【正文】 議 第四節(jié) 項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介 “ 花園 住宅小區(qū) 項(xiàng)目 ” 工程建設(shè)是由甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司組織承辦的。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 一、項(xiàng)目名稱： 花園 住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二、項(xiàng)目場(chǎng)址： JC市 ****** 三、建設(shè)單位： 甘肅 ********地產(chǎn)有限公司 第二節(jié) 編制依據(jù) 建設(shè)單位委托編制 “ 花園 住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ” 的項(xiàng)目委托書。 第三節(jié) 研究范圍 受建設(shè)單位委托，甘肅省建筑設(shè)計(jì)研究院經(jīng)濟(jì)所組織有關(guān)工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員赴現(xiàn)場(chǎng)做了深入的調(diào)查研究并和有關(guān)人員進(jìn)行了座談，在廣泛收集信息、查閱相關(guān)資料及分析研究的基礎(chǔ)上，圍繞 JC市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的 “ 花園 住宅小區(qū)項(xiàng)目 ” 建設(shè)工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照 國(guó)家的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》、《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)》的要求，進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究。 公司設(shè)有一室六部：經(jīng)理辦公室、開發(fā)部、工程部、造價(jià)部、營(yíng)銷 部、企業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部。對(duì)金川區(qū)的未來(lái)發(fā)展具有積極的意義，同時(shí)將產(chǎn)生較大的社會(huì)效益。 1994年以來(lái)連續(xù)三年被評(píng)為“ 全國(guó)雙擁模范城 ” ，并相繼被省委、省政府命名為省級(jí)文明城市和省級(jí)衛(wèi)生城市， 2002年又被命名為 “ 全國(guó)文明城市 ” 。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)逐步完善，市區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 42平方公里，已建成 24平方公里，交通郵電通訊快速發(fā)展，市內(nèi)道路日趨完善，各種公用設(shè)施基本齊全。 2002年全市人均水資源量 867立方米（含外市區(qū)人口），低于全省 1150立方米和全國(guó) 2200立方米的人均水平。只有提高城市化水平，才能有效地拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；也只有區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才能從根本上推動(dòng)城市建設(shè)和發(fā)展。全面建設(shè)小康城市，重點(diǎn)在農(nóng)村，難點(diǎn)也在農(nóng)村，關(guān)鍵在于解決好 “ 三農(nóng) ” 問(wèn)題，核心是增加農(nóng)民收入。按照 “ 合理開發(fā)、綜合利用、統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的要求，建立工業(yè)、農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)生活全方位節(jié)水的新機(jī)制，千方百計(jì)把有限的水資源管好、用好、保護(hù)好，實(shí)現(xiàn)水資源的持續(xù)利用。在小區(qū)配套及環(huán)境設(shè)計(jì)上， 300米長(zhǎng)的景觀大道在很大程度上提升了小區(qū)的品質(zhì)，小區(qū)內(nèi)配套的幼兒園、會(huì)所以及室外活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)極大的方便了住戶的生活。其中 ,住宅建筑面積 ,商業(yè)及其他建筑面積 ,建筑高度 18米，容積率為 ，綠化率為 %。 （一）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，綜合實(shí)力逐步增強(qiáng)。二是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到 8862元，增加 629元；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3277元，增加 226元。及早 謀劃 JC未來(lái)發(fā)展，把新材料作為發(fā)展接續(xù)和替代產(chǎn)業(yè)的重要切入點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)院地院企合作，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)有關(guān)知名專家、學(xué)者對(duì)我市發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)論證，對(duì)城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行研討，啟動(dòng)了國(guó)家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)化基地和大學(xué)產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)由政府牽線，組織有關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人積極同科研院（所）洽談對(duì)接項(xiàng)目，推動(dòng)了新材料產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 （二）、推進(jìn)農(nóng)業(yè) “ 一特兩化 ” ，切實(shí)增加農(nóng)民收入。制定 JC市無(wú)公害農(nóng)畜產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，進(jìn)一步建立完善農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)體系，全面實(shí)施無(wú)公害食品安全行動(dòng)計(jì)劃，圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，搞好技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范基地建設(shè)，加快培育優(yōu)質(zhì)、安全的無(wú)公害、綠色品牌，提高農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)一步增加財(cái)政支農(nóng)資金和農(nóng)業(yè)基本建設(shè)投資，重點(diǎn)抓好農(nóng)村 “ 六小 ” 工程，啟動(dòng)實(shí)施生態(tài)家園富民計(jì)劃，加強(qiáng)農(nóng)村小康住宅建設(shè)，加快村村通油路工程建設(shè)步伐，抓好丁家峽、大干溝等小水電站建設(shè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。繼續(xù)推行招商引資目標(biāo)責(zé)任制，建立完善招商引資激勵(lì)機(jī)制，加 強(qiáng)與省內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、金融界、商會(huì)的聯(lián)系和協(xié)作，多渠道開展投資洽談，全過(guò)程抓好項(xiàng)目落實(shí)，確保引進(jìn)資金 ，力爭(zhēng)達(dá)到 5億元。 三、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀 (一 )、基本情況 金川自 1958年發(fā)現(xiàn)特大型硫化銅鎳礦后，開始大規(guī)模 的開發(fā)建設(shè)。由于城鎮(zhèn)建設(shè)與工業(yè)生產(chǎn)沒(méi)有同步進(jìn)行，存在城鎮(zhèn)用地不合理；功能分區(qū)不明確，工業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)相互混雜；城鎮(zhèn)道路、給排水、電力均不配套；商業(yè)服務(wù)、文化體育設(shè)施不齊全；環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化設(shè)施差；城鎮(zhèn)功能很不完善等方面的問(wèn)題。 《 JC市城市總體規(guī)劃 (2000— 2020年 )》確定的城市性質(zhì)為“ 全市政治 、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)中心；以有色金屬生產(chǎn)、 無(wú)機(jī)化工、能源和其它輔助工業(yè)配套的園林化（具有西部戈壁特色，符合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境實(shí)際）現(xiàn)代化（在資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依靠科學(xué)技術(shù)）工業(yè)城市；甘肅省河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市之一 ” 。 正確分析了影響和制約城市發(fā)展的因素。城市道路方面：按照 “ 重車道與路燈同步建設(shè)，輕車道、人行道 視資金狀況分步配套 ” 的原則，先后新建和拓建了新華路、公園路、永昌路等 15條城市主次干道。近年來(lái)， JC市在堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、多方集資、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則下，使城市住宅建設(shè)的步伐不斷加快，有效地改善了城市居民居住條件和居住環(huán)境。一是資源性城市的可持續(xù)發(fā)展。水資源不僅制約著城 市人民生活水平的進(jìn)一步提高，而且嚴(yán)重約束了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的規(guī)模。由于外地發(fā)展商的進(jìn)入 ，產(chǎn)品檔次不斷提高，使剛剛起步的 JC房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變的激烈。按揭購(gòu)房己成住房消費(fèi)的主流，形成了一種消費(fèi)時(shí)尚。 5〉、市場(chǎng)管理水平逐步提高 近年來(lái)，市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上， 堅(jiān)持 “ 管而不死，活而有序 ” 的原則，持續(xù)不斷地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展、管理工作。 2〉、個(gè)人住房消費(fèi)將會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，按揭購(gòu)房將成為主要購(gòu)買方式。 本項(xiàng)目出售市場(chǎng)定位 1)、市場(chǎng)細(xì)分 在目前的商品房建設(shè)過(guò)程中，市場(chǎng)細(xì)分主要為住宅、商業(yè)用房?jī)深悺Ｈ夸N售工作預(yù)計(jì)在 2020年 2季度完成。 市政配套條件齊全 ： JC市實(shí)險(xiǎn)小學(xué)、 JC市第一中學(xué)、 JC師范學(xué)校、省廣播電視大學(xué) JC分校、北京 4中網(wǎng)校以及小區(qū)內(nèi)擬建的幼兒園。 政策優(yōu)勢(shì) 隨著國(guó)家住房制度的改革，國(guó)務(wù)院于 1998年出臺(tái)了取消 福利分房的政策?；▓@ 物業(yè)管理滲透高品位服務(wù)理念，使業(yè)主獨(dú)享尊貴。 小區(qū)以優(yōu)美的環(huán)境、合理的戶型結(jié)構(gòu)。 （一）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃用地面積 公頃 2 總居住戶數(shù) 戶 1006 3 總居住人數(shù) 人 3219 4 戶均人口 人 /戶 總建筑面積 平方米 其 中 住宅 平方米 地下儲(chǔ)藏室 平方米 17700 商業(yè) 平方米 會(huì)所 平方米 幼兒園 平方米 6 戶均建筑面積 平方米 /戶 7 建筑容積率 8 綠地率 % 9 停車位 個(gè) 138 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地址 該項(xiàng)目建設(shè)選址為甘肅省 JC市金川區(qū)，該區(qū)是進(jìn)茶館市政府所在地。 全境地勢(shì)西南高、東北低，地貌以高原山地為主，平原、綠 洲、戈壁、荒漠相間交交錯(cuò)排列，屬殘丘平川地帶。 2）碎石土：灰褐色，碎石主要成分為石英質(zhì)砂巖、花崗巖及少量的長(zhǎng)石石英砂巖；磨圓度較差，多呈菱形；一般粒徑 10～ 150mm，最大粒徑 270mm；充填物主要為沙礫；中度鈣泥質(zhì)膠結(jié)；該層厚度大，未揭穿。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) JC市建設(shè)局 [建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 ]及第六次城市規(guī)劃設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要（金建規(guī)紀(jì) [2020]17號(hào)）。 地段為結(jié)合入口廣場(chǎng)作的大面積的方形組合綠地，環(huán)境宜人；地段東側(cè)住宅間的組團(tuán)綠地面向環(huán)形綠地開敞，同時(shí)與環(huán)形綠地相互滲透，景致優(yōu)美，與東側(cè)果園形成了視覺(jué)和環(huán)境上的延續(xù) ；地段中的短板住宅位于環(huán)形綠化帶之中，感受環(huán)境帶來(lái)的愉悅；多層建筑布置靈活，圍繞出各種組團(tuán)綠地，尺度怡人。整個(gè)步行系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，貫穿整個(gè)小區(qū)，空間效果豐富，適宜居住人群休閑活動(dòng)。 （二）、建筑特點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì) JC市市民對(duì)于住宅需求的調(diào)查分析，以及從客戶組成、銷售面積要求、戶型組成比例、功能需要等方面進(jìn)行戶型設(shè) 計(jì)。同時(shí)注意尋找共同的色彩元素，使得整個(gè)小區(qū)比較一致。 主要結(jié)構(gòu)材料：鋼筋混凝土及鋼結(jié)構(gòu)用鋼材、混凝土小型空心砌塊、燒結(jié)頁(yè)巖磚及燒結(jié)多孔磚，同時(shí)參考甲方提供的當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)建筑材料的資料合理選用。計(jì)劃有生活冷水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等。 1997年版 （４）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093) 2001年版 （ 5）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687) 2001年版 （６）、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB897888) ２、給排水專業(yè)： 本小區(qū)為多層小區(qū)。基本風(fēng)壓為 , 基本雪壓為 ,以上提到的該建設(shè)場(chǎng)地的自然條件，依據(jù)甲方最終提供的該項(xiàng)目巖土工程勘察報(bào)告為準(zhǔn)。 立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)風(fēng)格的確定，從色彩上考慮本地自然環(huán)境的影響，力求為本地區(qū)人工環(huán)境提供豐富的色 彩；形式上尋求整潔統(tǒng)一的風(fēng)格，形成自己鮮明的特征。同時(shí)注意選用抗旱樹種和灌木等，以適應(yīng)本地 區(qū)的干燥氣候條件。小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形雙向機(jī)動(dòng)車道，分割地塊比較平均，有利于節(jié)省交通空間。 １、整體構(gòu)思 （ 1）、合理的功能分區(qū)，保證土地利用的最大化 泰安路為地段的主要車流來(lái)源，故在地段南側(cè)沿泰安路設(shè)置 商業(yè)及住區(qū)居民主入口，在泰安路與北京路交角處設(shè)置超市，從而提高地段的商業(yè)價(jià)值。擬建場(chǎng)地地基土屬中硬土，場(chǎng)地類別為 II類場(chǎng)地。年平均氣溫 ℃，年日照 ，年積溫3127℃，年平均降水量 。詳見附件 供熱 本項(xiàng)目熱源采用城市集中供熱。本工程擬分二期進(jìn)行建設(shè)。保證管理規(guī)范化和制度化。 該項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè)得到了政府的大力支持，按 JC市政府2020年 5月 25日第七十一次常務(wù)會(huì)議紀(jì)要決定，免除該項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱增容費(fèi)。周邊商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，并且整體的消費(fèi)水平適中。但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于兩個(gè)小區(qū)唇齒相鄰，兩個(gè)小區(qū)今年來(lái)在這片將共同開發(fā) 1000余套住房，此處將成為 JC市最大的住宅群，竟會(huì)把這片地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做大、做活，形成雙贏的良好局面。因而，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體定位不能僅僅局限于 JC市，項(xiàng)目的消費(fèi)群實(shí)力不容忽視。在住房消費(fèi)上將會(huì)逐步轉(zhuǎn)向環(huán)境、綠化、物業(yè)管理較好的小區(qū)住宅，逐步追求實(shí)力強(qiáng)，信 譽(yù)好的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的品牌住房。隨著房改的深入，金融的助動(dòng)，住房有效需求逐步增大。在房型選擇上也逐步由經(jīng)濟(jì)、實(shí)用型向舒適型、多功能型、享受型轉(zhuǎn)變。JC市幾乎沒(méi)有一個(gè)封閉式花園小區(qū)，目前 的住宅小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施更無(wú)從談起，這樣的居住環(huán)境與飛速發(fā)展的本地經(jīng)濟(jì)與人民生活水平極不相符，造成了大部分居民持幣待購(gòu)的局面，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。 總體來(lái)說(shuō) JC市的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，通過(guò)對(duì)已經(jīng)開盤的項(xiàng)目看，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供需兩旺的勢(shì)頭。四是由于我市是 隨著工礦企業(yè)的發(fā)展而興起的工業(yè)城市，在城市發(fā)展和企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論是發(fā)展方針、發(fā)展目標(biāo)的統(tǒng)一，還是發(fā)展方向、發(fā)展重點(diǎn)的確立上，都客觀地存在一些不協(xié)調(diào)性和不一致性，這對(duì)更好地規(guī)劃城市、建設(shè)城市 是有一定影響的。近年來(lái)，我市加強(qiáng)了村鎮(zhèn)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的步伐進(jìn)一步加快，城市化水平達(dá)到 ％。敷設(shè)排水管線 151公里，排水網(wǎng)絡(luò)初步形成。 （三）、城市建設(shè)情況 20多年來(lái)， JC市城市建設(shè)始終貫徹 “ 由內(nèi) 向外，由南到北，緊湊集中，協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的方針，不論城市功能分區(qū)、道路建設(shè)，還是城市發(fā)展用地等方面，都以規(guī)劃為指導(dǎo)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展起到了積極地推動(dòng)作用。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 指導(dǎo)思想更加明確，貫徹 “ 有利生產(chǎn)、方便生活 ” 和 “ 保護(hù)環(huán)境、造福人民 ” 的方針，提出了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、營(yíng)造人居環(huán)境，加強(qiáng)城市生態(tài)建設(shè)等一系列的指導(dǎo)原則。此方案于 1982年 4月經(jīng)省建委正式批準(zhǔn)。 （ 1）建市前的初步規(guī)劃 —— 工礦區(qū)規(guī)劃（ 70年代） JC市的形成和發(fā)展始于鎳礦的開發(fā)。支持金川集團(tuán)公司等企業(yè)拓展國(guó)外資源，擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模。堅(jiān)持把非公有制經(jīng)濟(jì)作為促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的重要力量，全面落實(shí)鼓勵(lì)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施，積極在市場(chǎng)準(zhǔn)入、投融資、土地使用、技術(shù)引進(jìn)等方面創(chuàng)造平等的創(chuàng)業(yè)條件，切實(shí)保護(hù)非公有制企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)參與國(guó)有企業(yè)改組改造、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)和社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域，努力壯大非公有制經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和實(shí)力。五是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的培訓(xùn)教育，下功夫轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力。二是實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提升農(nóng)業(yè)的自我發(fā)展能力。人口自然增長(zhǎng)率控制在 7‰以內(nèi)。 （二）、工業(yè)的支柱優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步