【正文】 上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 三、環(huán)境條件 本項(xiàng)目位于 襄陽 市樊城區(qū) ， 商業(yè)繁華，市政配套齊全 。在這種情況下，在 襄陽市 投資建設(shè)“ 888888地產(chǎn) ”住宅小區(qū)項(xiàng)目，以 規(guī)模的開發(fā)、引進(jìn) 成熟的設(shè)計(jì)及營銷方式來提升 襄陽 市 房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。 項(xiàng)目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。 二、土地權(quán)屬類別及占地 面積 “ 888888地產(chǎn) ”項(xiàng)目總占地面積 284488平方米。 五 、銷售策略： 總體原則： （ 1）因項(xiàng)目為 襄陽 市 一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、 適當(dāng) 價(jià)位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立 樓 盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置； （ 2）服務(wù) 大眾消費(fèi)客群，以較合適的價(jià)格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項(xiàng)目 市場定位，以景觀和物管及配套的差異 化優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造 高檔 型樓盤的社會(huì)正面影響力； （ 3）因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時(shí)間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進(jìn)入市場的具體時(shí)間進(jìn)行錯(cuò)位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進(jìn)度分批推出； （ 4）分批次以穩(wěn)定的價(jià)格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。 高端客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在 10 萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群 、 大眾客群 和城市就近工作人員三 部分。 考慮到 本案商業(yè) 的地段情況， 一層按10000元估算。 三 、市場定價(jià) 項(xiàng)目周邊開發(fā)或在建樓盤情況 金環(huán)御江苑樓盤為 5800元 /㎡， 藝苑觀天下樓盤為 5400元 /㎡ 根據(jù)低開高走 及周邊樓盤售價(jià)對(duì)比 的定價(jià)原則， 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 43 頁 對(duì)于“ 888888地產(chǎn) ” 項(xiàng)目 銷售定價(jià)如下： 住宅第一階段銷售期銷售起價(jià)為 5300 元 /平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對(duì)前期推出的樓盤經(jīng)過一段時(shí)間認(rèn)可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價(jià)擬定為 5500元 /平方米 （注：本文測(cè)算時(shí)全部按 5500計(jì)算） 。 由于面積較大（ 400 余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。 本案緊鄰漢江三橋（在建， 2021年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。 根 據(jù)對(duì)項(xiàng)目周 邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目 住宅 定位為 中 高檔次， 項(xiàng)目地塊沿 **路、 ***路、 * 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 43 頁 路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。 襄陽 近年來房價(jià)增長速度快于收入的增長，理論上可能會(huì)影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。 襄陽 市居民家庭存款余額逐漸遞增， 襄陽 市居民消費(fèi)潛力不斷增強(qiáng) 襄陽 作為湖北省的副中心城市 ,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ,交通便利 ,是 以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市 ,也是中西部地區(qū)的物流中轉(zhuǎn)中心 ,工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好 ,發(fā)展后勁較強(qiáng) 。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 43 頁 隨著可支配收入水平整體提高及受消費(fèi)觀念的影響， 襄陽 市總體消費(fèi)能力逐年提升。 第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實(shí)施的發(fā)展，以及 襄陽 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速 ,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動(dòng)人口將是 襄陽 市外 來人口的主力軍。 二 、市場定位 （一）宏觀環(huán)境分析 襄陽 作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α? 三 、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹 功能定位： 區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級(jí)公共服務(wù)主體功能區(qū) ， 以都市文 化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū) 2. 土地使用規(guī)劃圖 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 43 頁 樊城區(qū)規(guī)劃布局 規(guī)劃實(shí)施后 形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級(jí)綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級(jí)綜合服務(wù)組群。 二、預(yù)測(cè)情況 表 8 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計(jì) 年份 市區(qū)房屋總建筑面積（萬 ㎡ ） 其中：住宅總建筑面積（萬㎡ ） 年均新增住宅建筑面積（萬㎡ ） 市區(qū)人口（萬人） 市區(qū)戶數(shù)（萬戶） 人均住宅建筑面積（萬 ㎡ ） 2021 2021 2021 2021 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 43 頁 2021 2021 148 32 表 9 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅房價(jià)情況預(yù)計(jì) 預(yù)測(cè)方法 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 按“十一五”時(shí)期房價(jià)平均增長速度% 2021年末為4360元／ ㎡ 房價(jià)收入比為 6倍，增長速率為 % 房價(jià)收入比為 9倍，增長速率為 13% 與城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度（ %）同比例增長 2021年我市城鎮(zhèn)可支配收入為 14756元／人 襄陽市的實(shí)際房價(jià)情況，更接近上表按照 13%的預(yù)測(cè)結(jié)果。其中本市銷售 7074 套，包含城區(qū) 6542 套，其他 532 套；外地銷售 439 套，包含本省 311 套，外省的 127 套，境外 1套。其中本市銷售 萬方，包含城區(qū) 萬方，其他；外地銷售 萬方，包含本省 萬方，外省的 萬方，境外 。住宅商品房成交均價(jià)為 ／ ㎡ 。 表 7： 住宅面積（平方） 60以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 180以上 合計(jì) 預(yù)售面積（萬方） 去化率 72% 26% 74% 68% 65% 55% 103% 67% 61% 商品房成交金額 2021年 18月市區(qū)商品房共成交金額 。 商品房成交面積情況 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 13 頁 共 43 頁 2021年 18月市區(qū)商品房共成交面積 。 90177 平米的戶型消化率在 5568%，消化了一半左右。 商品房成交套數(shù)情況 2021年 18月市區(qū)共成交商品房 8454 套，較 2021年同期同比增長 %，其中住宅成交 7513 套，同比增加 %。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 43 頁 第二節(jié) 襄陽 市 房地產(chǎn)市場分析 一、 襄陽 市 2021年 18月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù) 商品房預(yù)售面積和套數(shù) 2021年 18月市區(qū)新增預(yù)售面積 1992238平方（其中住宅 平方），同比增長 %，新增預(yù)售商品房套數(shù) 15884套（其中住宅 12485 套），同比 %。 襄陽市“十二五”規(guī)劃預(yù)測(cè)，到 2021 年，全市生產(chǎn)總值年均增長 14%，達(dá)到 3500 億元；地方一般預(yù)算收入年均增長 21%，達(dá)到 132 億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到58 萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 2550 億元，年均增長 25% ， 5 年 累 計(jì) 達(dá) 到 8500 億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 24130 元和 11620元。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 43 頁 2021 年，全市地方財(cái)政、地方公共財(cái)政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財(cái)政總收入 251 億元，同比增長 %。第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)全年增加值達(dá) 725億元，增長 10%左右。 2021 年襄陽糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“九連增”，總產(chǎn)達(dá)到，成為湖北首個(gè)、中國第 22 個(gè)百億斤糧食大市。作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心， 襄陽 的人力資源豐富，勞動(dòng) 力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術(shù)、新材料等也是 襄陽 的支柱產(chǎn)業(yè)。 襄陽 市是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動(dòng)機(jī)、 中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的 60%以上，“天籟” 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 10 頁 共 43 頁 轎車年產(chǎn)量已突破 6萬輛，成為市場青睞的車型之一。 2021 年 襄陽 被《福布斯》評(píng)為“中國 20 座最適合開設(shè)工廠的城市”之一。 2021 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2501 億萬， 固定資產(chǎn)投資 億元， 全地域財(cái)政收入 億元， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在 17348 元左右，農(nóng)村居民人均 純收入在 8545 元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到 13%以上。 襄陽 市是湖北省域副中心城市，版土面積 萬平方公里，人口 萬。 第六年，項(xiàng)目竣工。 第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。 第二年，商業(yè)、住