【正文】 的城市供水工程，敷設(shè)城市輸配水管線 137公里，城市年生活用水量達(dá) 1745萬立方米。 JC市轄一縣一區(qū)，共 12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 136個(gè)行政村，其中建制鎮(zhèn) 8個(gè)。同時(shí)，國家企業(yè)與地方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間沒有形成相互滲透、相互融合、相互促進(jìn)的城市經(jīng)濟(jì)體系。這些不利因素，使 JC市在河西走廊中段的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢未能轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢，沒有產(chǎn)生應(yīng)有的輻射和帶動作用（建設(shè)至青海、銀川、阿右旗、武威、山丹公路，形成東西南北的交通網(wǎng)絡(luò)）。根據(jù)市場調(diào)查， JC市大部分住房仍是早期本地企業(yè)為職工所修建的廉價(jià)福利房設(shè)計(jì)早已過時(shí)，無法滿足現(xiàn)代人們的生活、居住需求和品味。而現(xiàn)在人們對住房的選擇已逐步將住房環(huán)境、綠化、采光、物業(yè)管理作為重要選擇因素，在住房 地理位置的選擇也已由追求市區(qū)逐步向追求城郊住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變。 7〉、商品房供求基本平衡 隨著住房二級市場的全面開放， JC市 住房供應(yīng)體系以逐步完善，住房供應(yīng)狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。 4〉、對住宅環(huán)境的要求會愈來愈高，追求品牌住房的意識增強(qiáng)。 備注： 由于 JC市屬我國重要的資源型城市，鎳開發(fā)占我國重要的地位。綠城花園于 2020年上半年入住，其未預(yù)售出而在 2020年成為現(xiàn)房的單元，將是爭奪本案的潛在客戶，成為今年預(yù)售和明年入住的競爭威脅。 購物：西部公司超市、鎳都商廈、金龍商廈等。基于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動作用，國家相繼出臺了 43項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，減免相關(guān)的稅費(fèi)，提供金融支持，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)上級市場行為，為房地產(chǎn)業(yè)分健康有序的發(fā)展，提供了政策依據(jù)，創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。同時(shí)導(dǎo)入 ISO9000管理體系認(rèn)證。其中 住宅建筑面積： ；地下儲藏室 17700平方米 ；商業(yè)建筑面積： ；會所建筑面積： 平方米； 配套幼兒園建筑面積： 。詳見附件 供電 本建設(shè)項(xiàng)目的用電已與 JC市城市電力公司達(dá)成供電協(xié)議，能夠滿足中心運(yùn)營后的用電需求。無霜期 150天。 場地類別 依據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ789），《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB5002194），勘察區(qū)建筑物工程重要 性等級為二級，場地等級為三級，地基等級為三級，綜合巖土工程勘察等級為乙級。 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5018093 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500961999 三、設(shè)計(jì)構(gòu)思和方案特點(diǎn) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，遵循了以下設(shè)計(jì)原則： （一）、總平面布局 根據(jù)用地自身情況、周邊關(guān)系、產(chǎn)品定位、開發(fā)步驟等因素，確定整個(gè)小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一個(gè)功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎、使用便利的居住區(qū)。 （ 1）、機(jī)動車系統(tǒng) 小區(qū)主要機(jī)動車出入口位于地段東南側(cè)，向泰安路開口，在地段西側(cè)為次要機(jī)動車出入口，向北京路開口，與 26區(qū)對應(yīng)。 注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯落有致，遠(yuǎn)近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹種配置合理的園林綠化景觀。 （ 3）、尋找戶型特點(diǎn) 在戶型設(shè)計(jì)中，在保證合理的前提下，盡量尋找戶型賣點(diǎn)，如主臥室落地窗、飄窗、落地窗大陽臺、兩面采光的加大臥室、餐廳與起居廳空間的錯位變化、大面積的廚衛(wèi)等，爭取調(diào)動客戶的興奮點(diǎn)，找到適宜自己的產(chǎn)品。 第二節(jié)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) １、主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn) （ 1）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001 （ 2）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 （ 3）、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032001 （ 4）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 （ 5）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002 其他國家及地區(qū)現(xiàn)行有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程 建筑物所在地（甘肅省 JC市）抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì) 基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。 1997年版 （３）、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ1487)。下面分別說明： （ 1）、生活冷水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)： 本小區(qū)人均 日用水定額 20。 告，優(yōu)先選用天然地基形式（框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為柱下獨(dú)立基礎(chǔ)，磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為墻下條形基礎(chǔ)），若遇特殊地質(zhì)情況，會同甲方及勘探部門具體情況具體分析，采用合理地基處理辦法及基礎(chǔ)形式。整體色彩明快，不同分區(qū)之間既有一定關(guān)系又尋求新的變化，從而給人以新鮮感。 （ 1）、合理的面積分配 根據(jù) JC市 的銷 售 經(jīng) 驗(yàn)， 三 室 二廳 建 筑 面積 基 本 控制 在130— 150平米之間，二室控制在 100平米左右，中心地帶及環(huán)境較好的朝向，設(shè)置一些稍大的四室戶，一梯一戶，建筑面積為 190平米左右。 綠化系統(tǒng) 小區(qū)中設(shè)置中央景觀大道，綠地走向?yàn)闁| —— 西方向，較為 有利的引入陽光與暖風(fēng)，形成適宜人群活動的陽光綠地。 （ 4）、強(qiáng)調(diào)差異性與組團(tuán)性，給人以歸屬感 通過建筑圍合的各個(gè)組團(tuán)廣場，通過鋪地設(shè)計(jì)、綠化園林配置、水面營造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風(fēng)格與特點(diǎn)，同時(shí)通過不同組團(tuán)的不同建筑色彩設(shè)置，使不同的組團(tuán)之間避免雷同，同時(shí)依據(jù)建筑的體量來確定組團(tuán)廣場的尺度、形式與主題， 使人覺得每一個(gè)組團(tuán)綠地都是為周邊的建筑量身定做的，從而增強(qiáng)人們的歸屬感。 甘肅固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書及相關(guān)的圖紙資料。其地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為 480kpa,工程性質(zhì)較好，可以作為建筑地基持力層。平均海撥 1563米，最高點(diǎn) 3052米，最低點(diǎn) 1327米。 “ 花園 住宅小區(qū) ” 建設(shè)項(xiàng)目， 位于 “ 花園 ” 小區(qū)位于 JC 市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風(fēng)林帶，東臨金川公司 4號果園，地處上風(fēng)向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。 所以只要項(xiàng)目能按計(jì)劃穩(wěn)定的運(yùn)作，必將在今后的銷售競爭中占有市場優(yōu)勢。 在滿足顧客的群體需求，一般需求之后，甘肅固安金盛物業(yè)公司引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，實(shí)現(xiàn)最大可能的滿足顧客的個(gè)性需求，盡可能多地為客戶提供關(guān)懷心靈，關(guān)注人性的深層次服務(wù)， 將以往服務(wù)的大面積、大分類、和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分，愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)，將以人為本的服務(wù)理念升華。福利分房的退出，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育了以商品房為重點(diǎn)的消費(fèi)市場。 ：有中國工商銀行 JC市分行、中國人民銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及各行儲蓄所、 JC市郵政局等。 六、項(xiàng)目潛在競爭目標(biāo) 從目前的市場情況來看，由于從 2001年以前 JC市的商品房建設(shè)幾乎為零，但從 2002年開始相繼出現(xiàn)了大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，但 JC市目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商只有兩家（華城集團(tuán)和綠城集團(tuán)），目前兩家近兩年開發(fā)的商品房 總數(shù)也只有 1000套左右，所以房地產(chǎn)市場的買房缺口還是比較大的。在住宅類型中，又可細(xì)分為多層住宅、景觀公寓、別墅及小高層住宅；商業(yè)用房可分為店鋪式、倉儲式及大型商業(yè)性設(shè)施等，本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，根據(jù)市場需求情況，對項(xiàng)目的建設(shè)體量進(jìn)行詳細(xì)分類，由住宅的市場容量確定住宅的建設(shè)體量及建設(shè)進(jìn)度，由商業(yè)用房的市場容量及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況確定項(xiàng)目商 業(yè)用房的建設(shè)體量。 3〉、對經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房的需求會有所增大。在市場的硬件建設(shè)、政策法規(guī)建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)及市場管理方面采取了一系列行之有效的措施，促進(jìn)了 JC房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高了房地產(chǎn)市場管理水平。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)在 2000年預(yù)（銷）售的商品房中，按揭購房約占個(gè)人購房的 60％。在供應(yīng)量和需求量同時(shí)增長的時(shí)期，要求開發(fā)商具有較高的操作水平和創(chuàng)造能力，適合發(fā)展趨勢的住宅產(chǎn)品將會獲得巨大市場機(jī)會。七是城市對外交通已成為制約城市發(fā)展的瓶頸，發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施是加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的迫切需要。二是第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，制約了城市功能的發(fā)揮。目前，市區(qū)已建成住宅小區(qū) 22個(gè)，住宅建筑面積由 1980年的 2002年底的 ，人均居住面積 ，切實(shí)提高了城市居民的生活質(zhì)量。截止2002年底，已建成城市道路總長 98公里，面積 ， 城市骨架初具規(guī)模。科學(xué)預(yù)測城市化發(fā)展，合理制定人口規(guī)模和用地規(guī)模，使城市規(guī)模與城市功能配套建設(shè)相統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍仍為第一版城市總體規(guī)劃所確定的規(guī)劃范圍，城市總體布局為 “ 一心（人民文化廣場）、三軸（新華路、金川路和北京路）、三區(qū)（新華路以南的老區(qū)、新華路以北的新區(qū)和開發(fā)區(qū)） ” 。 （ 2）城市總體規(guī)劃（第一版）的編制 1981年建市后，為了更快地發(fā)展、開發(fā)鎳基地，省、市領(lǐng)導(dǎo)將編制科學(xué)合理的城市規(guī)劃列為建設(shè)現(xiàn)代化城市的首要任務(wù)。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于 1981年 2月成立了甘肅省轄地級市 —— JC市。同時(shí)，積極采取項(xiàng)目融資、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，加快利用外資發(fā)展經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，努力提高招商引資工作的成效和水平。八是完善農(nóng)村綜合信息服務(wù)體系，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場化水平。四是加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)，努力提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平。要把解決 “ 三農(nóng) ” 問題作為我們?nèi)抗ぷ鞯闹刂兄?，始終把增加農(nóng)民收入作為事關(guān)全局的大 事，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求，用工業(yè)化的思維謀劃農(nóng)業(yè)，以工業(yè)化的理念經(jīng)營農(nóng)業(yè)，大力推進(jìn) “ 一特兩化 ” ，堅(jiān)持走好 “ 十條路子 ” ，多渠道增加農(nóng)民收入，努力實(shí)現(xiàn) “ 綠色富農(nóng) ” 。目前涉及新材料領(lǐng)域的 37個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)落戶 JC，簽約項(xiàng)目資金 9億多元。 “ 三突破 ” ：一是人均 GDP突破 1萬元，達(dá)到 。全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “ 五快兩增三突破 ” 的發(fā)展態(tài)勢。 第三章 市場需求分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 JC市小康建設(shè)起步建設(shè)于 20世紀(jì) 80年代中期，曾先后于 六五 末期、 七五 末期實(shí)現(xiàn)了 脫貧 與溫飽目標(biāo)；特別自 1994年正式組織實(shí)施以來，全市各級組織和廣大農(nóng)民群眾艱苦奮斗，開拓進(jìn)取，付出了艱辛的努 力，進(jìn)行了有益的探索與實(shí)踐，取得了十分顯著的成效，農(nóng)村面貌發(fā)生了深刻的變化。 小區(qū)用地面積 160畝，總建筑面積 ，分兩期開發(fā)，預(yù)計(jì) 第一期工程擬建建筑面積 。 （ 4）、牢固樹立 “ 以人為本 ” 的思想，加速城市化建設(shè)進(jìn)程。從 JC市的實(shí)際出發(fā)，重點(diǎn)是突出 “ 一特兩化 ” （大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效節(jié)水型特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)），按照 “ 龍頭帶基地，基地連市場 ” 的思路，加大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，大力發(fā)展以胡蘿卜等無公害蔬菜為主的蔬菜產(chǎn)業(yè)、以優(yōu)質(zhì)肉羊?yàn)橹鞯酿B(yǎng)殖業(yè)、以優(yōu)質(zhì)飼草為主的草產(chǎn)業(yè)、以啤酒大麥為主的啤酒原料產(chǎn)業(yè)、以鮮食葡萄為主的優(yōu)質(zhì)林果業(yè)等五項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)和以面粉加工、啤酒原料加工、草畜產(chǎn)品加工、食品加工等為重點(diǎn)的四個(gè)優(yōu)勢主導(dǎo)加工業(yè)，建立農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系和信息服務(wù)體系，打造 “ 綠色品牌 ” ，走產(chǎn)加銷一體化、 “ 綠色富農(nóng) ” 的發(fā)展路子，形成具有 JC特色的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和銷售體系，切實(shí)把草的產(chǎn)業(yè)做大、羊的產(chǎn)業(yè)做精、菜 的產(chǎn)業(yè)做優(yōu)、啤酒原料的產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)，努力建成全省重要的草業(yè) 大市、肉羊生產(chǎn)加工基地、啤酒源料生產(chǎn)加工基地和無公害標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地。正是基于這樣的認(rèn)識，我們提出 了今年及今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本思路，即：以全面建設(shè)小康社會統(tǒng)攬全局，發(fā)揮資源優(yōu)勢，突出工業(yè)特色，著力培育壯大有色金屬材料、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效節(jié)水型特色農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，走新型工業(yè)化富民強(qiáng)市之路，推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步，努力把 JC市建成西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶甘肅段的工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。被列為全國 108個(gè)重點(diǎn)缺水城市和 13個(gè)資源型缺水城市之一。目前，已形成配套的供水、供熱等系統(tǒng)，城市服務(wù)功能日益增強(qiáng)。 2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 9912元，財(cái)政收入達(dá) 9億元，其中地方財(cái)政收入達(dá) ；全市消費(fèi)零售總額達(dá) 12億元，社會消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為 101%，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá) 8230元，農(nóng)民人均純收入 3020元。 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率無論是所得稅前 %，還是所得稅后%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)部基準(zhǔn)值 10％；行業(yè)基準(zhǔn)收益率為10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前 ，所得稅后 元均大于零；投資回收期所得稅前 ，所得稅后 ，從財(cái)務(wù)評價(jià)上講是積極可行的。 第五節(jié) 可行性研究初步結(jié)論 一、主要結(jié)論 “ 花園 住宅小區(qū) ” 建設(shè)項(xiàng)目， 位于 JC市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風(fēng)林帶，東臨金川公司 4號果園，地處上風(fēng)向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。本報(bào)告研究的內(nèi)容和范圍主要是： 一、項(xiàng)目建設(shè)的 背景 二、投資的必要性 三、市場需求分析及市場前景預(yù)測 四、擬建規(guī)模 五、建設(shè)地址與建設(shè)條件 六、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 七、 環(huán)境保護(hù) 八、節(jié) 能 九、組織機(jī)構(gòu)、勞動定員和培訓(xùn) 十、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及工程招投標(biāo) 十一、投資估算和資金籌措 十二、風(fēng)險(xiǎn)分析 十三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 十四、項(xiàng)目建設(shè)可行性評價(jià) 十五、研究結(jié)論與建