【正文】 因素 目標客戶群定位主要基于以下因素，包括：供應市場同檔次樓盤客戶群分析、前期項目的客戶群分析、需求市場客戶群分析。隨著市政府關于“全域城市化”的發(fā)展策略的提出，作為該策略領頭羊的金州新區(qū)的建設已成為大連市政府的重點工程。除此以外，小區(qū)內部 配備完善的商業(yè)公建設施，滿足居民日常的生活需要。 文化、教育配套 項目周邊的學校有：紅梅小學、青松小學；開發(fā)區(qū)六中、開發(fā)區(qū)七中、開發(fā)區(qū)八中、楓葉國際學校；大連民族學院、大連理工大學軟件學院。目前現有的公交線路有： 2 路、 5 路、 6 路、快軌 3 號線。該地塊距原開發(fā)區(qū)中心商圈僅 10分鐘車程，距快軌金馬路站只有 1,000 米路程。在“全域城市化”的發(fā)展 策略提出之后，金州新區(qū)更是成為了大連新城的中心區(qū)。由此不難看出，無論從經濟環(huán)境還是自然人文環(huán)境，金州新區(qū)都必然成為大連新的城市中心區(qū)域，因此，本次項目具有極佳的投資環(huán)境。最終，金州 新區(qū)將通過城市建設、生態(tài)建設、社會事業(yè)發(fā)展，力爭到 2030 年集聚 300 萬以上人口。為此，金州新區(qū)將“打造生態(tài)宜居城”作為城市建設根本，努力為市民營造一個健康、舒適的生活環(huán)境。這一系列措施將成為未來拉動大連在更深層次、更大范圍、更高水平上對外開放的重要載體，成為推動大連經濟社會跨越發(fā)展的強大引擎。堅持全域謀劃重點發(fā)展，力爭在新市區(qū)核心功能區(qū)建設上實現新突破。 區(qū)域產業(yè)經濟 做為大連規(guī)?；a業(yè)經濟的主要載體，金州新區(qū)率先在遼寧規(guī)劃設立的十大功能園區(qū)，形成了以石油化工、裝備制造、電子信息、汽車及零部件、生物醫(yī)藥、新能源、航空、旅游及現代服務業(yè)、食品加工和現代農業(yè)為代表 的優(yōu)勢主導產業(yè)，發(fā)展勢頭非常迅猛。據相關數據顯示， 2020 年，大連全市 GDP 總額達5,100 億元，金州新區(qū)占了 1,200 億 ；全市固定資產投資 5,000 億元，金州新區(qū)占了 1,180 億；全市財政一般預算收入 500 億元，金州新區(qū)達到 83 億；全市招商引資 100 億美元，金州新區(qū)完成 33 億美元；全市外貿出口 260 億美元，金州新區(qū)超過 90 億美元。 作為新市區(qū)建設的領軍者，金州新區(qū)的開發(fā)建設愿景為：通過 5至 10 年的努力，使這一區(qū)域的經濟總量達到全市的一半以上。 區(qū)域定位及經濟發(fā)展現狀 隨著新市區(qū)管理體制改革的正式啟動，以金州新區(qū)組團、保稅區(qū)組團和普灣新區(qū)組團構成的大連新市區(qū)邁 出了大連“全域城市化”的強勁步伐，為區(qū)域發(fā)展展開了一幅波瀾壯闊的嶄新藍圖。開發(fā)商應回歸市場本質，深入了解客戶需求；在運營上，一方面要提前布局，另一方面要需求合作開發(fā)、加大持有型物業(yè)的比例等開發(fā)及盈利模式上的轉型，為中國百姓安居樂業(yè)、為中國房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展而努力。 房地產調控政策的結束不會取決于房價下跌了多少，將取決于結構調整在多長時間內完成。而該期間一 定程度上受到抑制的需求，或將在下半年得以釋放。 2020 年的樓市調控將得到實質性的突破，房價的漲幅過快將得到實質性的改善，房地產宏觀調控政策絲毫不能放松。 二、房地產走勢預測 政策因素將成為 2020 年大連乃至全國房地產市場的風向標。市場因素不變情況下，上半年受到抑制的需求將在下半年得到一定程度的釋放，從而駕高成交量表現，成交均價也將有一定程度的提升，基于政策等因素影響，成交均價表現屆時雖將有所增長，但是其幅度不會過 高，預計將出現微幅上揚的態(tài)勢，或將出現 1％ — 4％的漲幅。 2020 年的房地產市場受兩輪政策調控，成交量下降，但是成交均價居高不下，始終處于高位。普通住宅中， 70— 90平方米產品供應占比居于榜首，占據 2020 年供應 (預計 )市場 32％的份額，次之 90— 120 平方米面積段的產品居多，占據供應總量 23％的份額。根據新泰投資統(tǒng)計，預計老城區(qū) (中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū) )在未來 2020 年將有 26,827 套房源的新增供應，供應建筑面積將達 萬平方米。但是基于政策調控因素，一輪政 府與開發(fā)商的博弈大戲正在上演，開發(fā)商如履薄冰，入市謹慎。隨著全域城市化建設步伐的加快，預計2020 年土地放量會繼續(xù)加大，新城區(qū)將成為土地供應的集中區(qū)域，見圖 35 所示： 圖 35 年度區(qū)域樓面價示意圖 第二節(jié) 2020 年大連房地產市場預測 一、供應預測 老城區(qū)拆遷改造，新城區(qū)規(guī)劃利好，大連市的升值潛力可從規(guī)劃的不斷落實中窺見一斑。樓面價不斷上漲，且高價土地 多集中在全國一線企業(yè)及本地發(fā)展型企業(yè)手中。此外，普灣新區(qū)土地大面積出讓，出讓土地面積 萬平方米。其中市內四區(qū)出讓土地 萬平方米，可形成建筑面積約 1, 萬平方米，同比分別增長 %和 %。整體來說，受供應因素影響，老城區(qū)中的甘區(qū)及新城區(qū)中的金州新區(qū)，為兩區(qū)之成交主力代表，存在一定的共性，供應量充足，產品線較長，加之區(qū)域內存在穩(wěn)定的自住型客群，為區(qū)域的成交起到了保障型作用。其余各區(qū)成交情況相對均等。兩輪調控的共同之處在于，成交量成為了政策調控的直接表現，成交均價則始終堅挺，居高不下，如圖 32 所示： 圖 32 2020 月度成交均價示意圖 從區(qū)域成交情況來看，金州新區(qū)并金州、開發(fā)區(qū)二區(qū)之力，當仁不讓 地占據了大連市的主力成交地位，而甘區(qū)作為剛性需求的典型區(qū)域，在剛需作為主力成交客戶的 2020 年亦成績不俗，其成交量占據了總成交量 25%的份額。而此時因搶搭政策末班車原因，大連 10 月出現集中備案，成交量井噴，成交均價突破萬元大關。 9 月，“金九銀十”初現端倪，一段時間以來 受到擠壓的需求得到釋放，成交量開始攀升。 2 月傳統(tǒng)淡季成交量出現年內最低點， 3 月小陽春出現明顯回暖，成交量反彈并一路上揚，至 4 月商品房市場達到年內成交第一輪峰值，同時成交均價亦有所上揚，市場恐慌情緒也有所蔓延。旅順口區(qū)、金州新區(qū)雖然漲幅不大，但都有一定程度的提升。其中，中山區(qū)在售樓盤均價為 19,270 元 /平方米，依舊位列大連第一位，西崗區(qū)由于供應地塊非常少，在售樓盤數量也非常少，因而價格未超過沙河口區(qū)，而沙河口區(qū) 2020 年在售樓盤均價已達到18,540 元 /平方米，較 2020 年的 15,931元 /平方米價格也是有很大的漲幅，這三個區(qū)由于 2020 年都有許多高端項目進駐，因而抬升了整個區(qū)域的均價。然而，成交量的回落并沒有帶來價格下跌。在政府一系列組合拳式的政策調控下， 大連房價表現遲鈍、反應不大，但是房價增長速度得到了有效遏制。 央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒 中國人民銀行決定從 2020 年 2 月 25 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。 國土資源部強調房地產用地監(jiān)管將開展突擊檢查 一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房建設用地有 效供應；三、切實加強房地產用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產用地問題專項檢查。 國土資源部：進一步加強房地產用地供應和監(jiān)管 各地要站在保民生的全局高度，切實做好以住房為主的 房地產供應計劃，要明確并適當增加總量，確保保障性住房用地供應，必須做到“應保盡?！保蝗骈_展嚴格依法清理查處房地產開發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地的專項整治行動。 關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知 加強商品住房預售行為監(jiān)管：嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為；加強房地產銷售代理和房地產經濟監(jiān)管；加強商品住房買賣合同管理；健全房地產信息公開機制；鼓勵推行商品住房現售試點；嚴格商品住房預售許可管理，強化商品住房預售方案管理，完善預售資金監(jiān)管機制，嚴格預售商品房退房管理，明確商品住房交付使用條件，完善 商品住房交付使用制度，落實預售商品住房質量責任，強化預售商品住房質量保證機制，全面開展預售商品住房項目清理，加大對違法違規(guī)行為的查處力度，加強房地產信用管理，嚴格相關人員責任追究制度，落實監(jiān)督檢查責任制度。并要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍，另外，對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。 國務院常務會：貸款買二套房 首付不得低于 50% 國務院總理溫家寶 14 日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。 國土資源部：確保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地優(yōu)先供應 4 月 15 日，國土部公布 2020 年各省（區(qū)、市）住房供地計劃，并要求按照住房建設規(guī)劃、計劃和資金落實情況，確保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地優(yōu)先供應，確保三類房供地不低于 70%，達不到 70%的地方，國家土地督察局將通過限期責令整改、暫停用地審批等嚴厲手段，確保計劃的落實。 《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內稱為房 地產“新國十條”， 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。預售方案中主要內容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。六、加強協調配合，強化工作責任。（五）公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。 政策支持：（一）各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障；（二）市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大公共租賃住房建設和運營投入（三）對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財政部、稅務總局制定。 ：關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見 租賃管理：（一）公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，（二）公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應對象支付能力等因素合理確定，（三）公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。 住建部：“國五條” 各商業(yè)銀行暫 停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 ：個人住房公積金貸款利率調整通知 五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調 和 百分點。加強輿論引導，增強政策透明度。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 6 是加強金融監(jiān)管。 4 是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家 庭基本住房需求。 2是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。 第三，中國房地產在未來 10 年會經歷較快的發(fā)展過程，這是由未來中國經濟增長和城市化發(fā)展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第二，保障性住房將得到加強。 可以預期的是，2020 年及之后的中國房地產將呈現以下的發(fā)展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。但專家預測，嚴厲的調控政策是針對房地產投機行為的重大沖擊，對剛需占主流的 中國房地產市場而言，未來日趨合理的房價水平仍會使房地產投資開發(fā)額度維持在年均增長率為 15%— 20%的區(qū)間，對于擁有 萬億龐大基數的房地產開發(fā)投資市場來說，依然存在巨大的商機。 2020 年初，國務院出臺了史上最嚴厲的房地產調控政策“國八條”，全面提升了政策調控力度和強度，是國家從戰(zhàn)略層面考慮，扭轉房屋功能錯位、防止房地產業(yè)走向利益最大化的歪曲軌道以及抑制房價上漲過快、促使其回歸合理水平的調控手段，其目的是為了促進中國房地產業(yè)健康發(fā)展，同時拉動其它產業(yè)的協調發(fā)展。 第二節(jié) 房地產業(yè)宏觀走勢及政策動態(tài) 一、房地產宏觀走勢 我國的房地產業(yè)經過二十多年的歷練已經發(fā)展成為國民經濟的支柱產業(yè)。持續(xù)、高速的經濟增長，人民生活日益改善，住房需求放量增長。 舊城改造與城市基礎設施建設任務很重 據權威人士估計， 165 億平方米的存量住宅中 1/3 以上需要在未來的 1020 年內拆除重建。第二個高峰期出生的人口，從2020 年前后到 2020 年陸續(xù)進入結婚期、生育期、儲蓄期和消費期，成為住房需求的主體。 1962 年至 1975 年我國人口出生率一直保持在一個相當高的水平，是建國后人口出生的第一個高峰期，它直接導致了 1981 年到 1993 年的第二個人口出生高峰期。中國房 地產業(yè)雖已經過幾年的高速發(fā)展，但仍然沒有跟上需求增長的步伐，存在巨大的發(fā)展空間： 城市化進程加快，城鎮(zhèn)居民急劇增加，住房需求旺盛 據“十二五”規(guī)劃綱要，未來城市人口要在 億基礎上增加 3 億人以上，按人均 25 平方米計算，住宅需求超過 75 億平方米。 三、我國房地產的可持續(xù)發(fā)展的因素 中國房地產需求旺盛。 2020 年各地安排廉租住房資金超過以前歷年累計投入總額，但全國也僅 80 億元；經濟適用住房占商品房比重呈逐年下降趨勢。 保障性住房供應嚴重滯后 我國住房保障工作力度逐步加大。 房價虛高嚴重降低居民購買能力 近年來，我國房地產價格快速上漲， 2020 年與 2020 年比較：全國商品房銷售額占 GDP 比重提高了 個百分點，并呈逐年上升的趨勢，已經明顯高于國際一般水平的 3～ 6 倍。房價過快上漲的主要原因 :一是存款負利率導致投資和投機需求增大，