【正文】 工工業(yè)體系。 “ 仕奇 ” 、 “ 伊利 ” 等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。 呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30 對貨車、 11 對客車直達(dá)或過呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通 48 條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場 的備降機場。 呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ；7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 “ 九五 ” 期間，呼市的經(jīng)濟(jì)和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。 2020年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長到了 179 億元，年平均增長率達(dá)到了%。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “ 八五 ” 時期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “ 九五 ” 時期的 ︰ ︰ 。其中，非國有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。非國有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和 社會消費品零售總額比例由 1995年的 %、 27%、 %上升到 2020 年的 %、 %、 %?！?九五 ” 期間，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，一些長期制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的 “ 瓶頸 ” 得到緩解。 “ 十五 ” 期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程 ，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴大對外開放，積極參與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。 表 1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比 年度： 2020 指 標(biāo) 項 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國 內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 財政收入（億元） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 （ 億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬 m2） 965 * 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的 “ 十五 ” 發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長 12%，到 2020 年按 2020 年價格水平計算達(dá)到 318 億元； 財政收入年均增長 10%，到 2020 年達(dá)到 33 億元； 城市居民 人均可支配收入年均增長 8%，達(dá)到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長 7%，達(dá)到 3560 元； 人口自然增長率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。 具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的 “ 十五 ” 主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結(jié)合。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。 “ 十五 ” 期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃， “ 十五 ” 期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、 衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在 2020 年，市區(qū)日供水能力到達(dá) 52萬噸，自來水普及率達(dá)到 100%。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計劃到 2020 年，城市氣化率達(dá)到 80%，集中供熱面積達(dá)到 1800 萬平方米。 此外，在 “ 十五 ” 期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計工作。 人口分布及流動狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。 居民收入水平及住房消費比例分析 2020 年，呼和浩特人均可支配收入 元，扣除價格上漲因素，比 1999年增長了 %，人均消費性支出 元，扣除價格上漲因素，同比增長了%，國有企業(yè)職工人均收入 元，同比增長 %，人均食品 支出 元，占消費性支出的 %。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長 %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。 2020 年，呼市居民戶中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購房和建房支出 元，比上一年增長 倍，占消費支出的 %。 表 2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比 年度： 2020 對 比 指 標(biāo) 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 人均消費性支出（元） 其中：食品支出（元，所占比例） (35%) 住 房 消 費 （ 元 ， 所 占 比例） (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3：呼和 浩特市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機構(gòu)負(fù)責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級管理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人員 5687 3732 高級工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 大專生 4800 圖 1： 2020 年呼市居民每 100 元消費支出中的用途比例 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。 1999 年，呼市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。 呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒有發(fā)展余地。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū) ，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海 “ 下只角 ” 的居住概念。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60 萬平方米的低檔位市場。 呼市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建 成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000 萬和 3000 多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道 —— 東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。 然而，呼市唯一的機場 —— 呼和浩特白塔機場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū) 的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有 30 萬平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開發(fā)。 呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個重要部分。由于昭烏達(dá)路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在 6 萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué) 府花園等。目前，南區(qū)的主干道 —— 昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計在 2020 年的 7 月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。 金橋開發(fā)區(qū)的情況 金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60 億元。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 2020 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進(jìn)行壟斷，實行 “ 五統(tǒng)一 ” ，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資 產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。 根據(jù)了解，呼市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。 新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況 根據(jù)呼市房地局提供的信息， 1999 年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售 面積在 20 至 30 萬平方米左右，而 1999 年商品房出售面積一躍達(dá)到 100 萬平方米，2020 年的商品房出售面積為 80 萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。 2020 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計劃為 200 萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。 自 2020 年起的 3 年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計劃 100 萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市 4 個區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá) 60 萬平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包 括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的