舞陽(yáng)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期可研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-31 18:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】60萬(wàn)，縣城城區(qū)為舞泉鎮(zhèn)，城區(qū)面積平方公里，人口。并有大量鹽化企業(yè)入駐XX。以特色工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，將形成以工業(yè)。為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局，正由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速的轉(zhuǎn)變。2020年上半年全縣完成工業(yè)增加值億元，上繳稅金萬(wàn)元?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》已將制鹽項(xiàng)目列入政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄，并把XX鹽田列入全國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的10大井鹽礦鹽區(qū)。2020年11月22日奠基啟動(dòng)。與城市發(fā)展需求不相匹配。流動(dòng)人口都會(huì)快速增加，為商業(yè)物業(yè)提供有力的支撐。完善商業(yè)設(shè)施需求越來(lái)越強(qiáng)烈。
【正文】 ◆威脅 賈湖廣場(chǎng)商業(yè)街開發(fā)，市場(chǎng)吸納量減少，價(jià)位偏低，若不成市，對(duì)今后商鋪認(rèn)知宣傳有難度。 賈湖廣場(chǎng)地價(jià)低，又有大量商鋪無(wú)銷售，影響市場(chǎng)。 拆遷一旦拖延時(shí)間，影響開發(fā)周期。 □ 對(duì)策 項(xiàng)目引爆點(diǎn) —— 企業(yè)品牌 、 商圈 —— 樹立商業(yè)中心地位 市場(chǎng)切入點(diǎn) —— 產(chǎn)品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化 發(fā) 展平衡點(diǎn) —— 分期拆遷（先上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ） ■ 項(xiàng)目發(fā)展定位 ◇ 產(chǎn)品組合 廣場(chǎng) +購(gòu)物中心 +商業(yè)街 ◇ 發(fā)展理念： 改變傳統(tǒng)購(gòu)物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購(gòu)物中心 ，打造 XX高檔、時(shí)尚、休閑、精品商業(yè)中心； 開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。 ◇ 區(qū)位定位： XX 商業(yè)中心 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化。 ■ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 □ 步行商業(yè)街為兩層，進(jìn)深 12米，面寬 4 米，單鋪 96㎡， □ 購(gòu)物中心由購(gòu)物廣場(chǎng) +獨(dú)立外鋪組合； □ 購(gòu)物中心獨(dú)立外鋪為一層，進(jìn)深 10 米，門面寬 4 米，單鋪 40㎡； □ 購(gòu)物廣場(chǎng)二層，一層 4100 ㎡，二層 5400 ㎡； □ 廣場(chǎng)分 ： 休閑廣場(chǎng)和購(gòu)物中心門前廣場(chǎng)，休閑廣場(chǎng) 12420 ㎡（合 畝）門前廣場(chǎng) 1800 ㎡； □ 現(xiàn)以本方案進(jìn)行分析： ■ 項(xiàng)目投資成本分析 表一：項(xiàng)目各面積指標(biāo)（單位：㎡） 商業(yè)組合 商業(yè)街 購(gòu)物中心 廣場(chǎng)面積 獨(dú)立商鋪 購(gòu)物廣場(chǎng) 物業(yè)面積 9480 1300 9600 14220 表二：各項(xiàng)開發(fā)投入 項(xiàng)目 建筑面 積（㎡） 單方造價(jià)（元 /㎡） 建安 成本（萬(wàn)元） 商業(yè)街 9480 480 購(gòu)物中心 10800 800 864 廣場(chǎng)建設(shè) 14220 100 建安 成本合計(jì) 20280（不含廣場(chǎng)） —— 前期費(fèi)用 萬(wàn)元（ 5%取費(fèi)） 管理費(fèi)用 萬(wàn)元（ 8%取費(fèi)） 財(cái)務(wù)成本 160 萬(wàn)元 公式 {600 [（ 1+12%/4） 2 41]} 表三：物業(yè)銷售收入 項(xiàng)目 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 銷售總價(jià)（萬(wàn)元） 商業(yè)街 9480 2020 1896 獨(dú)立商鋪 1300 3000 390 銷售合計(jì) 10780 —— 2286 銷售稅金 萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅 %） 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元（ 3%取費(fèi)） 項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素 ？ ■ 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 因素 分析 ◆ 政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效，住宅地產(chǎn)已經(jīng)開始緊縮，一些地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，從目前市場(chǎng)看縣級(jí)市場(chǎng)是開發(fā)商進(jìn)軍的一個(gè)重要目標(biāo)。銀行對(duì)貸款的控制力度非常大，縣級(jí)市場(chǎng)貸款很難辦理。 ◆ 政府風(fēng)險(xiǎn) 市政府正在換屆，新縣班子對(duì)項(xiàng) 目支持力度現(xiàn)在不可預(yù)測(cè)。 ◆ 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 目前新拆遷法對(duì)拆遷要求很嚴(yán)格，拆遷是項(xiàng)目最大制約。 ◆ 開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn) 因拆遷的不確定性，項(xiàng)目存在開發(fā)周期的不確定性。 ◆ 銷售風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)水平偏低， 銷售存在很大不確定性。 ◆ 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)的招商和后期經(jīng)營(yíng)有一定難度，市場(chǎng)購(gòu)買力隨逐步增加，但還有很大差距。 ■ 項(xiàng)目開發(fā)建議 全部拆遷，先開發(fā)商業(yè)街，隨后開發(fā)主力店，以主力店帶動(dòng)商業(yè)街銷售。 ■ 項(xiàng)目目前 下步要做的工作 完成項(xiàng)目投資策劃報(bào)告和消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ◆ 商業(yè)物業(yè)深入調(diào)研分 析 ◆ 市場(chǎng)研究的深入分析 尤其投資消費(fèi)市場(chǎng)的分析 ◆ 市場(chǎng)定位及開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的深 化 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 細(xì)化 建議 ◆ 物業(yè)銷售策略 ◆ 成本財(cái)務(wù)細(xì)化分析
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