【正文】 提供的有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。 編制范圍 本項目可研報告的研究范圍包括： （ 1）項目提出的背景及建設(shè)的必要性 （ 2）項目選址與建設(shè)環(huán)境條件 （ 3）項目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 （ 4）項目總體布局方案 （ 5）工程 技術(shù)方案 （ 6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項目運營和實施計劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項目結(jié)論與建議 二、項目單位簡介 蕭縣淮海置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，女， 1967 年 5 月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑學(xué)院畢業(yè)，歷任北京魯能集團副總經(jīng)理，先后負責(zé)徐州工程兵指揮學(xué)院新校區(qū)建設(shè)，徐州市市政小區(qū)建設(shè)，徐州市安居工程“民富苑”建設(shè)，被評為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質(zhì)工程”、“放心工程”。此次蕭縣張莊寨開發(fā)項目，是蕭縣政府招商引資項目，北京魯能集團專門委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地產(chǎn) 開發(fā)置業(yè)有限公司董事長，該公司已在蕭縣注冊，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟勢力雄厚，技術(shù)力量強大。公司宗旨“服務(wù)、誠信、創(chuàng)新”。 蕭縣淮海置業(yè)有限公司注冊資本 1000 萬元，主營：房地產(chǎn)開發(fā)、銷 售；一般經(jīng)營物業(yè)管理等。注冊時間： 2020 年 9 月。 三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 一 建設(shè)規(guī)模 １ 建筑面積 平方米 27519 其中：住宅 平方米 14790 配套公建 平方米 商業(yè)用房 平方米 12729 2 住宅 套數(shù) 套 150 3 商業(yè)套數(shù) 套 300 4 總占地面積 平方米 5 可規(guī)劃用地面積 平方米 21555 6 建筑容積率 7 綠化率 % 28 8 建筑密度 % 二 項目總投資 萬元 三 投資利潤率 % 四 投資利稅率 % 四、項目年能耗 該項目主要能耗為：水、電、汽。該項目正常年份年耗水 萬噸、耗電 萬度、耗汽 萬噸。 五、結(jié)論與建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論： 淮海商貿(mào)城項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和蕭縣對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 淮海商貿(mào)城項目的開發(fā)商，蕭縣淮海置業(yè)有限公司具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景 觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。 本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。 從財務(wù)評價指標上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外 部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。 根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議： 經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避 A、本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。 B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。 建設(shè)管理措施 A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。 B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。 C、提高資金 的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。 D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。 E、項目在招投標階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。 第二章 項目的可行性和必要性 一、項目的可行性 （一）鎮(zhèn)政府對淮海商貿(mào)城的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。 （二）本項目的開發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè) 運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運行有序。 （三）本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 （四）項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的? （五）項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。 （六）項目有著良好的經(jīng)濟效益。這在本報告的第十一章將得到充分的論證。 二、項目的必要性 （一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與 發(fā)展 張莊寨鎮(zhèn) 位于 蕭縣東南部 ，近年來， 該鎮(zhèn) 緊緊抓住 城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的 歷史機遇，全面完成 城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù) 任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實推進。 項目的開發(fā)對于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。 淮海商貿(mào)城項目將以前瞻性的商業(yè)和運營體系，推動張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局， 有利于增強城市 的商業(yè) 輻射功能 ，提高該鎮(zhèn)城市競爭力 。 同時，淮海商貿(mào)城通過科學(xué)的規(guī)劃和建 設(shè)，蕭縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實力，采取整體推進的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運作，形成復(fù)合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至蕭縣東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點。 （二） 構(gòu)建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺 我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護社會穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完 全突破，全縣負重自強、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。 淮海商貿(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進作用。 （三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值和社會意義 消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項重要的舉措。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存 量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商業(yè)價值。本項目進行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升 了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴大商貿(mào)經(jīng)濟的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經(jīng)濟效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 （四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展 商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟繁榮程度或經(jīng)濟水平優(yōu)劣的一項重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常深遠的積極意義。目前張莊寨鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗看，將不能滿足人 們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨蟆ｋS著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。 第三章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟水平分析 一、項目區(qū)概況 （一）行政區(qū)劃 本項目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積 1871 平方公里，大部分為平原，東南部為海拔 100— 300 米的低山矮嶺。人口 130 萬，轄 18 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng) 708 個行政村。 （二）地理位置 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心城市徐州市，縣城距京杭運河 30 公里、徐州觀音機 場 50 公里、連云港出?？?260 公里，素有“徐州的西大門”之稱。 （三）自然條件 項目建 設(shè)地點 氣候條件 蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。 歷年極端最低氣溫為 ℃，歷年極端最高氣溫為 ℃，年均氣溫 ℃；歷年平均降水量為 毫米，年平均無霜期 天，年平均相對濕度為 70%，年平均蒸發(fā)量為 毫米，年平均日照時數(shù)為 22202480 小 時。 水文條件 蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 克 /升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。 地質(zhì)地貌 蕭縣主屬黃淮海沖擊平原， 地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于 3250 米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積 %,平原占 %。 土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機質(zhì) %、堿解氮含量為 70mg/kg、速效磷含量 15mg/kg、速效鉀含量 120mg/kg、 PH 值為 ，兩合土平均有機含量 %、堿解氮含量 60mg/kg、速效磷含量 、速效鉀含量 100mg/kg、 PH 值為 ，沙土平均有機質(zhì)含量 %、堿解氮含量為 50mg/kg、速效磷含量 8mg/kg、速效鉀含量 75 mg/kg、 PH 值為 。 蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。 工程地質(zhì)條件 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為 米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達 18 噸 /平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間 水，含水較豐富。項目區(qū)最大凍土深度20 厘米，地震烈度 6 度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。 蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的 ％。 本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié) (降水量 )變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。 根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下： ①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀， 中偏高壓縮性，在埋深約 1 米以上及 米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。 ②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。 ③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約 6 米處較富集。 ④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深 米鉆至 米未揭穿。層厚不詳。 除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在 140KPa 以上。 （四）交通運輸條件 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25 公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北 連山東濟寧 130 公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州 4 省會均為 3 小時路程，距徐州觀音機場 40 公里，連云港出海口 260 公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯， 3 311 國道， 30 10 202 省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里 130 公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。 二、社會經(jīng)濟條件 （一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多 自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的 自然條件。耕地面積 10 萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積 50 萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁 里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。 （二）豐富的礦產(chǎn)資源 蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。蕭縣為全國 100 個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 億噸，現(xiàn)有 17