【正文】 26．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB5004595（ 2021 年版） 2 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 2 《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362021 （三）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn) 1.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》 GB 202122021； 2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》 GB 17896 1999； 3.《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》 GB 190432021； 4.《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》 GB 190442021； 5.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》 GB 194152021； 6.《單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級》 GB 195762021； 7.《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》 GB/T71072021。 合理配制水表等計(jì)量裝置 。 選用性能較高的變頻水泵供水。 專業(yè)好文檔 25 景觀噴灌節(jié)水措施 （ 1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。 （ 2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。 雨水利用 （ 1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。管材采用焊接或電 熔連接管道，以防漏水。公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式。 回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓 閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓?？梢娝^增大時(shí)，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進(jìn)行閥門操作時(shí)，使無用耗水量亦增大。 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 指出，一個(gè)水龍間的流量為額定流 量，所需流出水頭為 20KPa。 專業(yè)好文檔 24 高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū) （ 1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 兆帕；水壓大于 兆帕的入戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。 充分利用市政供水壓力 （ 1）通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水 壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 地下水長期超采，使用率由 2021 年的 67％上升到 2021 年的 76％，致使水位年均下降 米，水環(huán)境和水生態(tài)平衡受到威脅； 北京 市每年仍有 4 億方污水直接排放，再生水利用率也不足 40%；大量寶貴的水資源還未有效利用，不僅污染城鄉(xiāng)環(huán)境，也加劇了水資源緊缺的局面。 2021 年北京市總用水量 35 億 立方米 ，地表水、地下水、其它水源用量分別為 、 億 立方米 ，分別占 北京 市總用水量的 24%、 73%、 3%。人均水資源占有量不足 300 立方米，是世界人均水資源量的 1/中 國人均水資源量的 1/8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際人均 1000 立方米 的缺水下限。多年平均入境水量 億 立方米 ，出境水量 億 立方米 。 專業(yè)好文檔 23 二、 資源節(jié)約措施 （一） 水資源現(xiàn)狀 北京市多年平均降水 585 毫米 ，年均降水總量 億 立方米 ，形成地表徑流 億 立方米 ，地下水資源 億 立方米 ，當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)一次水資源總量 億 立方米 。 （三）雨水、污水 排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目 D區(qū)、 E 區(qū)產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 4號(hào)路流向小區(qū) 2 號(hào)路，經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在 E區(qū)地下車庫水泵房內(nèi)。 一、 資源利用方案 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和 運(yùn)作成為必然。長期以來， 北京 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等 “ 城市病 ” 的主要原因之一。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。依據(jù) 北京市工商行政管理局 2021 年 7月 9日 頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 其注冊資本為 5100 萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 隨著行業(yè)整合的加劇 ， 房地產(chǎn)聚集狀況將最 終促進(jìn)一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進(jìn)入市場形成實(shí)際的壁壘。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。這對大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。 下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn) 將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。 工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 有 100 萬元 以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 已被認(rèn)定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計(jì)局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù) 50% 專業(yè)好文檔 20 以上的，從認(rèn)定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財(cái)政從科技經(jīng)費(fèi)中按 30%的比例分年度返還企業(yè)，專項(xiàng)用于技術(shù)開發(fā)。 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購置必要的開發(fā)、檢測設(shè)備和儀器，可申請使用區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，根據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體情況進(jìn)行審批，于每年 5 月份和 10 月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。 圖 2－ 4： 2021年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積情況 020210040000060000080000010000001202100140000016000001800000東城 西城 朝陽 海淀 豐臺(tái)石景山通州 昌平 順義 平谷 懷柔 密云 房山門頭溝延慶 亦莊建設(shè)用地面積( 平方米) （七） 朝陽區(qū)鼓勵(lì)的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策 政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物地租收入，例如危舊房改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也給予一定的政策支持；危舊房改造可以實(shí)行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項(xiàng)目免交市政四源費(fèi)等優(yōu)惠政策。 根據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年正在交易和即將入市的建設(shè)用地 專業(yè)好文檔 19 面積合計(jì) 公頃，供應(yīng)量較大的近郊區(qū)為朝陽、海淀、豐臺(tái)，遠(yuǎn)郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。豐臺(tái)區(qū)作為南城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。土地的供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)（相對于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應(yīng)面積較少）。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來，實(shí)際上，北京 2021 年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。 表 2－ 1： 2021年和 2021年土地交易總體情況 項(xiàng)目 2021年 2021年 同比增長 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成 交金額（單位：億元） % 土地平均地面價(jià)格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價(jià)格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 專業(yè)好文檔 18 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2021 年土地出讓平均地面價(jià)格 2975 元 /平方米，比 2021 年下降近 %。 2021 年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況 ，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北京市國土局再次對土地市場實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。 （六） 一級土地市場 土地供應(yīng)量分析 北京市 2021 年土地供應(yīng)總量為 4559 公頃， 2021 年為 6438 公頃， 2021 年由于“ 8 存量房交易資金監(jiān)管 2021 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于 2021 年 4 月 15 日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場操作行為會(huì)起到一個(gè)相對明顯的作用，可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價(jià)。 2021 年 9月 4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對境外資金購房條件設(shè)限，縮小了外資購房的范圍。 存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2021 年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會(huì) 降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級二手房和租賃市場。 未封頂樓盤禁止住房貸： 2021 年 9月 27 日， 北京市銀監(jiān)局 對 各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場檢查意見書》 ，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款” ， “ 對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率 ” 等 規(guī)定。 住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。 （五） 金融政策 嚴(yán)格開發(fā)貸 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于 35%。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 專業(yè)好文檔 15 （四） 稅收政策 2021 年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 兩個(gè)目錄 2021 年版的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 144平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。 （三） 土地政策 一個(gè)重申 “九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與 2021 年的“九部委新政”、 2021 年的政策導(dǎo)向 —— 調(diào) 整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的?？紤]到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約 億平方米，年均新增約 2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約 90平方公里，年均約 18 平方公里。 住宅建設(shè)規(guī)劃 《北京住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021 年）》的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。 新城中未來將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊 3 個(gè)新城。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城 11 個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。 （二） 規(guī)劃政策 城市規(guī)劃 《北京城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》提出了“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃 11 個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。 預(yù)計(jì) 2021 年政府將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房和兩限房的投資建設(shè)（ 2021 年年內(nèi)北京將確保 300 萬平方米“兩限房”全部動(dòng)工建設(shè)）。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出 2021 年要收購、 專業(yè)好文檔