【正文】 平陰銀座城市廣場項(xiàng)目 銷售資金回籠計(jì)劃與工程進(jìn)度 》 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 2020 年 11 月 30 日 。平陰銀座城市廣場項(xiàng)目 銷售推廣策略及進(jìn)度計(jì)劃 》 山東平陰 144000000 元 = % 注：不包括銀座商城物業(yè)的價(jià)值。 五、 項(xiàng)目投資回報(bào)率 （項(xiàng)目稅后利潤＋銀座 10 年租金收益）247。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 31 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 建設(shè)銀行銷售價(jià)格 樓層 層均價(jià) 層面積 層數(shù) 層總價(jià) 一層 6000 800 1 4800000 二層 6000 800 1 4800000 三層 3500 800 1 2800000 四層以上 3100 800 8 19840000 合計(jì) 3664 8800 / 32240000 (六 ) 綜合開發(fā)成本明細(xì)一覽表 開發(fā)綜合成本測算 類別 金額 備注 土地成本 70000000 / 建筑成本 245291077 / 稅收 60309215 11% 政府收費(fèi) 32265015 200 易 地人防 1613251 / 小配套 24198761 150 財(cái)務(wù)成本 15000000 / 銷售成本 8223984 % 管理成本 5000000 / 不可預(yù)見費(fèi) 5000000 / 合計(jì) 466901302 / (七 ) 項(xiàng)目綜合收益一覽表 類項(xiàng) 金額 項(xiàng)目總收入 548265587 項(xiàng)目總成本 466901302 項(xiàng)目利潤 81364285 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 29 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 (二 ) 項(xiàng)目建筑面積明細(xì)表 地上總建筑面積 161325 ㎡ 總建筑面積測算 區(qū)域 基地面積 層數(shù) 單項(xiàng)面積 面積比例 地上部分 步行街 36235 % 17高層住宅 3870 17 65790 % 11高層住宅 2700 11 29700 酒店 800 11 8800 % 建設(shè)銀行 800 11 8800 % 銀座商城 3000 4 12020 % 地上合計(jì) / / 161325 % 地下部分 地下超市 / / 7000 / 地下停車場 / / 4000 / 住宅地下 / / 4500 / 地下合計(jì) / / 15500 / (三 ) 項(xiàng)目建設(shè)成本明細(xì)表 總體建設(shè)成本測算 區(qū)域 單項(xiàng)面積 造價(jià)單價(jià) 造價(jià) 土建成本 安裝成本 合計(jì)單價(jià) 土建造價(jià) 安裝造價(jià) 造價(jià)總計(jì) 地上部分 步行街 36235 800 200 1000 28988061 7247015 36235077 17高層住宅 65790 1000 400 1400 65790000 26316000 92106000 11高層住宅 29700 1000 300 1300 29700000 8910000 38610000 酒店 8800 1000 400 1400 8800000 3520200 12320200 建設(shè)銀行 8800 1000 400 1400 8800000 3520200 12320200 銀座商城 12020 1000 800 1800 12020000 9600000 21600000 地下部分 地下超市 7000 1800 600 2400 12600000 4202000 16800000 地下停車場 4000 1500 300 1800 6000000 1202000 7202000 住宅地下 4500 1500 300 1800 6750000 1350000 8100000 合計(jì) 161325 / / / / / 245291077 山東平陰 山東平陰 (三 ) 銷售階段及節(jié)奏的定位計(jì)劃 ? 2020 年夏天：進(jìn)行部分步行街商鋪銷售； ? 2020 年年底：銀座商城開業(yè)，進(jìn)行步行街主力商鋪及部分高層住宅銷售； ? 2020 年春天：進(jìn)行主力高層住宅的銷售 。 (二 ) 項(xiàng)目產(chǎn)品整體定位理念 ? 在現(xiàn)有成熟地段競爭力基礎(chǔ)上再通過主力店（濟(jì)南銀座商城）的 進(jìn)駐 增加項(xiàng)目的核心競爭力，從而加大項(xiàng)目商鋪前期 順利 銷售的保險(xiǎn)系數(shù)； 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 26 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 本項(xiàng)目成本收益可行性分析 一、 項(xiàng)目開發(fā)面各項(xiàng)基本數(shù)據(jù) 建設(shè)成本數(shù)據(jù) 造價(jià)單價(jià)一覽表 計(jì)劃銷售價(jià)格 類別 基礎(chǔ)單價(jià) 安裝單價(jià) 一層商鋪 6000 普通商鋪 800 200 二層商鋪 6000 銀座 1000 800 三層商鋪 3500 酒店 1000 400 四層商鋪 3100 銀行 1000 400 住宅 3100 17 層高層 1000 400 地上車庫 3500 11 層高層 1000 300 地上車位 0 地下超市 1800 600 地下車位 2500 銀座地下車庫 1500 300 儲藏室 1100 住宅地下車庫 1500 300 地下儲藏室 0 200 注：該造價(jià)單價(jià)表為常規(guī)價(jià)格表，沒有考慮工程合同不同所引起的變化因素。 (二 ) 商鋪價(jià)格上限的分析 兩種人群的戶均存款金額： 高收入家庭： 1536602 元 較高收入家庭： 190379 元 平陰居民的消費(fèi)支出心理： 城鎮(zhèn)人均可支 配收入： 9908 元 /年 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)額： 5642 元 /年 山東平陰 (一 ) 平陰商鋪的購買群體 商鋪的投資必須是在解決了吃穿住行等基本生活面后所進(jìn)行的投資行為。 四、 平陰目前商鋪房價(jià)市場承受上限的 分析 商鋪購買行為分為兩種人群： 購買用于出租收益房屋升值的投資購買群體； 購買用于經(jīng)營使用及商鋪升值的使用群體。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 24 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 (四 ) 結(jié)論 ? 根據(jù)目前平陰的人均收入及人均存款額可以判斷：目前平陰的中等收入群體可以承受的房價(jià)為 3000 元 /㎡； ? 按照平陰人均可支配收入增長率為 11%計(jì)算， 2020年平陰的人均可支配收入為 10997元 /人年，為 2750 元 /戶月。 (三 ) 根據(jù) 平陰居民人均收入、戶均存款額與房價(jià) 的 對比分析 平陰中等收入以上家庭的存款為： 高收入家庭： 1536602 元 較高收入家庭： 190379 元 中等收入家庭： 23587 元 平陰人均收入情況： 城鎮(zhèn)人均可支配收入： 9908 元 /年 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)額： 5642 元 /年 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出比例： % 恩格爾系數(shù)： 37% 居民人均收入上漲幅度 11% 按照 3000 元 /㎡推算平陰中等收入家庭對房價(jià)的承受能力： 面積 (㎡ ) 單價(jià) （元 /㎡ ） 房款 (元 ) 首付比例 首付金額(元 ) 貸款金額(元 ) 月供款(元 ) 月收入(元 ) 比例 85 3000 255000 30% 76500 178500 1339 2477 % 100 3000 300000 30% 90000 210000 1575 2477 % 分析： ? 從目前平陰的人均收入為 9908 元 /人年，可以計(jì)算戶均月收入為 2477 元 /戶月，按照其消費(fèi)支出比例為 %計(jì)算，按照恩格爾系數(shù) 37%計(jì)算其基本生活支出為 916 元 /戶月，基本生活以外的 月收入余額為 1560 元 /戶月； ? 按戶均存款額 23587 元 /戶計(jì)算，結(jié)合普通居民購房時(shí)是兩代三戶共同承擔(dān)房款因素，平陰中等收入家庭可承擔(dān)的房款首付款的金額上限為： 70761 元。 (二 ) 根據(jù) 目前城區(qū)內(nèi)樓盤 銷售價(jià)格 分析 目前平陰城內(nèi)各樓盤項(xiàng)目的 銷售價(jià)格 為： 豪門莊園五層 2850 元 /㎡，龍居華庭均價(jià) 2980 元 /㎡ 其平均房價(jià)為： 2915 元 /㎡； 山東平陰 隨著平陰縣經(jīng)濟(jì)的不斷走高，舊城改造開發(fā)進(jìn)程步 驟的不斷加快，平陰的土地出讓價(jià)格將會越來越高，但其最高地價(jià)將會停留在 120 萬元 /畝 以 下。 平陰下一步的城市綜合開發(fā)的主要區(qū)域是縣城內(nèi)的老城區(qū)改造開發(fā)，拆遷成本的不斷上漲，將成為縣城內(nèi)土地價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。 山東平陰 (二 ) 根據(jù) 目前 平陰房地產(chǎn)市場其他競爭樓盤的建筑形態(tài)進(jìn)行分析 目前平陰城區(qū)內(nèi) 2020 年下半年開發(fā)的項(xiàng)目除龍居華庭外均為小高層住宅； 多層住宅的建筑形態(tài)均在距平陰縣城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域； 在縣城中的居民普遍不愿離開縣城去城郊居住，尤其在目前平陰還沒有進(jìn)行城郊 的開發(fā)，周邊區(qū)域內(nèi)沒有一個(gè)成熟的區(qū)域的情況下，目前已經(jīng)居住在縣城城區(qū)內(nèi)的、或打算搬遷入縣城的購房者將更加不可能去城郊居住。 當(dāng)?shù)貎r(jià)超過 80 萬元 /畝時(shí)，根據(jù)平陰當(dāng)?shù)胤课輧r(jià) 格上限為 3300 元 /㎡計(jì)算的話，只有建設(shè)小高層或高層住宅才能對應(yīng)土地價(jià)格成本。 山東平陰東方明珠 16620 16620 89 97% 3 合 計(jì) 132 縣城 在建及未建 豪門莊園 5