【正文】 符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。另有多條公交線(xiàn)路可直達(dá)本項(xiàng)目。 盡量保留原有樹(shù)木，保持生態(tài)環(huán)境。 C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。 I、明采用 集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合 的控制方式，確定合理的照度值 ,充分利用天然光。 提高門(mén)窗的氣密性 ：初步 設(shè)計(jì)中 將 采用密閉性良好的門(mén)窗。 項(xiàng)目總建筑面積 277276 ㎡ ,則單位建筑面積年綜合能耗 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /㎡ ， 項(xiàng)目單位投資年能耗為 噸標(biāo)煤 /萬(wàn)元。 專(zhuān)業(yè)好文檔 30 電力系統(tǒng) 本項(xiàng)目的能源消耗種類(lèi)主要為電能，主要 用于滿(mǎn)足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)等。 經(jīng)計(jì)算知，該地區(qū)供水服務(wù)壓力在 以上，水量水壓安全可靠。 機(jī)動(dòng)車(chē)清洗運(yùn)用中水或先進(jìn)的無(wú)水洗車(chē)技術(shù)。 充分利用再生水資源替代自來(lái)水。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。 （ 2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。 北京屬資源型重度缺水地區(qū)， 屬 111 個(gè)特貧水城市之一 ,是水庫(kù)存水量 中 國(guó)下降最快的三個(gè)城市之一。 （一）給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周?chē)笤O(shè)成環(huán)狀布置。 專(zhuān)業(yè)好文檔 22 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過(guò)程是土地等自然 資源和社會(huì)資源的開(kāi)發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件 不予登記，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。申請(qǐng)及審批程序按《朝陽(yáng)區(qū)科技經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》執(zhí)行。 圖 2－ 3： 土地成交情況 12%20%11%16%41%0%10%20%30%40%50%三環(huán)以?xún)?nèi) 三環(huán)及四環(huán) 四環(huán)至五環(huán) 五環(huán)至近郊 遠(yuǎn)郊不同地段占有比例 預(yù)計(jì) 2021 年，土地供應(yīng)將以亞北、亦莊、通州三個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，繼續(xù)郊區(qū)化。2021 年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市 2021～ 2021 年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約 3200 公頃，可建住宅面積約 6300 萬(wàn)平方米。此舉在一定程度上控制了境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對(duì)一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒(méi)有涉及到二手房，部分境外資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場(chǎng)。該《意見(jiàn)書(shū)》會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力，延長(zhǎng)竣工期，增加開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外， 2021 年 7月 18 日國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》【國(guó)稅發(fā) 74號(hào)文 件】和 2021 年 11月 14日北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來(lái)抑制投機(jī)行為。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達(dá)到 1： 1左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了 2021 年之后住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門(mén)頭溝。 “兩個(gè) 1000 萬(wàn)” 北京市政府要在 3 年內(nèi)建立 1000 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、 1000 萬(wàn)平方米限價(jià)房，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的控制作用。 專(zhuān)業(yè)好文檔 12 （一） 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 新舊“國(guó)八條” 2021 年的“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品 房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。高 水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增強(qiáng)新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過(guò)程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中 ；繼續(xù) 擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍 ，形成完善的住房保障機(jī)制和結(jié)構(gòu)， 2021 年之前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模力爭(zhēng)完成 800 萬(wàn)平方米，約 11 萬(wàn)套。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場(chǎng)、國(guó)際展覽中心、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。 圖 2－ 1： 北京市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 《 ？？？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案》 的制定 轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居 ；提出要 加快推進(jìn)危舊房改造步伐，盤(pán)活存量土地資源，建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。 ”。 公司 將通過(guò)整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為全球化客戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。 工程建設(shè)中，將安排分期交付使用。 （ 七 ） 項(xiàng)目進(jìn)度安排 項(xiàng)目周期為約 年，其 工程建設(shè)周期為約 2 年，即從 2021 年 12 月至 2021 年 12月為建設(shè)期。 目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)研究、概念設(shè)計(jì)階段。 專(zhuān)業(yè)好文檔 5 （ 四 ） 項(xiàng)目 建設(shè)背景 為進(jìn)一步落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，加快 ？？？ 鄉(xiāng) 農(nóng)村城市發(fā)展的進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，北京 ？？？ 公司決定開(kāi)發(fā)建設(shè)“小紅門(mén)新村一期 D、 E 組團(tuán)”住宅區(qū)工程。 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 工程的前期準(zhǔn)備工作。 具體工程進(jìn)度安排見(jiàn)下表： 表 1： ？？？ 住宅項(xiàng)目 總進(jìn)度計(jì)劃表 （ 八 ） 報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 《 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知 》【 發(fā)改投資 [2021]1169號(hào) 】 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字 （ 2021）第 ？？？ 號(hào)】 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2021出）第 ？？？ 號(hào)】 《中華人民 共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2021出）第 ？？？ 號(hào)】 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》 北京 ？？？ 公司設(shè)計(jì)的《 ？？？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案》 國(guó)家和北京市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)； 委托方提供的其他相關(guān)資料 1 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)； 專(zhuān)業(yè)好文檔 7 1 項(xiàng)目及周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查資料。 專(zhuān)業(yè)好文檔 8 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃分析 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。 ？？？ 住宅區(qū)項(xiàng)目 的建設(shè)符合國(guó)家及北京市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng) 的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、 引導(dǎo) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 向南城轉(zhuǎn)移的綱要要求。 并提出要 注重社會(huì)公平，積極為低收入居民 提供必要的住宅保障。 2021 年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)以“動(dòng)力較強(qiáng)、增速較快、效益較好”的運(yùn)行走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的圓滿(mǎn)開(kāi)局，為經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除住宅外還有商業(yè)、教育、休閑和會(huì)所等配套設(shè)施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。 本項(xiàng)目位于 朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén) ，項(xiàng)目的建設(shè)將解決 小紅門(mén)及亦莊 地區(qū)居民 住房 問(wèn)題，完善保障制度，維護(hù)社會(huì) 穩(wěn) 定，極大的提高 小紅門(mén) 地區(qū) 的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶(hù)型商品房，對(duì) 2021 年和未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。而在具體的執(zhí)行過(guò)程中，市政府還提出 2021 年要收購(gòu)、 專(zhuān)業(yè)好文檔 13 新建 30 萬(wàn)平方米廉租房，建設(shè) 300 萬(wàn)平方米中低價(jià)位房和 200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。 新城中未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊 3 個(gè)新城。 （三） 土地政策 一個(gè)重申 “九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開(kāi)發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。加上目前北京市住宅租售比過(guò)低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購(gòu)房者的支付能力將會(huì) 降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房和租賃市場(chǎng)。 存量房交易資金監(jiān)管 2021 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理暫行規(guī)定》，將于 2021 年 4 月 15 日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 表 2－ 1： 2021年和 2021年土地交易總體情況 項(xiàng)目 2021年 2021年 同比增長(zhǎng) 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成 交金額（單位：億元） % 土地平均地面價(jià)格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價(jià)格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 專(zhuān)業(yè)好文檔 18 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2021 年土地出讓平均地面價(jià)格 2975 元 /平方米，比 2021 年下降近 %。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購(gòu)置必要的開(kāi)發(fā)、檢測(cè)設(shè)備和儀器，可申請(qǐng)使用區(qū)科技發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金，并予以?xún)?yōu)先審批。 工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開(kāi)發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無(wú)負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在 E區(qū)地下車(chē)庫(kù)水泵房?jī)?nèi)。人均水資源占有量不足 300 立方米，是世界人均水資源量的 1/中 國(guó)人均水資源量的 1/8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際人均 1000 立方米 的缺水下限。 專(zhuān)業(yè)好文檔 24 高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū) （ 1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 兆帕；水壓大于 兆帕的入戶(hù)管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓 閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。 雨水利用 （ 1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。 合理配制水表等計(jì)量裝置 。 中水： 本項(xiàng)目設(shè)置中水處理設(shè)備， 主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水 。電源 引自 由 E 區(qū) 10kV 高壓開(kāi)閉站 . （ 1） 空調(diào)負(fù)荷及耗電量 住宅部分夏季運(yùn)行分體空調(diào)，配套商業(yè)部分采用變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。 三 、 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 （一）節(jié)能 措施 本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下： （ 1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)； （ 2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間； （ 3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)； （ 4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料； （ 5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢(shì)； （ 6）加強(qiáng)節(jié)能管理。通過(guò)改進(jìn)門(mén)窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ，如加裝密封條提高門(mén)窗氣密性 ， 防止空氣對(duì)流傳熱。 J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器， 以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用 RT 專(zhuān)業(yè)好文檔 34 RT15（ NT）系列取代 RT0 系列熔斷器，用 AD AD 系列新信號(hào)燈取代原 XD XD XD5等老系列信號(hào)燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。 B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。 E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。 D、管路閥門(mén)氣