【文章內(nèi)容簡介】 顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。 專業(yè)好文檔 15 “十五”期間， 某地 市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品 位，實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。” 2021 年后， 某地 的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 目前， 某地 市 人均建筑面積達(dá)到 平方米， 居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、 區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間 ，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間 。 第三章 市場研究與項目定位 某地 市房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五” 發(fā)展規(guī)劃 專業(yè)好文檔 16 《 某地 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》中明確指出： “十一五”時期是 加快 某地 市 城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧 某地 的關(guān)鍵時期。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“ 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象 ， 全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。 ”。而所謂 “ 44331”工程 ，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。 更加詳盡地指出了 某地 市城市建設(shè)的計劃和決心。在今后的幾年中， 某地 市不僅要建設(shè) 一批 20 萬平方 米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè) 10 個以上四星、五星級酒店賓館。 某地 城市規(guī)劃 按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，自治區(qū) 城市發(fā)展圍繞 成立60 周年大慶的歷史時機(jī) ， 將 某地 建設(shè)成為 了 具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán) 境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的草原大都市，基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 近年 某地 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 年度 2021 2021 2021 投資額 （億元） 專業(yè)好文檔 17 由上表可知， 某地 市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期 ，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 2021 年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位， 2021 年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但 呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 新城區(qū)位于 呼市東北部 ， 地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善， 是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤， 品質(zhì)較高，價格也相對其他 區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)在售樓盤 30 余家， 2021 年 14 月 可售套數(shù) 分別為504 481 529 5811 套， 4 月平均價格為 3512 元 /平方米。 區(qū)域內(nèi) 4000 元 /平米左右的樓盤包括 琦琳北辰、金天帝廣場 、 華門世家、潤宇國際公寓、首府觀邸、財富銘座 等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 （ 1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 專業(yè)好文檔 18 項目 觀府 蒙鑫國際名城 水岸世紀(jì) 總建筑面積 （ m2） 11000 12021 12021 銷售均價（元 /m2） 4200 4500 4800 產(chǎn)品類型 高層板式 高層板式 高層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo) 客戶的追捧。 某住宅小區(qū) 住宅項目市場定位 項目 SWOT 分析 Strength: a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 Weak: 專業(yè)好文檔 19 a. 本案價格預(yù)期 較高， 對前期上市推廣不利； b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進(jìn)程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力； c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國家提 倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價格 、品質(zhì) 相差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。 一方面， 某地 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)， 對于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 另一方面， 某地 市 “十一五規(guī)劃”中明確提出 ：“ 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象 ， 全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。 ” 因此根據(jù) 某地 市 整體的變遷過程， 該項目的客戶群主要是 本地 中青年 居民 以及區(qū)內(nèi)其他城市移 民。 專業(yè)好文檔 20 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。 第 四 章 項目選址和建設(shè)條件 本項目 位于 某地 市 ***** 中心地帶 。 宗 地 四 至范 圍 是 ：xxxxxxxxxx**** 專業(yè)好文檔 21 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作， 能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。 具體標(biāo)準(zhǔn)為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 b. 給水由光明 大街接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 c. 雨水由 光明 大街排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 d. 污水由 光明 大街排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 e. 通訊 及電力、燃?xì)?在 光明大街 接入。 f. 熱力在 光明 大街接入，直徑 DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。 住 宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目 所處的 某地 市 新城 區(qū)是 自治區(qū)以及呼市 的文化、教育、 衛(wèi)生 、專業(yè)好文檔 22 經(jīng)濟(jì)中心， 高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。 另外，區(qū)域 內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。 土地征用情況 該建設(shè)項目總共占地面積 44 畝 ,其中自有土地 37 畝且已擁有國有土地使用證 ,其余 7 畝土地需要通過土地收儲交易中心競拍取得 ,這部分土地地上建筑全部為危舊住房 ,希望通過本項目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。 第 五 章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑面積和內(nèi)容 本項目總建設(shè)用地面積 30682 平方米，總建筑面積 140000 平方米，其中地上建筑 面積 128000 平方米。 容積率：≤ 。 建筑密度：≤ 50%； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 70 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75專業(yè)好文檔 23 米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 本項目建筑使用功能為： 商業(yè)、 住宅及配套。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標(biāo)準(zhǔn)，即 ： a. 廳、過道 的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。 B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計融入了最 in的時尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化； d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同； 專業(yè)好文檔 24 e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時熱水； 24小時電 梯； 24小時直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 （ 2）小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)配套設(shè)施包括 6000 平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。 住宅戶型規(guī)劃 90 平米以下的一居至小三居，占比 70%； 90 平米以上的中大戶型，占比 30%。 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下 表 51。 表 51 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 140000 ㎡ 高 層住宅 地下停車庫 商務(wù)酒店 寫字樓 建筑面積 82021 ㎡ 建筑面積 12021 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 專業(yè)好文檔 25 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場地環(huán)境 、 地貌 建設(shè)場地東西長度米，南北距離米，整個場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。 某地 市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，冬季寒冷 干燥，夏季溫?zé)岫檀俣邓小?最冷月氣溫 ～ ℃；最熱月 平均氣溫 17～ ℃。平均年較差為 ～ ℃，平均日較差為 ～℃。無霜期 : 113～ 150 天：日照年均 3000 小時。降水量：年平均 配套商業(yè) 建筑面積 6000 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 變電站 300 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜 門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 有線電視機(jī)房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場 600 ㎡ 專業(yè)好文檔 26 降水量為 ～ 毫米。 地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深 80～ 180 米， 基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計按地震烈度 8 級設(shè)防。承載力 (R)一般在 10～ 15噸 /平方米 ，地下水位 ～ 米，地表水無腐蝕。 總體規(guī)劃布局 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路 商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。 （ 2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通 ，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個性，使設(shè)計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動的居住小區(qū)。 專業(yè)好文檔 27 （ 1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭 ：本規(guī)劃中設(shè)計了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好 的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北 兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。 （ 3）多樣化的布置原則： 西側(cè)沿街 為商務(wù)酒店和寫字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與整個小區(qū)合攏，形成整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 塔樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。 （ 4）高低錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用 325 層不同高度 ,互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。 （ 1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)；