【正文】 以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短20多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬—610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場(chǎng)的建設(shè)。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測(cè)根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982010）》（送審稿），其對(duì)本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時(shí)合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺(tái)的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動(dòng)作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價(jià)位樓盤滿足片區(qū)的需求。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設(shè)施依次為：超市、學(xué)校、醫(yī)院。年齡介于28—38歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元2500元之間。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對(duì)位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。置業(yè)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。 競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場(chǎng)。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤。地塊編號(hào)2001補(bǔ)—05。 地形、地勢(shì)地塊形狀呈四邊形（梯形），場(chǎng)地內(nèi)已平整，地勢(shì)平坦。建筑退紅線要求：AB12米（含小區(qū)路），（），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），F(xiàn)A14米（）。 項(xiàng)目SWOT分析表8：項(xiàng)目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。O（OPPORTUNITY機(jī)會(huì)）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠(yuǎn)；2）價(jià)格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準(zhǔn)確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠(yuǎn)來看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。 4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位針對(duì)本項(xiàng)目我們通過對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。建議本項(xiàng)目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個(gè)深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。 價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測(cè)價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂觀的價(jià)格）：住宅均價(jià)：5,500元/ m2；商業(yè)均價(jià)：1,5000元/ m2； 方案建議方案整體設(shè)計(jì)總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 施工橫道圖。總投資估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，%。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。7 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出