【正文】 密性好，以防止泄漏。 小區(qū)周?chē)貏e是道路沿線種植樹(shù)木，起擋風(fēng)降噪作用。 圖 5－ 1： 項(xiàng)目區(qū)位圖 （二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目總 占地 平 方米， 用地 形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。 三、 征地拆遷及移民安置分析 本項(xiàng)目用地范圍不涉及征地拆遷。 建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。東南四環(huán)、京津塘高速、成 壽寺路、規(guī)劃中的通久路等使本案擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的亦莊輕軌 ？？？ 站、地鐵 10 號(hào)線成壽寺站也在本項(xiàng)目附近，特別是亦莊輕軌小紅門(mén)站，離本項(xiàng)目 350 米，使本案具有更加便捷的軌道交通，可達(dá)到北京任何地方。 （ 6）他節(jié)能措施 綠化： 對(duì)建筑周?chē)h(huán)境進(jìn)行 綠化 設(shè)計(jì) ， 綠化 將 對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣 候 ，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減 少 城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽(yáng)隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。 B、住宅采用分戶(hù)熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國(guó)家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。 E、用高效電動(dòng)機(jī) ,大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī) . F、理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制 ,非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段以達(dá)到節(jié)能目的； G、用高效燈具、光源及 節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器 或電子鎮(zhèn)流器 H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償 ,使其功率因數(shù) 。本項(xiàng)目的窗墻比為 。 D組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝ 萬(wàn)立方米 地上公建采暖年用氣量＝ 萬(wàn)立方米 E組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝ 萬(wàn)立方米 地上公建采暖年用氣量＝ 萬(wàn)立方米 故本項(xiàng)目總采暖年用氣量＝ +++＝ 萬(wàn)立方米 （ 3） 本項(xiàng)目的天然氣年總耗量為 +＝ 萬(wàn)立方米 （四） 單位建筑面積綜合能耗 和 總能耗分析 本項(xiàng)目用能總量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /年，其中年需電能 萬(wàn)千瓦時(shí) /年（折標(biāo)煤量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /年），年需燃?xì)饬繛? 萬(wàn)立方米 /年 （ 折標(biāo)煤量為 專(zhuān)業(yè)好文檔 32 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /年 ） 。消防水池有效容積 250 m3。 供水： 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周?chē)笤O(shè)成環(huán)狀布置 。 選用性能較高的變頻水泵供水。管材采用焊接或電 熔連接管道，以防漏水。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩?hù)是分布在管網(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。 充分利用市政供水壓力 （ 1）通過(guò)調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水 壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。多年平均入境水量 億 立方米 ，出境水量 億 立方米 。 一、 資源利用方案 本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。依據(jù) 北京市工商行政管理局 2021 年 7月 9日 頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照， 其注冊(cè)資本為 5100 萬(wàn)元，符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn) 將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，根據(jù)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的具體情況進(jìn)行審批，于每年 5 月份和 10 月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。豐臺(tái)區(qū)作為南城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。 2021 年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況 ，合理分析未來(lái)幾年住宅的入市銷(xiāo)售潛力，北京市國(guó)土局再次對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。 2021 年 9月 4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國(guó)房地產(chǎn)的門(mén)檻，對(duì)境外資金購(gòu)房條件設(shè)限，縮小了外資購(gòu)房的范圍。 未封頂樓盤(pán)禁止住房貸： 2021 年 9月 27 日， 北京市銀監(jiān)局 對(duì) 各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)》 ，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款” ， “ 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率 ” 等 規(guī)定。 專(zhuān)業(yè)好文檔 15 （四） 稅收政策 2021 年的“九部委新政”規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與 2021 年的“九部委新政”、 2021 年的政策導(dǎo)向 —— 調(diào) 整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城 11 個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。 與其他普通商品房相比，“兩限房”最大的特點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，“兩限房”的售價(jià)將比該 地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格下浮 10%～ 15%，有利于提高低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)量。 2021 年是實(shí)行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國(guó)六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。 （ 三）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃符合性分析 《 北京住房建設(shè)規(guī)劃 (20212021 年 )》中指出： 按照城市總體規(guī)劃確定的 “ 中心城－新城－鎮(zhèn) ” 的城鎮(zhèn)布局體系，統(tǒng)籌安排近遠(yuǎn)期居住用地布局。 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思 想 為 按照北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。朝陽(yáng)區(qū)還是首都重要的國(guó)際交往中心，建國(guó)門(mén)外和三里屯、亮馬河一帶建有三個(gè)外國(guó)使館區(qū)，設(shè)有 150 多 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的駐華使、領(lǐng)管和辦事機(jī)構(gòu) ，同時(shí)還有合資飯店、外交公寓 50 多座，以及友誼商店、國(guó)際俱樂(lè)部等各類(lèi)駐華機(jī)構(gòu)人員活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快 小紅門(mén)地區(qū)的建設(shè) 改造步伐，促進(jìn)新城建設(shè)發(fā)展，增強(qiáng)新城吸引力，落實(shí)北京市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。以?shī)W運(yùn)、 CBD、電子城三大功能區(qū)為帶動(dòng)的“組團(tuán)式規(guī)劃、板塊式發(fā)展”格局正在形成。 作為北京市房地產(chǎn)業(yè)的新起之秀，目前北京 ？？？ 集團(tuán)公司正在承建的 16 萬(wàn)多平方米的北京 ？？？ 花園項(xiàng)目，以?xún)?yōu)異的品質(zhì)開(kāi)創(chuàng)了密云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的新紀(jì)元，受到了社會(huì)各界的一致熱捧，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 專(zhuān)業(yè)好文檔 6 工程建設(shè)期 工程從 2021 年 12 月開(kāi)工， 2021 年 12 月全部竣工交付使用。 通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)， 確定 項(xiàng)目法人，承擔(dān)完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （三） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 根據(jù)北京市國(guó)有資源局頒發(fā)的《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（ 2021）第 ？？？ 號(hào)】、《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【京朝國(guó)用（ 2021出）第 ？？？號(hào)】和《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【京朝國(guó)用（ 2021出）第 ？？？ 號(hào)】及北京 ？？？有限公司設(shè)計(jì)的《北 京 ？？？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案》，本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下： 專(zhuān)業(yè)好文檔 4 項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 單 位 指 標(biāo) 備 注 用地面積 平方米 125765 以釘樁成果為準(zhǔn) 總建筑面積 平方米 277276 地上建筑面積 平方米 216276 其中： 住宅建筑面積 平方米 211526 配套公建面積 平方米 2380 非配套公建面積 平方米 2370 地下建筑面積 平方米 61000 住宅總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1980 總居住人口 人 5544 住宅平均層數(shù) 層 高 層住宅比例 % 人口毛密度 人 /ha 住宅面積毛密度 m2/ha 14800 住宅面積凈密度 m2/ha 12021 容積率 住宅建筑凈密度 26% 集中綠地面積 平方米 8316 人均集中綠地 m2/人 綠地率 31% 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 1000 其中： 地上 輛 364 地下 輛 636 抗震設(shè)防烈度 8度 主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型 剪力墻結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目是南四環(huán)外路段整體規(guī)劃中，在綠化隔離地區(qū)集高檔住宅樓及配套于一 體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 （五） 項(xiàng)目投資 根據(jù)我們對(duì)目前北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的調(diào)查及開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)資料，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 52664 萬(wàn)元。 2021 年 10 月至 2021 年 11 月完成。 二、項(xiàng)目申請(qǐng)單位 概況 ： 北京 ？？？ 有限公司 設(shè)單位性質(zhì)： 有限責(zé)任公司 注冊(cè) 地址： 北京 ？？？ 號(hào) ： ？？？ ： ？？？ ： 5100 萬(wàn)元 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售汽車(chē)（小轎車(chē)連鎖經(jīng)營(yíng)）、自行開(kāi)發(fā)的商品房、建材、五金交電、機(jī)械設(shè)備、針紡織品、電子產(chǎn)品、日用品；保險(xiǎn)兼業(yè)代理；房地產(chǎn)信息咨詢(xún)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ”，“ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品房。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則 的具體貫徹和落實(shí)。 朝陽(yáng)區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺(tái)等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。消費(fèi)領(lǐng)域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長(zhǎng)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，社會(huì)消費(fèi)品零售額和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)分別達(dá)到 ％和 ％。小區(qū)設(shè)有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)時(shí)時(shí)在線，每戶(hù)配可視對(duì)講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家安全。 二、 產(chǎn)業(yè)政策分析 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然北京對(duì)已辦相關(guān)手續(xù)但未開(kāi)工項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)則沒(méi)有正式出臺(tái)，但此政策已對(duì)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生了一定影響。 北京住房保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保 3 年內(nèi) 1000 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和 1000 萬(wàn)平方米的限價(jià)房供應(yīng)，對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等 進(jìn)行管理。 3個(gè)新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。 2021 年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)約集約用地； 2021 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會(huì)趨于緊張，價(jià)格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng) 按時(shí)向市場(chǎng)投放土地，打擊投機(jī)行為和提高土地利用率，以保證未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。 物業(yè)稅的征收是完善我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2021 年討論的熱點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。 央行加息 2021 年 4 月、 8 月和 2021 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購(gòu)房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來(lái)對(duì)一手商品房的實(shí)施，會(huì)收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈，對(duì)其造成一定的沖擊力。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)這一趨勢(shì)也拉低了土地平均地面價(jià)格。 未來(lái)土地 供應(yīng)趨勢(shì) 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20212020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20212020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2021 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，城八區(qū)指標(biāo)約占 40%，向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊 10 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。申報(bào)及審批 程序按《朝陽(yáng)區(qū)科技發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)基金管理暫行辦法》執(zhí)行。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 企業(yè)章程 驗(yàn)資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專(zhuān)業(yè)好文檔 21 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。 （二）中水 本項(xiàng)目 在小區(qū)內(nèi) 設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁 、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水 。水資源緊缺已成為制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的第一瓶頸。 （ 2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶(hù)管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。 根據(jù)實(shí)測(cè)： DN15 陶瓷閥芯水嘴靜壓時(shí)為 P= 兆帕，全開(kāi)時(shí)流量 Q= 升 /秒，為設(shè)計(jì)流量 升 /秒的 倍，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)中，合理控制各用水點(diǎn)處的水壓，可以達(dá)到較好的節(jié)水目的。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。建筑物的引入管、住宅的入戶(hù)管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。 天然氣： 由現(xiàn) 狀 C區(qū)高中壓調(diào)壓站供氣，供氣能力： 5 萬(wàn)立方米 /小時(shí)。 北京市區(qū)民用建筑冷負(fù)荷估算，住宅取 50w/ m2，配套商業(yè)取 80 w/ m2， D、 E 組團(tuán)地上住宅供暖面積 211526 m2，配套商業(yè) 4750 m2，（不包含地下車(chē)庫(kù)）。