【正文】 內(nèi)設(shè)換氣站，供氣采用一戶一表制。第六章 節(jié)能節(jié)水措施目前,我國資源短缺的現(xiàn)狀,使人民對發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)約型社會的重要性和緊迫性增加了認(rèn)識，節(jié)能節(jié)水成為了全社會的義務(wù)。使用輕質(zhì)、高效、保溫性能好的節(jié)能新材料，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。2) 采用瓷芯水閥和鋁塑復(fù)合管材。場址內(nèi)地面平整，環(huán)境現(xiàn)狀較好。項目產(chǎn)生后的生活經(jīng)過污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)準(zhǔn)后通過附近市政管道排放，能夠滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）中的新建二級標(biāo)準(zhǔn)（CODcr150mg/1,BOD530mg/1）。（3）運土車輛載土在市區(qū)行駛時，一律用棚布覆蓋。（3）加強(qiáng)綠化，在小區(qū)建集中綠化區(qū)，種植各類花卉及草坪，以美化環(huán)境，并注意綠化植物的多樣性和適應(yīng)性，減少項目對環(huán)境的污染。室外消火栓沿道路設(shè)置，距路邊不超過2米，距房屋外墻不小于5米，室外消火栓間距不超過120米。3)觸電在建設(shè)過程中，有用電設(shè)備，應(yīng)特別注意，會發(fā)生觸電傷害事故。1)確保安全，封閉施工，為確?，F(xiàn)場施工處于封閉狀態(tài)，結(jié)合該工程特點，在建設(shè)單位指定可用場范圍內(nèi)，用圍墻將場地封閉。進(jìn)入施工現(xiàn)場拖把各操作班組，專業(yè)班組由安全員進(jìn)行教育，每一項工程開工之前，由各專業(yè)工長對班組進(jìn)行交底。14）建筑物勒腳處設(shè)防濕層，外墻采用熱穩(wěn)性良好的建筑材料。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及職責(zé)包括：1） 維護(hù)小區(qū)的治安。 3) ％。建設(shè)期貸款利息約為1685萬元。地王豪庭 項目位于市政大道泰安路東首北側(cè)、某大道青島路西側(cè)，總建筑面積49451平方米，其中商業(yè)部分12095平方米，住宅32208平方米。戶型有67㎡、69㎡、70㎡、80㎡、85㎡、107㎡、110㎡、138㎡、140㎡不等，高層住宅平均價格在5800㎡，到目前為止，銷售率已達(dá)90%。建筑本身色彩亮麗，小高層建筑的弧型曲線造型美觀，集濱海建筑的輕盈、飄逸，與現(xiàn)代建筑的簡約、時尚于一體。目前在售房源的特征很明顯：80100㎡的戶型，總價相對較低，且配合房博會還推出了相應(yīng)的優(yōu)惠，加上地段離市中心近、交通便利，適合年輕人過渡。但因該項目前期宣傳到位、定位準(zhǔn)確，仍受到了高端人士的認(rèn)可，2005年下半年開盤至目前銷售率達(dá)70%。 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費水平和項目所處地理位置，參照某市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，確定項目銷售價格。工程建設(shè)其他費用估算表 表113序號費用名稱總價（萬元） 1征地費用65262建設(shè)單位管理費86按工程費用的1%估算3勘察設(shè)計費86按工程費用的1%估算4建設(shè)監(jiān)理費43%估算5城市建設(shè)配套費12117消防審查費合計4) 基本預(yù)備費%估算。項目具體實施情況見下表：項 目 進(jìn) 度 表序號項 目2009年2010年123456789101112123456791011121立項2初步設(shè)計、施工圖設(shè)計3施工及設(shè)備招標(biāo)4一期土建工程5一期安裝工程6一期室內(nèi)外裝飾7一期銷售工作第十一章 投資估算和資金籌措 投資估算 投資估算編制依據(jù)1)《山東省建筑工程消耗量定額》(2003年版)2)《山東省單位安裝工程價目表》(2003年版)3)《投資項目可行性研究指南》4) 建筑項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）5) 設(shè)備及材料按現(xiàn)行市場價格估算6) 當(dāng)?shù)仡愃乒こ探ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7) 建設(shè)單位提供的其它材料8) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價1) 根據(jù)征地協(xié)議，該項目一期用地21432平方米，征地費為203萬元/畝，征地費用約為6526萬元。項目建成后，擬成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理。12）凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。6)現(xiàn)場指揮部各級領(lǐng)導(dǎo)把安全生產(chǎn)當(dāng)作頭等大事來抓，認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)勞動保護(hù)和安全生產(chǎn)的各項政策和發(fā)令。在施工過程中產(chǎn)生的噪音等可能會影響周圍居民的休息。 危害因素及危害程度分析1)火災(zāi)爆炸項目在建設(shè)過程中機(jī)械設(shè)備占很大比例，用電量較大，所以應(yīng)加強(qiáng)對火災(zāi)的預(yù)防，加強(qiáng)消防工作，確保消防安全。第八章 消防與安全 消防設(shè)施 消防設(shè)計依據(jù)本工程按以下有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行設(shè)計：1)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595）3)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（GB5022295）4)《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB5012995）5)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB5006797）6)《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DGJ082020017)《住宅建筑設(shè)計防火暫行規(guī)定》1) 各建筑物之間的防火間距符合規(guī)范要求。2)運營期環(huán)境保護(hù)措施：（1）項目區(qū)內(nèi)鋪設(shè)污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，生活污水與雨水分別排放。 環(huán)境保護(hù)措施為減少項目對環(huán)境的影響，針對本項目產(chǎn)生的污染源，擬采用以下措施：1)施工期間應(yīng)采取的防范措施：（1）挖出的新土，若當(dāng)天無法運走，一律灑水后用塑料布覆蓋。 項目運營對環(huán)境的影響本項目運營期產(chǎn)生的主要污染物有廢水、固體廢棄物和廢氣三部分。第七章 環(huán)境影響評價項目場址地處某市東港區(qū)，位于某市某東路南側(cè)，某河以東。1) 嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于9升的潔具。5) 室內(nèi)各房間均配備專用動力線，供較大負(fù)荷的家用電器使用，以降低線耗，提高供電質(zhì)量。2) 屋頂采用坡頂形式，設(shè)通氣窗，屋面采用保溫材料隔熱處理。建筑物每三層設(shè)均壓環(huán)，45米以上金屬門窗、欄桿與避雷裝置可靠連接。、有線電視小區(qū)同步建設(shè)電話、電視網(wǎng)絡(luò)和寬帶網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。3）照明系統(tǒng)照明設(shè)計有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。2）雨水：小區(qū)內(nèi)敷設(shè)雨水干管，雨水經(jīng)干管收集后排入附近城市道路雨水管網(wǎng)。次，一天澆一次水估算。我公司致力于把“**** ”項目打造成為真正的豪宅項目，不僅從規(guī)劃設(shè)計方面，而是將豪宅標(biāo)準(zhǔn)的每個細(xì)節(jié)貫穿整個開發(fā)過程。故本項目一期建設(shè)時，先期進(jìn)行所在區(qū)域的地下車庫的整體配套。住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合有關(guān)規(guī)范。因此，建筑物的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或者采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。面：大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點，林蔭大道把各種體育活動場地圍合在中心綠帶中，使中心綠帶形成一個公園。中心綠帶除了運動場地外，選擇常綠喬木密植為林帶。（2）道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽、降溫作用。居住環(huán)境“園林化”為居民放松、休憩、活動和交往提供了有益的空間。2)按照集中停放、統(tǒng)一管理、方便使用的原則，小區(qū)內(nèi)建設(shè)地下停車場，初步設(shè)置共計17122平方米，解決小區(qū)內(nèi)部停車需求。根據(jù)地塊及小區(qū)道路的設(shè)計要求，小區(qū)住宅樓合理排列，住宅樓為高層或小高層住宅。3) 重個性和特色的塑造，增強(qiáng)住區(qū)的識別性、領(lǐng)域感。2）排水場址周圍設(shè)有市政污水和雨水管網(wǎng)，項目建成后的雨水及處理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。境內(nèi)無霜期為210天，最大凍土深度32厘米，年平均某時間為2540小時。住宅樓建筑結(jié)構(gòu)形式多為框減結(jié)構(gòu)，多種戶型，面積75120平方米不等，將“國際化標(biāo)準(zhǔn)，人文化居住，健康化生活”的基本概念貫穿于設(shè)計的全過程。該項目目前設(shè)計的建設(shè)規(guī)模，可以節(jié)約資源、降低成本、提高效益，更加有效地利用資源；另一方面，有利于綜合利用資源，達(dá)到節(jié)能、降耗的效果。建設(shè)規(guī)模的變動會引起收益圍攏變動，而適當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)?？晒?jié)約費用，提高競爭力，得到經(jīng)濟(jì)效益。（2）目標(biāo)客戶分析消費群體主要有：①房改時未能分配到住房和按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積不足的職工；②實施貨幣化分配住房后參加工作的人；③現(xiàn)已有住房今后需改善住房條件的居民；④來某經(jīng)商需長期居住的外來人口；⑤從事個體私營經(jīng)濟(jì)的工商業(yè)者；⑥購買住房的投資者。更重要的是，倘若糾纏于產(chǎn)品的競爭，只會讓利潤空間不斷縮窄，使項目的發(fā)展難以持續(xù)。也可以體現(xiàn)在與多層建筑密度和容積率相同的前提下，能夠提高綠地指標(biāo)，改善室外環(huán)境。從總體來看，某市房地產(chǎn)市場今后一段時期仍將持續(xù)活躍，繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢。因此，某目前房地產(chǎn)的高速發(fā)展，實際上是城市發(fā)展的一種客觀要求，也是一種必然現(xiàn)象。（3）隨著商品房的大量開發(fā)，可用地越來越少，地價隨之飆升，再加上建筑材料和各種能源材料價格的全面上漲，從而增加了房地產(chǎn)建筑的成本，在較大程度上導(dǎo)致了商品房價格的進(jìn)一步上漲。 1）某市住房消費政策的導(dǎo)向由于取消福利分房，改為實行貨幣化分房，居民自己購房的情況將會大幅增加，而且隨著公有住房出售的推進(jìn)，取消了標(biāo)準(zhǔn)價售房，轉(zhuǎn)為成本價售房，對租賃公有住房者提高房租，逐步達(dá)到住房成本租金水平。但考慮到中國政府近年來對房地產(chǎn)業(yè)采取的一系列平抑房價，防止房地產(chǎn)過熱的措施，房價的漲幅不會太大、但預(yù)計仍會維持每年5%6%的增長比例。而不同區(qū)域市場將呈現(xiàn)迥異差別特征。政府在2008年推動能源價格體系改革，能源價格上漲將不可避免。而且反觀我國房地產(chǎn)行業(yè)20年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場一直比較活躍。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款將繼續(xù)從緊，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。 我國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測1）房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。2）盲目開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)供需不銜接一是總量上在一定時期不銜接。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展和幾年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2009年中國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房價回落，一部分熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道。經(jīng)測算，%，%，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 3268萬元。為此，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在某市某東路南側(cè)、沙墩河?xùn)|側(cè)建設(shè)”**** ”建設(shè)工程項目，公司將充分利用特有的土地位置優(yōu)勢以及公司自身的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及開發(fā)管理優(yōu)勢，充分結(jié)合本區(qū)域的人文環(huán)境，構(gòu)筑整體布局合理、各項生活設(shè)施配套完善、管理科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)代住宅新居，為新社區(qū)居民營造出優(yōu)美、舒適、安逸的生活環(huán)境。各項社會事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面的條件有較大改善”。初步核算，%。因此，該項目建設(shè)符合國家社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策，對于改善城市居民居住條件，推動投資和消費快速增長，以及擴(kuò)大社會就業(yè)等方面將起到積極推動作用。 項目提出的理由1）符合國家社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長具有重要的作用。此外，某的生態(tài)環(huán)境在全國也是首屈一指的。 可行性研究報告編制依據(jù)1）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》3）《投資項目可行性研究指南》（試用版）4）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》5）《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》6）《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》7）民用建筑設(shè)計規(guī)范8）住宅建筑設(shè)計規(guī)范9）可研報告編制委托書10）”**** ”開發(fā)項目規(guī)劃圖11）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料 項目提出的過程與理由 項目提出的過程房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，其關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，在推動國民經(jīng)濟(jì)增長方面起到了積極的作用，是擴(kuò)大社會就業(yè)途徑、促進(jìn)投資和消費的多用利器。公司現(xiàn)有員工60人，其中管理人員15人，工程技術(shù)人員28人，具有高級職稱的3人，中初級職稱25人，并聘有專家級營銷策劃顧問5人。 中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分轉(zhuǎn)變， 從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。城市居住環(huán)境優(yōu)美 ，被評為全國園林綠化先進(jìn)城市、并于2007年評為中國最佳人居城市之一，繼續(xù)保持了一流的空氣、一類海水、一類的沙灘、飲用水合格率100%的環(huán)境優(yōu)勢，大綠量、花園式、開放型、生態(tài)化的中等海濱城市框架基本形成?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出：“按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)