【正文】 的城市供水工程，敷設城市輸配水管線 137公里，城市年生活用水量達 1745萬立方米。 JC市轄一縣一區(qū)，共 12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 136個行政村，其中建制鎮(zhèn) 8個。同時，國家企業(yè)與地方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間沒有形成相互滲透、相互融合、相互促進的城市經濟體系。這些不利因素，使 JC市在河西走廊中段的經濟優(yōu)勢未能轉化為區(qū)位優(yōu)勢，沒有產生應有的輻射和帶動作用（建設至青海、銀川、阿右旗、武威、山丹公路，形成東西南北的交通網絡）。根據市場調查， JC市大部分住房仍是早期本地企業(yè)為職工所修建的廉價福利房設計早已過時，無法滿足現代人們的生活、居住需求和品味。而現在人們對住房的選擇已逐步將住房環(huán)境、綠化、采光、物業(yè)管理作為重要選擇因素，在住房 地理位置的選擇也已由追求市區(qū)逐步向追求城郊住宅小區(qū)轉變。 7〉、商品房供求基本平衡 隨著住房二級市場的全面開放， JC市 住房供應體系以逐步完善，住房供應狀況有了明顯好轉。 4〉、對住宅環(huán)境的要求會愈來愈高，追求品牌住房的意識增強。 備注： 由于 JC市屬我國重要的資源型城市，鎳開發(fā)占我國重要的地位。綠城花園于 2020年上半年入住，其未預售出而在 2020年成為現房的單元，將是爭奪本案的潛在客戶，成為今年預售和明年入住的競爭威脅。 購物：西部公司超市、鎳都商廈、金龍商廈等?；诜康禺a行業(yè)經濟的拉動作用，國家相繼出臺了 43項房地產產業(yè)政策，減免相關的稅費，提供金融支持，進一步規(guī)范開發(fā)上級市場行為，為房地產業(yè)分健康有序的發(fā)展，提供了政策依據，創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。同時導入 ISO9000管理體系認證。其中 住宅建筑面積： ；地下儲藏室 17700平方米 ；商業(yè)建筑面積： ；會所建筑面積： 平方米； 配套幼兒園建筑面積： 。詳見附件 供電 本建設項目的用電已與 JC市城市電力公司達成供電協議，能夠滿足中心運營后的用電需求。無霜期 150天。 場地類別 依據《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GBJ789），《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB5002194），勘察區(qū)建筑物工程重要 性等級為二級，場地等級為三級，地基等級為三級，綜合巖土工程勘察等級為乙級。 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 GB5018093 住宅設計規(guī)范 GB500961999 三、設計構思和方案特點 在規(guī)劃設計中，遵循了以下設計原則： （一）、總平面布局 根據用地自身情況、周邊關系、產品定位、開發(fā)步驟等因素，確定整個小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一個功能合理、品質高尚、立意新穎、使用便利的居住區(qū)。 （ 1）、機動車系統(tǒng) 小區(qū)主要機動車出入口位于地段東南側，向泰安路開口，在地段西側為次要機動車出入口，向北京路開口，與 26區(qū)對應。 注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯落有致，遠近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹種配置合理的園林綠化景觀。 （ 3）、尋找戶型特點 在戶型設計中，在保證合理的前提下，盡量尋找戶型賣點，如主臥室落地窗、飄窗、落地窗大陽臺、兩面采光的加大臥室、餐廳與起居廳空間的錯位變化、大面積的廚衛(wèi)等，爭取調動客戶的興奮點，找到適宜自己的產品。 第二節(jié)、結構設計 一、結 構設計依據 １、主要法規(guī)和標準 （ 1）、《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001 （ 2）、《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001 （ 3）、《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032001 （ 4）、《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002 （ 5）、《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072002 其他國家及地區(qū)現行有關的設計規(guī)范及規(guī)程 建筑物所在地（甘肅省 JC市）抗震設防烈度為 7度，設計 基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第二組。 1997年版 （３）、《室外排水設計規(guī)范》 (GBJ1487)。下面分別說明： （ 1）、生活冷水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)： 本小區(qū)人均 日用水定額 20。 告，優(yōu)先選用天然地基形式（框架結構基礎為柱下獨立基礎，磚混結構基礎為墻下條形基礎），若遇特殊地質情況，會同甲方及勘探部門具體情況具體分析，采用合理地基處理辦法及基礎形式。整體色彩明快，不同分區(qū)之間既有一定關系又尋求新的變化，從而給人以新鮮感。 （ 1）、合理的面積分配 根據 JC市 的銷 售 經 驗， 三 室 二廳 建 筑 面積 基 本 控制 在130— 150平米之間，二室控制在 100平米左右，中心地帶及環(huán)境較好的朝向，設置一些稍大的四室戶，一梯一戶，建筑面積為 190平米左右。 綠化系統(tǒng) 小區(qū)中設置中央景觀大道，綠地走向為東 —— 西方向，較為 有利的引入陽光與暖風，形成適宜人群活動的陽光綠地。 （ 4）、強調差異性與組團性，給人以歸屬感 通過建筑圍合的各個組團廣場，通過鋪地設計、綠化園林配置、水面營造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風格與特點，同時通過不同組團的不同建筑色彩設置，使不同的組團之間避免雷同，同時依據建筑的體量來確定組團廣場的尺度、形式與主題， 使人覺得每一個組團綠地都是為周邊的建筑量身定做的，從而增強人們的歸屬感。 甘肅固安金盛房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃設計委托書及相關的圖紙資料。其地基承載力標準值為 480kpa,工程性質較好，可以作為建筑地基持力層。平均海撥 1563米，最高點 3052米，最低點 1327米。 “ 花園 住宅小區(qū) ” 建設項目， 位于 “ 花園 ” 小區(qū)位于 JC 市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風林帶，東臨金川公司 4號果園，地處上風向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。 所以只要項目能按計劃穩(wěn)定的運作，必將在今后的銷售競爭中占有市場優(yōu)勢。 在滿足顧客的群體需求，一般需求之后，甘肅固安金盛物業(yè)公司引進先進的管理理念，實現最大可能的滿足顧客的個性需求，盡可能多地為客戶提供關懷心靈，關注人性的深層次服務， 將以往服務的大面積、大分類、和大時段上升為業(yè)主細分，愛好細分、服務細分的更人性化的服務，將以人為本的服務理念升華。福利分房的退出，刺激了房地產業(yè)的發(fā)展，培育了以商品房為重點的消費市場。 ：有中國工商銀行 JC市分行、中國人民銀行、中國農業(yè)銀行及各行儲蓄所、 JC市郵政局等。 六、項目潛在競爭目標 從目前的市場情況來看，由于從 2001年以前 JC市的商品房建設幾乎為零，但從 2002年開始相繼出現了大規(guī)模開發(fā)建設的住宅小區(qū)，但 JC市目前從事房地產開發(fā)的開發(fā)商只有兩家（華城集團和綠城集團），目前兩家近兩年開發(fā)的商品房 總數也只有 1000套左右，所以房地產市場的買房缺口還是比較大的。在住宅類型中，又可細分為多層住宅、景觀公寓、別墅及小高層住宅；商業(yè)用房可分為店鋪式、倉儲式及大型商業(yè)性設施等，本項目在建設過程中，根據市場需求情況，對項目的建設體量進行詳細分類，由住宅的市場容量確定住宅的建設體量及建設進度，由商業(yè)用房的市場容量及各業(yè)態(tài)的經營情況確定項目商 業(yè)用房的建設體量。 3〉、對經濟適用住房、存量住房的需求會有所增大。在市場的硬件建設、政策法規(guī)建設、隊伍建設及市場管理方面采取了一系列行之有效的措施，促進了 JC房地產市場的發(fā)展，提高了房地產市場管理水平。據粗略統(tǒng)計在 2000年預（銷）售的商品房中，按揭購房約占個人購房的 60％。在供應量和需求量同時增長的時期，要求開發(fā)商具有較高的操作水平和創(chuàng)造能力，適合發(fā)展趨勢的住宅產品將會獲得巨大市場機會。七是城市對外交通已成為制約城市發(fā)展的瓶頸，發(fā)展交通基礎設施是加快發(fā)展經濟的迫切需要。二是第三產業(yè)比重偏低，制約了城市功能的發(fā)揮。目前，市區(qū)已建成住宅小區(qū) 22個，住宅建筑面積由 1980年的 2002年底的 ，人均居住面積 ，切實提高了城市居民的生活質量。截止2002年底，已建成城市道路總長 98公里，面積 ， 城市骨架初具規(guī)模?？茖W預測城市化發(fā)展，合理制定人口規(guī)模和用地規(guī)模，使城市規(guī)模與城市功能配套建設相統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)建設用地范圍仍為第一版城市總體規(guī)劃所確定的規(guī)劃范圍，城市總體布局為 “ 一心（人民文化廣場）、三軸（新華路、金川路和北京路）、三區(qū)（新華路以南的老區(qū)、新華路以北的新區(qū)和開發(fā)區(qū)） ” 。 （ 2）城市總體規(guī)劃（第一版）的編制 1981年建市后，為了更快地發(fā)展、開發(fā)鎳基地，省、市領導將編制科學合理的城市規(guī)劃列為建設現代化城市的首要任務。經國務院批準，于 1981年 2月成立了甘肅省轄地級市 —— JC市。同時，積極采取項目融資、經營權轉讓等方式，加快利用外資發(fā)展經濟和基礎設施建設的步伐，努力提高招商引資工作的成效和水平。八是完善農村綜合信息服務體系，提高農村經濟的市場化水平。四是加快農村小城鎮(zhèn)建設，努力提高區(qū)域經濟發(fā)展的整體水平。要把解決 “ 三農 ” 問題作為我們全部工作的重中之重，始終把增加農民收入作為事關全局的大 事，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展的要求，用工業(yè)化的思維謀劃農業(yè)，以工業(yè)化的理念經營農業(yè)，大力推進 “ 一特兩化 ” ，堅持走好 “ 十條路子 ” ，多渠道增加農民收入，努力實現 “ 綠色富農 ” 。目前涉及新材料領域的 37個項目陸續(xù)落戶 JC，簽約項目資金 9億多元。 “ 三突破 ” ：一是人均 GDP突破 1萬元，達到 。全市經濟呈現出 “ 五快兩增三突破 ” 的發(fā)展態(tài)勢。 第三章 市場需求分析 一、區(qū)域經濟發(fā)展概述 JC市小康建設起步建設于 20世紀 80年代中期，曾先后于 六五 末期、 七五 末期實現了 脫貧 與溫飽目標；特別自 1994年正式組織實施以來，全市各級組織和廣大農民群眾艱苦奮斗，開拓進取，付出了艱辛的努 力，進行了有益的探索與實踐，取得了十分顯著的成效，農村面貌發(fā)生了深刻的變化。 小區(qū)用地面積 160畝，總建筑面積 ，分兩期開發(fā)，預計 第一期工程擬建建筑面積 。 （ 4）、牢固樹立 “ 以人為本 ” 的思想，加速城市化建設進程。從 JC市的實際出發(fā)，重點是突出 “ 一特兩化 ” （大力發(fā)展優(yōu)質高效節(jié)水型特色農業(yè)，推進農業(yè)產業(yè)化經營和標準化生產），按照 “ 龍頭帶基地，基地連市場 ” 的思路，加大農村經濟結構調整力度，大力發(fā)展以胡蘿卜等無公害蔬菜為主的蔬菜產業(yè)、以優(yōu)質肉羊為主的養(yǎng)殖業(yè)、以優(yōu)質飼草為主的草產業(yè)、以啤酒大麥為主的啤酒原料產業(yè)、以鮮食葡萄為主的優(yōu)質林果業(yè)等五項特色產業(yè)和以面粉加工、啤酒原料加工、草畜產品加工、食品加工等為重點的四個優(yōu)勢主導加工業(yè)，建立農業(yè)標準化體系和信息服務體系，打造 “ 綠色品牌 ” ，走產加銷一體化、 “ 綠色富農 ” 的發(fā)展路子，形成具有 JC特色的農產品生產、加工和銷售體系，切實把草的產業(yè)做大、羊的產業(yè)做精、菜 的產業(yè)做優(yōu)、啤酒原料的產業(yè)做強，努力建成全省重要的草業(yè) 大市、肉羊生產加工基地、啤酒源料生產加工基地和無公害標準化生產示范基地。正是基于這樣的認識，我們提出 了今年及今后一個時期經濟發(fā)展的基本思路，即：以全面建設小康社會統(tǒng)攬全局，發(fā)揮資源優(yōu)勢，突出工業(yè)特色，著力培育壯大有色金屬材料、無機化工、能源三大支柱產業(yè)，大力發(fā)展優(yōu)質高效節(jié)水型特色農業(yè)，加強基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，走新型工業(yè)化富民強市之路，推進國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展和社會全面進步，努力把 JC市建成西隴海蘭新線經濟帶甘肅段的工業(yè)經濟強市。被列為全國 108個重點缺水城市和 13個資源型缺水城市之一。目前，已形成配套的供水、供熱等系統(tǒng)，城市服務功能日益增強。 2002年完成國內生產總值 ，人均國內生產總值達 9912元，財政收入達 9億元，其中地方財政收入達 ；全市消費零售總額達 12億元，社會消費品價格指數為 101%，城鎮(zhèn)居民可支配收入達 8230元，農民人均純收入 3020元。 本項目的內部收益率無論是所得稅前 %，還是所得稅后%，均遠遠高于行業(yè)內部基準值 10％；行業(yè)基準收益率為10％時，財務凈現值所得稅前 ，所得稅后 元均大于零；投資回收期所得稅前 ，所得稅后 ，從財務評價上講是積極可行的。 第五節(jié) 可行性研究初步結論 一、主要結論 “ 花園 住宅小區(qū) ” 建設項目， 位于 JC市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風林帶，東臨金川公司 4號果園，地處上風向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。本報告研究的內容和范圍主要是： 一、項目建設的 背景 二、投資的必要性 三、市場需求分析及市場前景預測 四、擬建規(guī)模 五、建設地址與建設條件 六、規(guī)劃設計方案 七、 環(huán)境保護 八、節(jié) 能 九、組織機構、勞動定員和培訓 十、項目實施計劃及工程招投標 十一、投資估算和資金籌措 十二、風險分析 十三、項目財務分析 十四、項目建設可行性評價 十五、研究結論與建