【文章內容簡介】 如體驗館、健身房、棋牌室、書畫館、網(wǎng)吧、茶吧、閱覽室、手工編織室、醫(yī)護室等，是安徽省首家倡導產(chǎn)權式旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生休閑基地。（一）管理模式圍繞貼近服務，溫情關懷的理念，上河國際養(yǎng)老中心有針對性的設置了管理架構和部門，其中下設營銷保障中心、財務保證中心、綜合保障中心、運營保障四大中心，14個部門，共有員工140人左右，%，大專占70%，%。公司內部推崇系統(tǒng)化、標準化、統(tǒng)籌化的管理體系，例如計劃管理、預算管理、績效管理等，為打造員工隊伍和提高隊伍素質，公司成立了上河商學院，從360度全方位實戰(zhàn)型訓練、培訓、研發(fā)，為所有員工在不同的發(fā)展階段提供全面的培訓、為公司輸送和培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才、為公司在不同的階段適時研發(fā)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)品和運營機制。（二）服務模式公司摸索了一套行之有效的體驗式的服務模式，從三大核心、八大特色、八大設施三方面得以有效實施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗滌衣物、衛(wèi)生保潔、代購代郵、社區(qū)巴士、自助廚房、分時查房、通訊服務、全天候協(xié)助服務（2）快樂：晨操、廣場舞、文娛活動、節(jié)慶活動、主題月活動、生日會、旅游休閑、圖書閱覽（3）健康：綠色飲食、心理輔導、醫(yī)療服務、陪同就醫(yī)、健康評估、健康咨詢、安全保障、養(yǎng)生調理八大特色：候鳥式養(yǎng)老、綠色養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、貼心服務、休閑度假、老年大學、開心農(nóng)場八大設施：精裝公寓、五星級會所、養(yǎng)生餐廳、娛樂設施、生態(tài)農(nóng)業(yè)、活動場所、安防系統(tǒng)、醫(yī)療診所整個運營服務過程中，始終貫穿“孝道文化”，倡導“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學、老有所醫(yī)”的養(yǎng)老文化。（三）銷售模式項目建成后，實行直銷+代銷+網(wǎng)絡銷售+連鎖+加盟相組合的銷售模式。養(yǎng)老產(chǎn)品涵蓋了高中端養(yǎng)老居所、適老化營養(yǎng)餐飲、中醫(yī)理療、康體保健、異地養(yǎng)老、智能化養(yǎng)老等。（四）經(jīng)營模式產(chǎn)業(yè)鏈打造：衛(wèi)生保健服務、家政服務、教育咨詢服務、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)、金融服務、老齡產(chǎn)品銷售、文化體驗式旅游。集中化多元經(jīng)營模式：上河養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務和未來的產(chǎn)品、服務都將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈緊密相關，提供給現(xiàn)有的顧客和新顧客；企業(yè)也將投入資源拓展新的市場，通過現(xiàn)有的營銷網(wǎng)絡進行經(jīng)營。實行價值的方式：實行差異化的模式，走創(chuàng)新、豐富的服務模式，利用新興的信息手段，快速整合資源，搶占先機和市場，具體可以分為：（1）資本收益+管理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合性強，帶動作用大，對促進消費、拉動投資，帶動就業(yè)都很重要，正是當前國家需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于前期投入巨大，盈利回報期長，必須探索合適的可持續(xù)發(fā)展模式：①堅定不移走資本道路，將公司運作上市，開展債權性投資、基金、風投資源的開拓、嫁接，也可走合作共贏的道路，引入戰(zhàn)略合作者。通過借助資本市場的力量，加速養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各項事業(yè)的發(fā)展，并最終通過在新三板或主板上市，實現(xiàn)所有股東利益最大化。②資產(chǎn)證券化，將會使得養(yǎng)老會員也最終受益，并形成高中低端的養(yǎng)老會員結構配置。通過會員進一步建立養(yǎng)老發(fā)展資金池，強化會員消費意識，并通過運營模式的深化，提高單個養(yǎng)老客戶的貢獻毛益，實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性螺旋式發(fā)展。③公司通過縝密的運作，計劃2016年實現(xiàn)新三板掛牌，2018年實現(xiàn)主板上市。（2）基礎及延伸養(yǎng)老服務和升級①適老化餐飲深入開發(fā)并形成體系。②高端養(yǎng)老居所服務的多元化，為高端老人群體提供私人服務、高品質醫(yī)療及照料，兼具養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、休閑等功能。③業(yè)務拓展由南向北布點，迅速增量客戶，面向周邊3小時經(jīng)濟圈做品牌營銷，沿著高鐵線進行戰(zhàn)略布局，借助上河優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和成熟的運營模式，把中心打造成發(fā)達城市和工業(yè)化城市的養(yǎng)生基地，規(guī)劃兩年內開辟十個城市養(yǎng)老市場。④異地置換、分時養(yǎng)老模式開拓，目前現(xiàn)有10家合作伙伴，未來兩年內再增加至50家。⑤智能養(yǎng)老：服務終端、監(jiān)控設備、防風險設施的信息化、智能化；遠程在線醫(yī)療、會診、時時身體狀況監(jiān)控、遠程預約等。⑥體驗活動：3天2夜體驗、異地養(yǎng)老活動等，豐富體驗內容，開發(fā)新的體驗活動。⑦現(xiàn)有基礎服務升級，如結合績溪當?shù)氐穆糜尉包c和土特產(chǎn)優(yōu)勢，開發(fā)特色增值旅游線路等。⑧輸出品牌，為養(yǎng)老項目設計、建設等做前期咨詢；輸出管理服務，培訓輸出養(yǎng)老人才，接受委托管理類似的養(yǎng)老機構；同時對我們委托管理運營的養(yǎng)老項目進行養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老金融服務、養(yǎng)老旅游服務開發(fā)以及銷售 。上述管理模式、服務模式、銷售模式、經(jīng)營模式使得上河養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以在市場上實現(xiàn)擴張和復制，持續(xù)開辟新的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，將產(chǎn)業(yè)做大做強。構建舒適養(yǎng)老環(huán)境 爭創(chuàng)省內示范基地皖南上河國際養(yǎng)老中心項目建成后，將緊緊圍繞建成“養(yǎng)老養(yǎng)生休閑基地”這一目標，不斷提高服務管理質量，深化“尊老、敬老、愛老”企業(yè)文化建設，優(yōu)化各項服務，降低運行成本為重點，加強基地軟件、硬件建設，項目分為14個部門，由各職能部門負責，統(tǒng)一管理。 具體實施方向如下：（1）合理設置組織機構，保障老年人護理需要與安全。按照新標準完善組織機構的合理設置，保證高效運行，滿足本基地各項工作需要。實行頤養(yǎng)院院長負責制，認真落實兩級管理責任制，院長是醫(yī)院質量與安全管理第一責任人，各部門負責人是部門發(fā)展與安全管理的第一責任人，各護理組長是護理質量與安全管理的第一責任人，堅持科學民主依法決策，堅持以老年人為服務中心，積極收集整理其具體要求與愿望，加強溝通與協(xié)調，真正實現(xiàn)“急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需”。（2）加強細節(jié)管理，全面提高護理質量。本項目將以不斷加強基礎護理質量和安全管理，把缺陷管理作為最基礎的管理手段，鼓勵非懲罰的不良事件報告，以查找缺陷為手段，以整改缺陷為目標，強化零缺陷意識，對生命高度負責，全面提高基地各項工作質量。強化人人從我做起，從細節(jié)做起，做細、做實、做嚴各項工作。（3）合理布局，科學設置各服務項目。本項目將按照老年人的特點和《老年人建筑設計規(guī)范》，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面全方位符合老年人的特點和需求。相關建筑主要為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。同時，本項目將提供完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。未來，本基地還將建設正規(guī)康復護理醫(yī)院，具備治療、搶救、康復、咨詢等功能，全方位的滿足本基地內老年人的各方面需求。（4）加強財務管理，改善基礎保障設施。認真落實財務管理和信息管理的要求；進一步加強基地環(huán)境、后勤配套實施的改造，著力為老年人及工作人員營造良好的生活和工作環(huán)境。（5）強化培訓，提高職工整體素質。認真實施“老年護理”專業(yè)培訓、急救技術的培訓等相關規(guī)范化、標準化培訓工作，進一步強化法律法規(guī)知識的培訓學習，每年對相關領導、工作人員進行法律、法規(guī)培訓以及倫理知識培訓和考核，以合格率100%為工作目標。合理服務收費標準 突出老年福利特點老年服務機構收費是個敏感而又實際的問題，收費過高，將難以突出老年服務機構的社會福利設施功能，并影響項目的老年人入住率，降低項目長期穩(wěn)定提供服務能力，不利于本項目的長期穩(wěn)健發(fā)展。本項目選擇核定價格時，首先將根據(jù)收費項目和實際成本支出作為依據(jù)；二是參考外地的收費標準和本地收入的平均生活水平；三是要考慮服務對象的經(jīng)濟承受能力，慎重定價、合理收費、低費微利，體現(xiàn)老年福利事業(yè)的特點，真正把老年公寓辦成老年人頤養(yǎng)天年的幸福之家，讓老年人切實感受到黨和政府的溫暖，共享社會發(fā)展成果，同時，本基地將由入苑老年人自愿選擇繳費標準，分為一般會員以及高級會員，并提供不同的養(yǎng)護服務。 項目管理運營模式合理支撐項目可行信息化運營 降低服務成本本項目建成后，將充分應用最先進的IT技術實現(xiàn)數(shù)字化智能養(yǎng)老院的高效管理。提高服務運營效率，實現(xiàn)老年人從入住到日常生活的全部服務過程的管理，設計合理的工作流程，達到護理人員時間安排的準確定位、高效分配以及物資的合理有效分配，降低護理成本和運營成本。（1）老年人個人信息的網(wǎng)絡化管理，保證了管理人員可以及時、準確地得到老年人的各種生命指標，提高了基地的服務質量，實現(xiàn)無紙化和無膠片化辦公。（2）通過個人信息帶動護理信息的管理，并為相關科研服務，構建基地的數(shù)字化神經(jīng)網(wǎng)絡。（3）系統(tǒng)可對核算單元和核算項目進行調整和自由組合，可針對基地不同的部門管理情況和經(jīng)濟核算方式隨時進行調整。（4）根據(jù)收費和床位數(shù)據(jù)統(tǒng)計的需要，隨時為管理的需要定義和輸出各種報表。（5）提供可由基地自己定義的各種護理方案、物資方案以及典型案例等，方便護理人員輕松處理典型老年人護理方案的定制和修改。（6）系統(tǒng)可自由組合的功能模塊，可根據(jù)基地的具體工作流程定制、重組和改造。（7）全面的院長查詢系統(tǒng)，為院長提供全面的基地運行經(jīng)濟信息和臨床信息數(shù)據(jù)，為院長提供決策依據(jù)。（8）實現(xiàn)各部門的高效合理的工作流程，保證老年人相關費用的準確性，減少相關糾紛，為老年人提供更好的護理服務。實施績效管理 增強核心競爭力現(xiàn)代養(yǎng)老服務機構的核心競爭力是人力資源的競爭力，人力資源的競爭力是通過提高人力資本的價值，來促進機構社會效益和經(jīng)濟效益的提高。要想提高人力資本的價值，就必須有一套完善的、可行的、便于操作的人力資源激勵機制，而績效考核和薪酬系統(tǒng)建設則是建立有效的人力資源激勵機制的重要環(huán)節(jié)，因為這是其他環(huán)節(jié)如聘任、培訓、獎懲、職務任用與升降等正確實施的基礎與依據(jù)。本項目將以公平、公正、公開為原則，以提高職工績效為導向，以定性考核與定量考核相結合，多角度考核，通過評價職工的工作績效、態(tài)度、能力和素質，幫助職工提升自身工作水平和綜合素質水平，從而有效提升基地的整體績效和整體職工素質。項目將由總經(jīng)理設定部門目標，并設置績效與薪酬管理委員會，績效質詢會統(tǒng)領本基地的績效考核工作，具體由人事部門開展實施。具體考核項、考核周期、考核主體如下：嚴格財務管理 保障項目運營 在現(xiàn)代養(yǎng)老服務機構財務工作中，財務管理作為機構后勤保障的重要組成部分，發(fā)揮著重要的服務和保障職能。努力做好機構財務管理工作，對于提高經(jīng)費利用率、增強機構的效益具有十分重要的意義。項目建成后，將實行“統(tǒng)一領導、集中管理”的財務管理體制，即機構的財務活動在機構負責人及總會計師領導下，由機構財務部門集中管理。（1）堅持領導負責制堅持領導集中理財、議財、管財制度并將之作為組織的一項重要工作，列入議事日程，堅持領導分工負責制，明確各級領導的職責分工與審批權限，避免因各自為政而導致財權和財力分散，對大項經(jīng)費支出要逐級申請、列會研究，嚴格落實單位領導聯(lián)合審批負責制，同時實行組織定期議財制度，根據(jù)年度工作任務進展情況和經(jīng)費使用情況、定期分析財務工作形勢和理財方向，及時總結用財經(jīng)驗，針對性地查找管理上的薄弱環(huán)節(jié)，及時研究調控措施和解決辦法，防范各種資金風險。（2）實行財務集中管理 嚴格落實財務規(guī)定，充分發(fā)揮紀檢、審計、財務部門的職能監(jiān)督作用，采取經(jīng)常性、不定期的事前、事中、事后監(jiān)督檢查，通過財務集中歸口、一個賬戶管理，做好對增收節(jié)支的推動作用。（3）強化審計監(jiān)督 有效落實財務把關監(jiān)控，加強財務人員職業(yè)道德教育，財務部門要認真執(zhí)行年度經(jīng)費預算，嚴格審核、報銷，按規(guī)履行財務監(jiān)控把關職能。同時，建立健全事業(yè)部門的內部監(jiān)控，通過計劃審查、實物驗收、領導審批等環(huán)節(jié)管住經(jīng)辦人，通過領導干部經(jīng)濟責任審計、工程審計和專項經(jīng)費審計等，有效地發(fā)揮審計部門的監(jiān)控作用。（4）規(guī)范物資集中采購 實施物資集中采購，集中支付，提高經(jīng)費使用效益，主要著力實施以下三點：一是嚴格采購計劃。機構設備采購小組和物資、工程采購小組根據(jù)各自擔負職責、任務，嚴格按采購細則匯總、申報采購計劃。二是規(guī)范采購行為。兩個采購小組按部門申報項目組織公開招標，進行多輪談判、貨比三家、集體決定、按規(guī)簽約。三是規(guī)范資金支付程序。財務部門根據(jù)院集中采購小組的采購計劃、采購合同按規(guī)定程序支付，既要有經(jīng)辦人辦理物資出入庫手續(xù)又需有采購小組指定人員簽字驗收，真正做到資金結算準確無誤。綜合而言，項目經(jīng)濟社會效益明顯，符合我國產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對安徽省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質量和水平、提高社會公共養(yǎng)老服務體系做出重大貢獻，對于安徽省的經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要意義。 第三章 項目地址、建設條件及優(yōu)勢參照《老年人居住建筑設計標準》選址和規(guī)劃布局的要求，本項目的選址要滿足以下條件：中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區(qū)配套設置，位于交通方便，基礎設施完善、臨近醫(yī)療設施的地段。大型、特大型老年人居住建筑可獨立建設并配套相應設施?；貞x在地質穩(wěn)定、場地干燥、排水通暢、日照充足、遠離噪聲和污染源的地段，基地內不宜有過大、過于復雜的高差?；貎冉ㄖ芏?，市區(qū)不宜大于30%，郊區(qū)不宜大于20%。大型、特大型老年人居住建筑基底用地規(guī)模應具有遠期發(fā)展余地。大型、特大型老年人居住建筑規(guī)劃結構應完整，功能分區(qū)明確，安全疏散出口不應少于2個。出入口、道路及各類室外場地的布置，應符合老年人活動特點。老年人居住用房應布置在采光通風好的地段，應保證主要居室有良好的朝向，冬至日滿窗日照不宜小于2小時。項目地處績溪縣城東南3公里，緊鄰千年仁里古村，上溯6公里即是國家4A級龍川景區(qū)。這里三面環(huán)水、一面靠山，登源河在這里繞了一個大灣，河床寬闊，最寬處約150米，河水清澈見底，游魚可數(shù)，山間植被繁茂，品種繁多，一年四季花果飄香，青山綠水，風景上佳；而項目所在地績溪，是徽州文化發(fā)祥地之一，她古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃；隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，績溪已進入高鐵時代，旅游度假經(jīng)濟亦日臻成熟。在這樣的天時地利人和背景之下，項目區(qū)完全可以成為休閑養(yǎng)生的“世外桃源”。由于本項目是對XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司績溪分公司在此開發(fā)的既有住宅進行適老化改造，項目占地280畝。項目區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，符合上述老年人居住社區(qū)建設的選址和規(guī)劃要求，適宜養(yǎng)老基地的建設。 地理位置：績溪縣位于安徽省南部，地處黃山山脈和西天目山山脈結合帶，長江水系與錢塘江水系分水嶺，北緯29176。57′～30176。20′、東經(jīng)118176。20′～118176。55′，具有得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境、厚重的生態(tài)文化和豐富的生態(tài)資源稟賦。縣境總面積1126 平方公里。東與臨安市交界，北與寧國市、