【正文】 占全市總量的 ％，私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占 %。國(guó)有，私營(yíng)、股份制、港澳臺(tái)等各類(lèi)投資主體共同推進(jìn)德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 7 德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 ，設(shè)計(jì)建設(shè)水平不斷提高 德州市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持高水平人性化設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的建設(shè)戰(zhàn)略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活質(zhì)量。在目前的舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)中，小區(qū)成片開(kāi)發(fā)以其優(yōu)良 的設(shè)計(jì)方案、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好的物業(yè)管理成為有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的首選并得到消費(fèi)者的青睞。目前 ,規(guī)劃城區(qū)內(nèi) 10 萬(wàn)平方米以上的新建住宅小區(qū)已達(dá) 20多個(gè)。以新城市花園、金都花園、嘉誠(chéng) 名居 、高地世紀(jì)城 住宅小區(qū)、陽(yáng)光花園 、南龍國(guó)際 等為代表的一批新建住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)水平高，配套設(shè)施全，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適。 ，房屋銷(xiāo)售旺盛 近幾年，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施對(duì)德州市產(chǎn)生積極影響，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅明顯回落，商品房銷(xiāo)售旺盛。 08年 15月份，德州市商品房銷(xiāo)售延續(xù)了 2020年的旺盛態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售面積達(dá)到 平方米，同比增長(zhǎng) ％，比去年同期高出 。從銷(xiāo)售方式看，期房銷(xiāo)售量快于現(xiàn)房的銷(xiāo)售。 15月份，全市期房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，所占比重為 ％，增幅為 ％；現(xiàn)房銷(xiāo)售步伐更快，銷(xiāo)售面積為 ，同比增長(zhǎng) ％。但與上年同期相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %左右，同比漲幅回落 。近年以來(lái)，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。地理位置好、樓盤(pán)好的房?jī)r(jià)上漲，但總體房屋銷(xiāo)售價(jià)格呈平穩(wěn)趨勢(shì)。房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格在全省處于偏低位，升幅也是偏低。 5 月份房屋銷(xiāo)售平均價(jià) 格為 2166 元 /平方米（加權(quán)平均），比全省房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格低 1238元 /平方米。 ，對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形成支撐作用 德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 8 截至 08年五月底，全市房地產(chǎn)投資到位資金 約 ，比上年同期增長(zhǎng) ％。在國(guó)內(nèi)貸款、預(yù)算內(nèi)資金大幅下降的情況下，德州市積極加強(qiáng)招商引資步伐， 15月自籌及其他資金 ，增長(zhǎng)％，其他資金 ，增長(zhǎng) %。從整體上看，資金到位情況有所好轉(zhuǎn)，資金對(duì)投資的制約作用有所減輕，為今后發(fā)展留下空間。 德城區(qū) 勝利街 棚戶(hù)區(qū)為建成于七十年代的平房居住 區(qū)，現(xiàn)居住 戶(hù)主要為城市低收入家庭 。由于 該 棚戶(hù)區(qū)房屋年久失修現(xiàn)象較為嚴(yán)重，多數(shù)已成危房，給 居民日 常生活帶來(lái)極大安全隱患，嚴(yán)重影響市容市貌，同時(shí)一定程度上也影響到 德州 市整體形象的提升。如今周邊優(yōu)美整潔的小區(qū)環(huán)境與 此 處低洼破舊的住房條件極不協(xié)調(diào)， 居民 要求改善居住條件的呼聲也越來(lái)越高。為貫徹落實(shí)德州市第十五次常務(wù)會(huì)議精神和《德州市人民政府關(guān)于加快城區(qū)城中村（居）舊住宅區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》（德政發(fā)【 2020】 9 號(hào)文），對(duì) 勝利街 棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造。該項(xiàng)目所處區(qū)域 擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，加以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目 建成后將成為改變城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個(gè)亮點(diǎn)工程。 正是在此背景下，德州嘉匯房地產(chǎn)開(kāi)有限公司 響應(yīng)區(qū)委區(qū)政府對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)構(gòu)想，參與了勝利街棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 產(chǎn)業(yè)政策 與發(fā)展規(guī)劃 該項(xiàng)目符合由山東省建設(shè)廳、山東省發(fā)展和改革委員會(huì)、山東省財(cái)政廳、山東省國(guó)土資源廳、山東省物價(jià)局等五部門(mén)制定的《山東省安康居住工程實(shí)施方案》。 近年來(lái)， 德州市 以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 9 開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，加速 工化業(yè)、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理 ， 積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)接和融合，提高國(guó) 民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，全面建設(shè)小康社會(huì) 。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和未來(lái)走向，結(jié)合 德州市 實(shí)際情況，未來(lái) 15年 德州市 投資 戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)、小區(qū)建設(shè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合市政府文件規(guī)定的棚戶(hù)區(qū)改造政策，以 “居者有其屋” 為主要目標(biāo)，配合國(guó)家住房保障政策精神，本著 “密度適中、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活” 的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。 要 預(yù)計(jì)到 2020年，德州市區(qū)將成為人口達(dá)到 100萬(wàn)人的中型城市，人民生活達(dá)到小康水平，跨入全省中等發(fā)達(dá)行列。近年來(lái)，德州市城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，德州城區(qū)的建設(shè)更是日新月異，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)目的建設(shè)正是推進(jìn)城市建設(shè)步伐，完善城區(qū)建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展的需要。 該棚戶(hù)區(qū)作為 德州市 的 老 城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著城市中心區(qū)功能。隨著國(guó)家改革開(kāi)放政策的逐漸深入、社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過(guò)程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更 顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，可使城市功能布局更趨合理。 加大城區(qū)的建設(shè)力度，建設(shè)普通住宅小區(qū)，提高市民居住水平 德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 10 德州市 正處于大發(fā)展的起步階段，老城部分小區(qū)建設(shè)相對(duì)落后，居民居住水平相對(duì)較低。 隨著 德州市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到了相應(yīng)的提高 ， 人們對(duì)改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈 ,加之城市化進(jìn)程的加快 ， 促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū) ， 隨之而來(lái)對(duì) 德州市 城 的居住、教育、衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問(wèn)題的設(shè)施提出了更高的要求。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)實(shí)現(xiàn) 德州市 城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。 綜上所述， 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策， 建成后 將大大改善該棚戶(hù)區(qū)居民的住房條件，縮小城市不同群體之間的住房差距和生活差距，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置 。 具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。 第三章 市場(chǎng)分析 需求預(yù)測(cè) 據(jù)有關(guān)資料預(yù)測(cè)，未來(lái) 2 到 3 年內(nèi)，德州市區(qū)總體住宅需求量可能會(huì)超過(guò) 500 萬(wàn)平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年以來(lái)，德州市每年新增非農(nóng)業(yè)人口 90,000人左右，按每人住房面積 15平方米計(jì)算，每年新增住房需求 135萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人口總量呈加速度增長(zhǎng)，住房標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，對(duì)住房的需求日益擴(kuò)大。預(yù)計(jì)到 2020年，尚需新增住房 700萬(wàn)平德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 11 方米。 隨著住房改革的逐步完成，原先陳舊的房改公房的產(chǎn)權(quán)已陸續(xù)過(guò)度到個(gè)人全部產(chǎn)權(quán)。這些房產(chǎn)的所有權(quán)人大都是各行政、企事 業(yè)單位的具有正式工作和穩(wěn)定收入的人員。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，新房新社區(qū)的不斷涌現(xiàn)，使這部分人群產(chǎn)生了對(duì)新型住房的消費(fèi)需求。由于該部分人群具有較好的消費(fèi)能力，因此成為新型住宅小區(qū)的主力消費(fèi)群體。 、以小換大的推動(dòng)需求 近兩年，德州市二手房交易市場(chǎng)的逐步建立，二手房交易數(shù)量明顯增加，加之國(guó)家對(duì)購(gòu)房貸款支持力度的進(jìn)一步加大，普通百姓貸款買(mǎi)房已成時(shí)尚。通過(guò)貸款改善居住條件，完成以舊換新、以小換大的住房需求，對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展也起到了較大的推動(dòng)作用。 隨著人們投資意識(shí)的不斷增 強(qiáng)，部分人把購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為閑置資金的投資渠道，這也在一定程度上擴(kuò)大了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求。 供給預(yù)測(cè) 截止 2020 年 5 月，德州市房屋施工面積 萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng) 40多萬(wàn)㎡，竣工面積 ㎡，房屋銷(xiāo)售面積 ㎡。（一般規(guī)律下半年銷(xiāo)售情況比上半年好），據(jù)統(tǒng)計(jì)，待銷(xiāo)售住宅建筑面積達(dá)200多萬(wàn)㎡，還有擬開(kāi)工項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，市場(chǎng)供給容量很大。 價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市城區(qū)中心房?jī)r(jià)自去年至今上漲近 400 元／㎡。德州市政府從 2020年起實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地掛牌拍賣(mài)政策，德州市德州凱元工程咨詢(xún)有限公司 12 區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地 越來(lái)越少，相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，城市建設(shè)用地的日益緊張，進(jìn)一步顯示了土地的升值潛力，勢(shì)必從根本上促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲；再加上最近鋼鐵、水泥等基本建筑材料的價(jià)格上揚(yáng)，也導(dǎo)致建筑安裝工程成本攀升，這些因素是房地產(chǎn)價(jià)位上漲的有力支撐。 市場(chǎng)定位 為充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶(hù)群，明確項(xiàng)目定位，開(kāi)發(fā)出被市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項(xiàng)目前期立項(xiàng)建議、批準(zhǔn)規(guī)劃等條件，做了相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研和論證。采用電話預(yù)約、隨機(jī)取樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定 向約訪等形式，重點(diǎn)對(duì)區(qū)域內(nèi)居民、企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主以及政府企事業(yè)單位等進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及居民、公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十幾個(gè)層面。 在對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的