【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和城市化進(jìn)程中的剛性購(gòu)房需求，僅有部分樓盤面向全市銷售。隨著南昌市各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的攀升，昌南 板塊也水漲船高。板塊表現(xiàn)： 南昌縣房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全縣目前的住宅成交均價(jià)為 元 /㎡（含象湖板塊），相比于 1月的 元 /㎡，有較大幅度的提升。 而昌南板塊面向全市銷售的項(xiàng)目并不多，有 恒大綠洲 、 大湖之都 、 康城 、 夢(mèng)里水鄉(xiāng) 、 璽園 )等幾個(gè)。其中又以恒大綠洲為主。自今年 5月 24入市以來，恒大綠洲保持穩(wěn)定的價(jià)格，并憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，累積成交 508 套。大 湖之都、康城、夢(mèng)里水鄉(xiāng)等樓盤的銷售也比較穩(wěn)健。 近年來，以南昌縣為主的昌南地區(qū)，房?jī)r(jià)一直趨同于南昌市整體房?jī)r(jià)的走勢(shì)。明年該地區(qū)的樓市走向，也多半會(huì)受南昌整體樓市的影響。而昌南客運(yùn)站地位的顯現(xiàn)，以及世界 500 強(qiáng)華潤(rùn)集團(tuán)的入駐，該區(qū)域?qū)δ喜姓w樓市的影響也將加大。 新建板塊：板塊效應(yīng)逐漸萎縮 關(guān)鍵詞： “ 縮水 ” 板塊 樂化組團(tuán)、大昌北 ?? 經(jīng)過一次次劃分，新建板塊已慢慢縮水，并受紅谷灘等周邊板塊的輻射影響，新建板塊效應(yīng)也正日漸變?nèi)酢０鍓K表現(xiàn)： 一邊是熱鬧的紅谷灘板塊，一邊是有些沉寂的灣里板塊，緊鄰這個(gè)板塊的新 建板塊大概是冰火兩重天。今年， 御湖半山 、 領(lǐng)秀公館 、 萊卡小鎮(zhèn) 等幾個(gè)項(xiàng)目的加推入市，也讓新建板塊顯得有些活躍，但是和相鄰 的紅谷灘板塊比較，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。 “ 板塊的項(xiàng)目量少，還是比較沉寂，明年的情況變化應(yīng)該不大。 ” 拙正投資咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬認(rèn)為，新建板塊被劃分走很多部分，已經(jīng)越來越小了，板塊效應(yīng)也漸漸不明顯。 之前，南昌規(guī)劃委員會(huì)提出五大組團(tuán)之一，樂化組團(tuán)將打造依托昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，集空港服務(wù)業(yè)、臨時(shí)制造業(yè)、航空物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的對(duì)接國(guó)際的重要樞紐地區(qū)，同時(shí)，新建縣長(zhǎng)堎片區(qū)將完全對(duì)接紅谷灘新區(qū)，打造大昌北。 京東板塊：正悄然蛻變 關(guān)鍵詞：城市東進(jìn) 品質(zhì)提升 南昌首個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房別墅項(xiàng)目， 浪琴灣 落戶于此；本土知名品牌洪大集團(tuán)又在該板塊推出兩大力作 ?? 當(dāng)南昌城市 “ 東拓 ” 號(hào)角吹響，即使高新區(qū)剝離城東板塊，這里也不失熱鬧，板塊品質(zhì)也在不斷提升，城東或許正在悄然 “ 蛻變 ” 。板塊表現(xiàn)： 城東板塊雖和市中心連成一片，但在產(chǎn)品、價(jià)格上還有一定距離。 “ 相對(duì)于市中心板塊來說，這里的樓盤檔次要低些，價(jià)格也比不上。 ” 同致地產(chǎn)副總經(jīng)理吳志凌如此評(píng)價(jià)。老項(xiàng)目 世紀(jì)風(fēng)情 依然銷售火爆，然而，新項(xiàng)目浪琴灣的入市也給城東帶來了一次品質(zhì)提升。超高別墅項(xiàng)目浪琴灣，以 32020 萬元 /㎡的價(jià)格低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，板塊明星實(shí)至名歸。 今年，世紀(jì)風(fēng)情、浪琴灣、 水榭尚都 、君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 12 東城 一品 、 天香四季花園 、洪城 東方國(guó)際、洪城 東公館 ?? 等多個(gè)類型項(xiàng)目讓整個(gè)城東板塊顯得熱鬧非凡。 “ 目前，城東的土地供應(yīng)量比較大，而紅谷灘的土地很少，新房供應(yīng)量也正慢慢減少，放眼南昌，自然向東轉(zhuǎn)移。 ” 拙正投資咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬表示，依托豐富的自然資源和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后盾，城東板塊的高端產(chǎn)品將增加，價(jià)格也將拉伸。 象湖新城：盡顯輕熟之美 關(guān)鍵詞：配套 契機(jī) 稱其青澀，實(shí)已 發(fā)展多年；說其成熟，還言之尚早。原生態(tài)的象湖賦予了象湖板塊得天獨(dú)厚的優(yōu)美環(huán)境，為象湖新城成為南昌最具潛質(zhì)的人居板塊打下了良好的基礎(chǔ)。 但由于以往的生活配套、商業(yè)配套等設(shè)施的滯后，象湖新城一直處于不溫不火的狀態(tài)。然而，隨著 2020 年舊城改造全面展開、朝陽(yáng)新城的深入開發(fā)，象湖新城即將面臨新一輪的發(fā)展契機(jī)，其輕熟魅力也逐漸展開。板塊表現(xiàn)： 象湖板塊的范圍：南隔堤以南，雄溪河以西，贛江以東。根據(jù)南昌市城市發(fā)展總體規(guī)劃和象湖新城的控制性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)象湖新城占地 28 平方公里。該板塊中的 綠地蘭宮 、 九里象湖城 項(xiàng)目已經(jīng)售罄。 截至 11 月底，象湖新城在售樓盤主要有 羅馬象湖壹號(hào) 、 力高國(guó)際城 、南昌 居住主題公園 、 平安象湖風(fēng)情 、江西 奧林匹克花園 )、 偉夢(mèng)清水灣 、 保集半島 、 幸福時(shí)光 、 景城名郡 、 南昌小商品城 等。今年，幸福時(shí)光以 1970 套的銷售套數(shù)位居榜首。力高國(guó)際城、景城名郡等樓盤的銷售情況同樣異常火爆。 據(jù)同致數(shù)據(jù)分析， 2020 年截至 11月底，象湖板塊新推加續(xù)推，總體量為 萬方，占全市供應(yīng)量的 %，與去年相比，相差不大。然而，其價(jià)格則從年初的 3177 元 /㎡一路上漲，到 11 月的 4210元 /㎡，漲幅達(dá) %。 業(yè)內(nèi)人士分析， 2020 年舊城改造全面開展帶來了巨大拆遷量，而魅力象湖也被賦予新的契機(jī)。同時(shí)，在提高首付比例、加息、限貸等多重壓力下，更多的置業(yè)者選擇了性價(jià)比更高的象湖板塊。 另外，作為連接象湖和市中心樞紐的朝陽(yáng)洲板塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如火如荼，它的崛起，將在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)象湖板塊產(chǎn)品品質(zhì)及整體區(qū)位價(jià)值的提升。隨著明年 天沐觀湖國(guó)際 、恒大城和寧波銀億 地塊等項(xiàng)目和房企的入市，象湖板塊還將聚集不少人氣。 市中心板塊：價(jià)格高地供應(yīng)洼地 關(guān)鍵詞：萬元時(shí)代 舊城改造 舊城改造，是今年市中心板塊的大事件，大量剛性需求被釋放。而就近安家的習(xí)慣，讓人們自然將眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板塊項(xiàng)目量較少，甚至出現(xiàn) “ 有價(jià)無市 ” 的情況，房?jī)r(jià)自然水漲船高，市中心板塊已經(jīng)邁入 “ 萬元時(shí)代 ” 。板塊表現(xiàn)： 據(jù)同致地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止 11 月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地塊面積達(dá)到 畝外，其他 5宗地塊面積均低于 45 畝。而上月剛剛誕生的南昌樓面價(jià) “ 地王 ” ，僅有 ，恰恰佐證了，市中心的 “ 寸土寸金 ” 。 除了土地供應(yīng)量少，市中心板塊的項(xiàng)目量也不多。除去之前的舊項(xiàng)目，今年整個(gè)板塊中只有 濱江一號(hào) 、 智通悅藍(lán)山 等為數(shù)不多的幾個(gè)新項(xiàng)目入市。 用同致地產(chǎn)副總經(jīng)理吳志凌的話來說，市中心板塊無疑是南昌樓市的價(jià)格最高表君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 13 現(xiàn)。 根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截止 11月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)。 “929” 新政后的兩個(gè)月，市中心板塊的入市均價(jià)分別為 元 /㎡、 元 /㎡。 濱江一號(hào) ,無疑是整個(gè)板塊的絕對(duì)焦點(diǎn)。項(xiàng)目熱銷、均價(jià) 14000 元 /㎡，也讓其成為板塊中名副其實(shí)的明星樓盤。除此之外，智通悅藍(lán)山、金域名都、 經(jīng)緯府邸 等多個(gè)項(xiàng)目均為萬元大盤，可以說，市中心板塊 已經(jīng)進(jìn)入 “ 萬元時(shí)代 ” 。 市中心板塊項(xiàng)目一直是大家關(guān)注的對(duì)象。以 央央春天 為例，盡管一直未動(dòng)，卻沒有被人遺忘，經(jīng)常 “ 挑逗 ” 諸多人士的神經(jīng)。據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年 5 月面市。同樣值得關(guān)注的，有位于佘山路的樟樹林，此類創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目將給老城區(qū)帶來一絲新氣象。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年市中心板塊的土地、新房供應(yīng)量依然較少，價(jià)格居高，并且多往高端、商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)代表特征 目前青云譜的代表樓盤主要有藍(lán)天郡、上林春天、水榭花都、魏瑪峰尚、博泰中心城等五個(gè)樓盤，這幾大項(xiàng)目在 2020 年入市價(jià)格較高，已接近城中心板塊房?jī)r(jià)，相比旁邊的象湖板塊則要高出將近 3000 元每平米，根據(jù)南昌市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。隨著世界級(jí)五百?gòu)?qiáng)家樂福集團(tuán)在江西首個(gè)項(xiàng)目 —— 家樂福昌南國(guó)際購(gòu)物中心已經(jīng)開工建設(shè)，全國(guó)第一品牌萬科地產(chǎn)與本土第一品牌恒茂地產(chǎn)的加入，讓青云譜區(qū)的房地產(chǎn)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，形成規(guī)模與品牌效應(yīng)，提高置業(yè)該區(qū)的吸附力。 1. 天集青云 明珠 天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。占地 134畝規(guī)劃總建筑面積 16 萬，其中住宅約為 萬，商鋪建筑面積約 3000，容積率為 ，綠化率 35% 青云明珠近期價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷售均價(jià) 備注 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價(jià)為7600 元 /平米 20201215 6500 元 /平米 僅剩兩套頂樓平層 140 大三房在售，均價(jià)6500 元 /平米 20201111 5600 元 /平米 2. 水榭花都 水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，該項(xiàng) 目總建筑面積 萬平米，約 1200 多套。占地面積 萬平米，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。整個(gè)小區(qū)有提條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景觀的和諧統(tǒng)一，綠化率達(dá)到 48%。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求 水榭花都近期價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷售價(jià)格 備注 20200601 8500 元 /平米 高層 140150 三房和 170 四房在售，均價(jià)8500 元 /平米 20200504 8000 元 /平米 水榭花都高層電梯房在售，均價(jià) 8000 元 /平米左右 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 14 20200319 7500 元 /平米 高層電梯房在售，戶型為 170 四房，均價(jià)7500 元 /平米，購(gòu)房可享 折優(yōu)惠 3. 祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓 祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南昌打造的一個(gè)住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 萬的占地面積，綠化率%。兩棟酒店式公寓為 18 層，布置在小區(qū)步行路口兩側(cè)，集中設(shè)置 90 平米一下的小型房；其余為 11F 或 18F 住宅布置于地塊邊緣，將中心圍成一個(gè)休閑綠島，而各個(gè)住宅周圍還布置著點(diǎn)式綠化，輔以園林小品等。小 高層和高層的住宅的戶型主要有 80130 多的二房和三房等 祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷售價(jià)格 備注 20200828 基本售罄，目前二手房均價(jià)為 7650 元 /㎡ 20200406 6500 元 /平米 尾盤現(xiàn)房，在售電梯房房源后折后均價(jià)6500 元㎡ 202003