【正文】 同時從武漢市的商業(yè)市場分析，實現(xiàn)商品交易市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國際性大城市的必由之路。 武漢市主要鞋業(yè)批發(fā)市場分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市 場均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場類似的問題，市場規(guī)模小且分散，設(shè)施簡陋、品位低下、管理落后，已嚴重制約了市場的擴大與發(fā)展。市場管理混亂，配套設(shè)施不足?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴重，被列為武漢市重點消防隱患地區(qū)。同時大興路市場的貨流主要通過10 米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的 需要。 3） 市場規(guī)模小，發(fā)展受到制約。 2） 交通運輸受到限制。 但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在： 1） 符合城市規(guī)劃布局。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場位于漢口中心區(qū)，該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個省市（包括湖北、湖南 、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2020 年銷售額 15 億元，涵蓋人口 2 億人。 綜上所述，建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進一步調(diào)整市場布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟，改善城市面貌的重要舉措，建設(shè)是十分必要的。據(jù)預(yù)測，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年，其進出交易規(guī)模將達到 85 億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。 現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足 100 戶發(fā)展到 2600 余戶，這些市場集中了來自溫州 、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場，增加市場集聚及輻射能力，大幅度擴大市場規(guī)模。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進市外資本起到重要作用，預(yù)計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資 20多億元。 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計劃的重點，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟是帶動武漢經(jīng)濟快速發(fā)展的重要舉措之一。本項目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。 二、項目建設(shè)的必要性 大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二江四岸”改造的重點區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都 市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對此議進行了認真研究，充分肯定了興建該項目的意義。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā) 零售的龍頭地位。即將出臺的《武漢市商品交易市場管理條例》，針對上述問題也同時明確對在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場加以限制，鞋類交易批發(fā)市場不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的 市場遷出中心城區(qū)，才能謀求長期穩(wěn)定的發(fā)展。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進一步的發(fā)展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。同時，市場分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪 聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學習及城市環(huán)境衛(wèi)生。 ，治安形勢嚴峻 大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營者及服務(wù)人員達萬余人，大多屬外來人口，給公安機關(guān)的治安管理帶來極大的壓力。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約 150 萬 m3，折標準集裝箱 萬箱，受城市交通管制限制，運輸車輛不能及時進入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運入庫作業(yè)受阻，貨物出庫發(fā)送也 難以及時疏運出去。雖經(jīng)過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經(jīng)營者在擔心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。然而受市場經(jīng)營條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群與武漢市 652 個商品交易市場一樣， 集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場當初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。 大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當時由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在 現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資，在大興路 61 號武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場，從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。著名的國家級漢正街小商品市場，有 30 多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營 6 萬余種商品，日均客流量 20 萬人次，年銷售額 180 億元，占全市批發(fā)零售總額的 %。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地 區(qū)最引人注目的商品集散地。武漢市周圍 400 公里范圍內(nèi)有 45 個中等以上的城市， 億人口，占全國人口總數(shù)的 %。 武 漢位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達。 第一章 項目提出的背景及必要性分析 一、項目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費僅為 35元 ,目前 ,這個數(shù)字已經(jīng)達到 180元 (在國內(nèi)發(fā)達地區(qū)人均消費已經(jīng)達到 320 元 )。 稅后靜態(tài)投資回收期 = 稅后動態(tài)投資回收期 = 從靜態(tài)的財務(wù)指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發(fā)前景； 從動態(tài)的環(huán)境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 投資凈利潤率 =凈利潤 /總投資額 *100%=。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK%W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3adNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5