10％、15％，分析由此引起的經(jīng)濟效益下降程度。（二）銷售價格的敏感性分析由于市場行情的波動變化或出于競爭的需要，未來24個月內(nèi)商品房銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實現(xiàn)收益的下降。當開發(fā)成本升幅度達25％時，項目即處于盈虧平衡狀態(tài)。分析結(jié)果如附表7：敏感性分析表。（一）開發(fā)成本的敏感性分析市場經(jīng)濟條件下，由于原料價格、人工費及其他費用的波動，將會直接影響開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟效益的變化。二、銷售收入估算依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項目的進度情況，分期實現(xiàn)銷售收入估算如附表5：銷售收入估算表三、現(xiàn)金流量分析依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量分析表如附表6：全投資稅前現(xiàn)金流量表。五、環(huán)保分析本項目建設(shè)對環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚塵和廢棄物，應(yīng)嚴格按照省市環(huán)保標準分別進行處理。三、節(jié)水措施采用符合國家節(jié)能標準的高效低能耗供排水設(shè)備，供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，分類別設(shè)多極計量；公寓、寫字樓、商業(yè)樓均采用先進節(jié)水技術(shù)。二、節(jié)能措施為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，項目的建設(shè)水平應(yīng)達到河南省及安陽市節(jié)能型建筑的指標。三、人員培訓公司在項目實施前期中間，制訂計劃分期進行安全防護、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識培訓。銷售人員配置在項目開發(fā)的現(xiàn)場或合適的位置成立樓盤的售樓處，以展開房產(chǎn)的市場銷售工作，根據(jù)公司的銷售策略和市場的展開情況，配置相應(yīng)的人員。 （1）配置一名作為項目部經(jīng)理，需有房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理經(jīng)驗，具有較強的組織、溝通及對外協(xié)調(diào)能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導負責。在公司主管領(lǐng)導的直接管理下，對所負責的項目的進度、質(zhì)量、成本、項目人員等進行全面的管理。 項目小組（一級管理），在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，對項目的工程進度、質(zhì)量、規(guī)劃等進行全面的協(xié)助管理與指導，由組長負責具體的組織堅督實施。公司對項目的開發(fā)建設(shè)實行二級管理的模式。并由公司的前期部、財務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能部門或項目小組，來協(xié)助該房產(chǎn)項目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計、資金運作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。第二節(jié) 項目組織和人員一、組織管理公司將以科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。帶動我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會效益巨大。公共綠地15萬平方米，綠地率達45.%。二、設(shè)計特色與已建成的其他小區(qū)相比，具有新時代理念，具有以下特色：整體采用圍合式布局；商業(yè)街圍合與商業(yè)部分形成互動，保證住宅的私密性和專屬性；周邊33層高層圍合31層中央樓王景觀區(qū)，錯落布局排布，超大景觀視野，保證采光面，利于中心景觀區(qū)的互動和最大限度的利用度；純高層布局，超前市場的規(guī)劃設(shè)計理念，奠定項目高品質(zhì)、高檔次的居住理念和居住空間；東區(qū)首席純高層、全板式結(jié)構(gòu)規(guī)劃，薄板、通透、最大限度保證居住舒適度。以適當?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭12年底之前將尾盤售清離場。第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。2011年11月～2012年6月份前后。重點推出報紙廣告、手機短信，制造完成宣傳單張。第二階段：開盤預熱期。抓住國慶長節(jié)及中秋佳節(jié)，進行形象導入和聚集人氣。（二）計劃安排第一階段：形象導入期。理由是：，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。 廣告費用總計投入50100萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時投入。（3）賣戶型：平面布局科學合理，絕版戶型。廣告內(nèi)容（1）賣實力：標榜發(fā)展商實力、信譽、品牌。廣告主題“讓工薪白領(lǐng)住上好房子”。廣告主載體：安陽日報、手機短信。擴大安陽內(nèi)容 方式一次性付款按揭付款折 扣96％97％定 金1萬元六、廣告宣傳廣告策略。付款方式?！蔽?、銷售形式銷售地址。（3）利用手機短信，給全市所有機