【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 2021 年 12月 23日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 【 國土資發(fā)[2021] 307 號(hào) 】 。《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 該《標(biāo)準(zhǔn)》是招、拍、掛政策的擴(kuò)展和延伸，也進(jìn)一步抬升了整體地價(jià)水平。 專業(yè)好文檔 15 （四） 稅收政策 2021 年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。另外， 2021 年 7月 18 日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā) 74號(hào)文 件】和 2021 年 11月 14日北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機(jī)行為。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2021 年討論的熱點(diǎn)，對(duì)購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五） 金融政策 嚴(yán)格開發(fā)貸 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于 35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 住房貸 區(qū)別住房貸：對(duì)購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸： 2021 年 9月 27 日， 北京市銀監(jiān)局 對(duì) 各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場檢查意見書》 ，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款” ， “ 對(duì)貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率 ” 等 規(guī)定。該《意見書》會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會(huì) 降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房和租賃市場。 央行加息 2021 年 4 月、 8 月和 2021 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。 影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方 專業(yè)好文檔 16 面可能會(huì)使一部分購房者選擇提前還貸。 存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2021 年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對(duì)房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準(zhǔn)入 2021 年 7月 11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān) 于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì) 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房 進(jìn)行了嚴(yán)格 管理 。 2021 年 9月 4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對(duì)境外資金購房條件設(shè)限，縮小了外資購房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對(duì)一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。 存量房交易資金監(jiān)管 2021 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于 2021 年 4 月 15 日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價(jià)。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對(duì)一手商品房的實(shí)施，會(huì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對(duì)其造成一定的沖擊力。 （六） 一級(jí)土地市場 土地供應(yīng)量分析 北京市 2021 年土地供應(yīng)總量為 4559 公頃， 2021 年為 6438 公頃， 2021 年由于“ 8 31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了 9498 公頃； 2021 年土地實(shí)際供應(yīng)總量為 6384 公頃， 2021 年為 6509 公 頃， 202 2021 兩年基本上完成了總的土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。 專業(yè)好文檔 17 圖 2－ 2： 歷年土地實(shí)際供應(yīng)總量 4559634894986384 65090100020213000400050006000700080009000100002021年 2021年 2021年 2021年 2021年實(shí)際供應(yīng)量(公頃)實(shí)際供應(yīng)量( 公頃) 2021 年初，北京市國土局調(diào)查顯示， 2021～ 2021 年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為 14760 萬平方米，截至 2021 年底，未形成市場實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)到7975 萬平方米，占住宅項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的 54%，約合土地面積 3974 公頃。 2021 年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況 ，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北京市國土局再次對(duì)土地市場實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。2021 年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市 2021～ 2021 年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約 3200 公頃，可建住宅面積約 6300 萬平方米。 表 2－ 1： 2021年和 2021年土地交易總體情況 項(xiàng)目 2021年 2021年 同比增長 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成 交金額（單位：億元） % 土地平均地面價(jià)格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價(jià)格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 專業(yè)好文檔 18 土地供應(yīng)特點(diǎn) 2021 年土地出讓平均地面價(jià)格 2975 元 /平方米，比 2021 年下降近 %。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時(shí)這一趨勢也拉低了土地平均地面價(jià)格。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來，實(shí)際上，北京 2021 年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。 從位置上看， 2021 年土地交易面積中 ，三環(huán)內(nèi)占 12%，四環(huán)內(nèi)占 32%，五環(huán)內(nèi)占 43%，其余 57%在五環(huán)以外（遠(yuǎn)郊區(qū)縣占 41%），出讓面積整體向郊區(qū)傾斜。土地的供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)（相對(duì)于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應(yīng)面積較少）。朝陽區(qū)和海淀區(qū)分別擁有自己的經(jīng)濟(jì)中心，形成獨(dú)特的亞城市圈。豐臺(tái)區(qū)作為南城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。 圖 2－ 3： 土地成交情況 12%20%11%16%41%0%10%20%30%40%50%三環(huán)以內(nèi) 三環(huán)及四環(huán) 四環(huán)至五環(huán) 五環(huán)至近郊 遠(yuǎn)郊不同地段占有比例 預(yù)計(jì) 2021 年，土地供應(yīng)將以亞北、亦莊、通州三個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，繼續(xù)郊區(qū)化。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。 未來土地 供應(yīng)趨勢 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20212020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20212020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2021 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，城八區(qū)指標(biāo)約占 40%，向朝陽、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊 10 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。 根據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年正在交易和即將入市的建設(shè)用地 專業(yè)好文檔 19 面積合計(jì) 公頃，供應(yīng)量較大的近郊區(qū)為朝陽、海淀、豐臺(tái)，遠(yuǎn)郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。目前 處于一級(jí)開發(fā)的土地共 45 塊，建設(shè)用地面積合計(jì) 公頃。 圖 2－ 4： 2021年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積情況 020210040000060000080000010000001202100140000016000001800000東城 西城 朝陽 海淀 豐臺(tái)石景山通州 昌平 順義 平谷 懷柔 密云 房山門頭溝延慶 亦莊建設(shè)用地面積( 平方米) （七） 朝陽區(qū)鼓勵(lì)的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策 政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物地租收入，例如危舊房改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也給予一定的政策支持；危舊房改造可以實(shí)行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項(xiàng)目免交市政四源費(fèi)等優(yōu)惠政策。對(duì)于其他經(jīng)營性用地實(shí)行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標(biāo)或掛牌方式直接向政府購買土地 根據(jù)朝陽區(qū)頒布的優(yōu)惠政策規(guī)定：該政策適用于 2021 年 6 月后，區(qū)內(nèi)外投資者在朝陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)投資興建的科技新產(chǎn)品，具體內(nèi)容如下： 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在中間試驗(yàn)過程中，可申請使用科技經(jīng)費(fèi)。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，根據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體情況進(jìn)行審批，于每年 5 月份和 10 月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。申請及審批程序按《朝陽區(qū)科技經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》執(zhí)行。 經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購置必要的開發(fā)、檢測設(shè)備和儀器，可申請使用區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。申報(bào)及審批 程序按《朝陽區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)基金管理暫行辦法》執(zhí)行。 已被認(rèn)定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計(jì)局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù) 50% 專業(yè)好文檔 20 以上的，從認(rèn)定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財(cái)政從科技經(jīng)費(fèi)中按 30%的比例分年度返還企業(yè)，專項(xiàng)用于技術(shù)開發(fā)。 本項(xiàng)目 住宅以 60－ 90 平方米的戶型為主，建筑形式為板式小高層，符合 北京市住房 的建設(shè)要求。 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 有 100 萬元 以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件 不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 企業(yè)章程 驗(yàn)資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)好文檔 21 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 2021 年 已 成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。 下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn) 將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對(duì)土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇 ， 房地產(chǎn)聚集狀況將最 終促進(jìn)一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對(duì)中國城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場形成實(shí)際的壁壘。 北京 ？？？ 集團(tuán)有限公司 是以 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的 現(xiàn)代 企業(yè) 。依據(jù) 北京市工商行政管理局 2021 年 7月 9日 頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 其注冊資本為 5100 萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)好文檔 22 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過程是土地等