【正文】 、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū) 所處的區(qū)位優(yōu)勢。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)。 職業(yè)特征 消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下： 第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房價(jià)在 1400 元或 1500 元以下； 第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個(gè)體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 收入能力及支付能力 呼市平均物業(yè)總價(jià)在 8－ 13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 ，月付承受能力 1000 元左右。 目標(biāo)市場定位和特征 區(qū)域選擇 首選呼 市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 n 銷售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。 n 銷售價(jià)格 一口價(jià) 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。 n 交房時(shí)間 現(xiàn)房。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。 n 交房時(shí)間 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2020 年年底 交房。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 其它競爭對(duì)象研究 （ 1）學(xué)府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。 n 消費(fèi)者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。一期的銷售速度在每年 3 萬平方米左右，是呼市銷售較好的項(xiàng)目。 n 交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n 銷售價(jià)格 一期平均價(jià)格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價(jià)為 2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右，其中一期 30 萬方，二期 22萬方。 板塊競爭對(duì)象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對(duì)象加以研究。與本案地段位置接近。 1000 米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為 元 /平方米 .月 n 配套設(shè)施 200 米范 圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競爭對(duì)象。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。其主要原因是呼市的氣候 冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。 交付許可 呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全 的局面。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。銀行向開發(fā) 商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。 竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊，在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊 中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 2020 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以 中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。超過 100 平方米的三房，主要的購買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 2020 年房價(jià)較上一年度上升了 %。 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼 市 近 年 的 住 宅 銷 售 價(jià) 格 平 均 在 1400 元 /M2， 其 中 市 中 心 區(qū) 均 價(jià) 在18001900 元 /M2，個(gè)別超過 2020 元 /M2。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包 括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無法自行貼補(bǔ)購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 自 2020 年起的 3 年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。 2020 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。 根據(jù)了解，呼市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn)。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 2020 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動(dòng)拆遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué) 府花園等。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。 呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。 然而，呼市唯一的機(jī)場 —— 呼和浩特白塔機(jī)場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建 成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。這一地區(qū)市場大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年60 萬平方米的低檔位市場。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū) ，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海 “ 下只角 ” 的居住概念。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。 表 2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比 年度： 2020 對(duì) 比 指 標(biāo) 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 人均消費(fèi)性支出（元） 其中：食品支出（元，所占比例） (35%) 住 房 消 費(fèi) （ 元 ， 所 占 比例） (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3：呼和 浩特市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級(jí)管理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人員 5687 3732 高級(jí)工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級(jí)工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級(jí)工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機(jī)修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 大專生 4800 圖 1： 2020 年呼市居民每 100 元消費(fèi)支出中的用途比例 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長 %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。 人口分布及流動(dòng)狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。計(jì)劃到 2020 年，城市氣化率達(dá)到 80%，集中供熱面積達(dá)到 1800 萬平方米。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在 2020 年，市區(qū)日供水能力到達(dá) 52萬噸，自來水普及率達(dá)到 100%。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。 表 1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 年度： 2020 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國 內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 財(cái)政收入（億元） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 （ 億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬 m2） 965 * 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的 “ 十五 ” 發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長 12%，到 2020 年按 2020 年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)