【正文】 住、健康化生活是本項(xiàng)目倡導(dǎo)的基本生活方式，因此，方案中，綠化、與景觀采用點(diǎn)線面的布局，通過車行道路、休閑步行道、健康步道將其串為一個整體。根據(jù)“**** ”項(xiàng)目的客戶定位，我們認(rèn)為購房者對車庫的要求至少是戶均一個，再者有近幾年興起的車庫投資熱，本項(xiàng)目車庫的銷售沒有任何難度，一期工程即投資開工整體車庫并無風(fēng)險(xiǎn)。故本項(xiàng)目一期建設(shè)時(shí)，先期進(jìn)行所在區(qū)域的地下車庫的整體配套。所指車庫面積，并不僅為一期工程配套使用，而是整個項(xiàng)目西側(cè)區(qū)域的地下車庫絕大部分的建設(shè)規(guī)模。詳見表52用地平衡表。1）住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合有關(guān)規(guī)范。室外有消防環(huán)行車道、集中綠地和庭院綠化帶、建筑小品等，并建設(shè)地下停車場滿足居民停車需要。小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)表51一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積4248536064717590建筑面積556570808590100120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間46（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳23儲藏24（吊柜不計(jì)入）工作室68設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房I型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）II型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）II型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（12個）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120KWH/月負(fù)荷15604000W（大套可增至6000W）電表5（20）A10（40）A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥各一個電話12臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200300升/人住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。因此，建筑物的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或者采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念?；疽笫牵航ㄔO(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 住宅建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上主要采用現(xiàn)代的主流風(fēng)格，外立面顏色采用比較簡約明快而又不失穩(wěn)重的色彩，并且在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注意與整個居住區(qū)的風(fēng)格協(xié)調(diào)。面：大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)，林蔭大道把各種體育活動場地圍合在中心綠帶中，使中心綠帶形成一個公園。點(diǎn)：在居住建筑之間，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動、交往為一體，富有特色的庭院綠化。（3）居住區(qū)道路綠化主要樹種選擇香樟、合歡、槭葉樹 、銀杏、法國梧桐等豐富道路的色彩和形態(tài)，特別強(qiáng)調(diào)道路轉(zhuǎn)變處植物景觀的處理，用高低錯落的樹種與道路形成對景。（2）濱水綠化濱水岸線栽植垂柳、旱柳、池柏，配置花期長的朋紅、木芙蓉等。中心綠帶除了運(yùn)動場地外，選擇常綠喬木密植為林帶。（8）所有草種、樹種均選用無毒害、適應(yīng)本地區(qū)氣候，便于維護(hù)的品種。（6）在需要防范的地段（如矮墻）處種植帶刺的常綠灌木，外層仍以無刺灌木作為隔離帶。（4）建筑南面適當(dāng)種植落葉喬木，幫助建筑形成冬暖夏涼的小氣候。（2）道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽、降溫作用。（4）樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高居住區(qū)規(guī)劃效果、價(jià)值和特色。（2）在綠化布局上，以居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為基礎(chǔ)，同時(shí)在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和對比，以形成優(yōu)美的景觀。1）綠化原則（1) 區(qū)內(nèi)綠化體系按照集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合布置，并合理搭配樹種，與水景、小品、草坪、小徑、建筑等形成疏密有致、層次分明、動靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。居住環(huán)境“園林化”為居民放松、休憩、活動和交往提供了有益的空間。 綠化體系居住環(huán)境是人類一個永恒的話題，其目的在于處理好人、建筑和環(huán)境三者的協(xié)調(diào)關(guān)系。小區(qū)步行主入口設(shè)計(jì)在沿某東路的小區(qū)中央位置。整個小區(qū)停車位共有306個。2)按照集中停放、統(tǒng)一管理、方便使用的原則，小區(qū)內(nèi)建設(shè)地下停車場，初步設(shè)置共計(jì)17122平方米，解決小區(qū)內(nèi)部停車需求。連接各車行入口和地下停車場出入口的道路，為區(qū)內(nèi)主要道路，由主要道路至各住宅建筑的道路為次要道路，中心綠地景觀花園內(nèi)和各建筑物之間綠地中的道路為步行道。整個小區(qū)在環(huán)境設(shè)計(jì)上，使住宅、公建與綠地緊密結(jié)合，互為補(bǔ)充，營造一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。建筑物主要朝向南向或南偏東，某可滿足當(dāng)?shù)丶皣矣嘘P(guān)住宅的某規(guī)定，并且該設(shè)計(jì)有利于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的穿越，并對冬季風(fēng)有一定的遮擋作用。根據(jù)地塊及小區(qū)道路的設(shè)計(jì)要求，小區(qū)住宅樓合理排列，住宅樓為高層或小高層住宅。正對小區(qū)主出入口設(shè)景觀漫步道，成為小區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景線和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。小區(qū)車行主要出入口設(shè)在沿某東路的小區(qū)中央位置，小區(qū)內(nèi)部人流通過中間綠化帶及步行景觀走廊聯(lián)系成各個組團(tuán)相連的封閉步行系統(tǒng)。5) 貫徹國家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的要求，注重用地分配、防火安全、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降耗、抗震設(shè)防等重要原則。3) 重個性和特色的塑造，增強(qiáng)住區(qū)的識別性、領(lǐng)域感。第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃指導(dǎo)思想1) 充分考慮該地區(qū)優(yōu)越的城市位置，加大小區(qū)知識、技術(shù)、文化藝術(shù)方面的內(nèi)涵。6）供氣項(xiàng)目場址附近區(qū)域已鋪設(shè)管道煤氣供應(yīng)，擬在住宅樓內(nèi)同步安裝煤氣管線，住戶可直接申請開戶，供氣采用一戶一表。4）弱電項(xiàng)目場址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全，項(xiàng)目建成后可由此直接接入。2）排水場址周圍設(shè)有市政污水和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及處理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施1）給水項(xiàng)目用水取用自來水，由市政供水。常浪向?yàn)镋向，出現(xiàn)頻率為18%。2）地質(zhì)水文條件擬建項(xiàng)目基地地勢比較平坦，表覆土層30110厘米，其下是強(qiáng)風(fēng)化花崗巖層，穩(wěn)定性好；區(qū)域地質(zhì)抗震設(shè)防強(qiáng)度為VII度，屬工程地質(zhì)次穩(wěn)定區(qū)，適合項(xiàng)目的建設(shè)。境內(nèi)無霜期為210天，最大凍土深度32厘米，年平均某時(shí)間為2540小時(shí)。 氣象、地質(zhì)等自然條件1）氣象條件某市氣候?qū)倥瘻貛Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。（詳見項(xiàng)目地址位置示意圖） 場區(qū)現(xiàn)狀場址用規(guī)劃的發(fā)展用地，目前場址所在區(qū)域?yàn)樯綎|第一機(jī)械廠地塊，場址內(nèi)有部分建筑物（現(xiàn)用作一售樓處），擬將建筑物全部拆除。第四章 建設(shè)場址及現(xiàn)狀 建設(shè)場址該項(xiàng)目位于某東路南側(cè)、某河以東。住宅樓建筑結(jié)構(gòu)形式多為框減結(jié)構(gòu)，多種戶型，面積75120平方米不等，將“國際化標(biāo)準(zhǔn)，人文化居住，健康化生活”的基本概念貫穿于設(shè)計(jì)的全過程。 人口規(guī)模和居住戶數(shù)項(xiàng)目一期建設(shè)402戶高層住宅，約居住1238人。 建設(shè)規(guī)?！?*** ”，總建筑面積479794平方米，其中地上建筑面積379874平方米，包括住宅建筑面積370074平方米，商業(yè)建筑面積9800平方米；地下建筑面積8368平方米，主要建設(shè)地下停車場，綠化用地56400平方米。這里的外部條件泛指項(xiàng)目之外的所有方面，包括市場、原料供應(yīng)和其他外部建設(shè)條件（包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會人文環(huán)境等）。該項(xiàng)目目前設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模，可以節(jié)約資源、降低成本、提高效益，更加有效地利用資源；另一方面，有利于綜合利用資源，達(dá)到節(jié)能、降耗的效果。從資源利用的合理性角度考察建設(shè)規(guī)模的合理性，主要應(yīng)考慮資源利用的可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。投資項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，要以資源的耗費(fèi)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)屬于規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)，在一定限度內(nèi)，規(guī)模擴(kuò)大后，項(xiàng)目收益增加的幅度大于規(guī)模擴(kuò)大的幅度，即規(guī)模收益遞增。建設(shè)規(guī)模的變動會引起收益圍攏變動，而適當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)?？晒?jié)約費(fèi)用，提高競爭力，得到經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬國家鼓勵發(fā)展行業(yè)。第三章 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模的合理性分析為了使國民經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，節(jié)約有限的資源，國家和行業(yè)制定了某些重要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，也制定了鼓勵發(fā)展、限制發(fā)展和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)（含規(guī)模）目錄。（3）市場定價(jià)考慮區(qū)域、地塊、項(xiàng)目以及企業(yè)的升級空間等，把本項(xiàng)目定位為精品。（2）目標(biāo)客戶分析消費(fèi)群體主要有：①房改時(shí)未能分配到住房和按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積不足的職工；②實(shí)施貨幣化分配住房后參加工作的人；③現(xiàn)已有住房今后需改善住房條件的居民；④來某經(jīng)商需長期居住的外來人口；⑤從事個體私營經(jīng)濟(jì)的工商業(yè)者；⑥購買住房的投資者。該項(xiàng)目將住宅、停車、住區(qū)的生活服務(wù)設(shè)施作適當(dāng)?shù)募?，在滿足人與社會交往的同時(shí)有效地消化建筑密度，讓綠化環(huán)境成為空間真正的主題，可滿足不同層次及經(jīng)濟(jì)能力的客戶需求。②品質(zhì)大盤——規(guī)模是項(xiàng)目的主要優(yōu)勢，但通過恰當(dāng)?shù)耐緩胶褪址ㄟM(jìn)行開發(fā)增值，是項(xiàng)目最為重要的問題。從心靈上打動消費(fèi)者，通過文化附加值提高項(xiàng)目的品位及市場競爭力。更重要的是，倘若糾纏于產(chǎn)品的競爭，只會讓利潤空間不斷縮窄，使項(xiàng)目的發(fā)展難以持續(xù)。4）項(xiàng)目定位（1）定位目標(biāo)項(xiàng)目整體定位為：個性、時(shí)尚、舒適的高檔大型現(xiàn)代化社區(qū)。由于高層超過11層，電梯成了必要的垂直交通手段，電梯的設(shè)置解決了住戶，特別是老人和兒童攀登的困難。正由于此，使小高層的平面布局更為靈活多樣。也可以體現(xiàn)在與多層建筑密度和容積率相同的前提下，能夠提高綠地指標(biāo)，改善室外環(huán)境。3）本項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)合理性根據(jù)近期市場調(diào)查，目前某市小高層及多層住宅區(qū)正處于較好的銷售時(shí)期，高層、小高層的主要優(yōu)勢為：其一，節(jié)約用地。2）周邊住宅板塊情況分析在”**** ”項(xiàng)目周邊一帶有多個在建或已建成交付使用的商住小區(qū)，經(jīng)實(shí)地調(diào)查，他們目前的大致狀況如下：（1）興業(yè)王府金座：在某路北側(cè)，北京路西側(cè)相對，于2008年6月開始投資建設(shè)，為多層和高層住宅，現(xiàn)已部份售出，住宅售價(jià)幅度大約在45006000元/平方米之間，均價(jià)約為5300元/平方米，沿街商業(yè)鋪位的售價(jià)約為800015000元/平方米。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市居民為適應(yīng)全面建設(shè)小康社會的要求，房屋需求將進(jìn)一步加大，加上某市投資環(huán)境不斷改善，外部需求也將會持續(xù)增長，這必將促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。從總體來看，某市房地產(chǎn)市場今后一段時(shí)期仍將持續(xù)活躍，繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢。連續(xù)兩年世帆賽的成功舉辦和2007年全國水上運(yùn)動大會等一系列重大活動的舉辦，都將使某城市知名度進(jìn)一步提高，必將拉動房產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展。外地人到某置業(yè)越來越多，再加上當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课莸南M(fèi)持續(xù)增長，住宅的需求較有較大的發(fā)展，這為某的房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇。某的優(yōu)越環(huán)境和突出的生態(tài)性使之已成為最適宜居住的地區(qū)之一。因此，某目前房地產(chǎn)的高速發(fā)展，實(shí)際上是城市發(fā)展的一種客觀要求，也是一種必然現(xiàn)象。某是一個年輕的城市，這種現(xiàn)狀，使某的后發(fā)優(yōu)勢非常突出，其中最明顯則表現(xiàn)在某房產(chǎn)的擴(kuò)張速度上。人口與樓群是關(guān)系城市發(fā)展的兩個相輔相成的最基本要素。近年來，在國家一系列強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的雙向作用下，某房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)良好發(fā)展趨勢，開發(fā)投資繼續(xù)增長，房屋成交量不斷增大，銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲。（3）隨著商品房的大量開發(fā)，可用地越來越少，地價(jià)隨之飆升，再加上建筑材料和各種能源材料價(jià)格的全面上漲，從而增加了房地產(chǎn)建筑的成本，在較大程度上導(dǎo)致了商品房價(jià)格的進(jìn)一步上漲。二是入住需求。（2）需求增加帶動房價(jià)上漲一是環(huán)境需求。此外，房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)范完善，為居民買房、賣房提供了合法固定的場所和流暢的信息來源，使之能夠既清晰的了解房產(chǎn)市場行情，又有利于促進(jìn)商品住宅的消費(fèi)和流通。 1）某市住房消費(fèi)政策的導(dǎo)向由于取消福利分房，改為實(shí)行貨幣化分房，居民自己購房的情況將會大幅增加，而且隨著公有住房出售的推進(jìn)，取消了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房，轉(zhuǎn)為成本價(jià)售房，對租賃公有住房者提高房租，逐步達(dá)到住房成本租金水平。%；，%；，%，其中，%。%。%，%，%。但考慮到中國政府近年來對房地產(chǎn)業(yè)采取的一系列平抑房價(jià)，防止房地產(chǎn)過熱的措施，房價(jià)的漲幅不會太大、但預(yù)計(jì)仍會維持每年5%6%的增長比例?？傊鶕?jù)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢仍將是供不應(yīng)求，前景看好。3）微觀環(huán)境（1）品牌地位在2008年房地產(chǎn)企業(yè)將從2007年資金處境差異轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品在消費(fèi)者品牌位置的差異。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持穩(wěn)定態(tài)勢。而不同區(qū)域市場將呈現(xiàn)迥異差別特征。熱門城市的土地供給是相對不足的。但是這樣的稅種并不適合所有地區(qū)和所有時(shí)間上使用。住宅郊區(qū)化將會被延緩，城中房屋租金價(jià)格將會攀升。政府在2008年推動能源價(jià)格體系改革，能源價(jià)格上漲將不可避免。預(yù)計(jì)升值幅度以5%7%之間，這有利于代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境，同時(shí)也有利于外資進(jìn)一步流入中國房地產(chǎn)行業(yè)。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào)可能性，但其幅度應(yīng)不會太大。（2）金融持續(xù)脈動房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵。而且反觀我國房地產(chǎn)行業(yè)20年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場一直比較活躍。 整體來看，2008的中國房地產(chǎn)市場整體景氣指數(shù)不高，房產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格不降反增。根據(jù)上述對房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2008年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場供求形勢和